虽然一直遮遮掩掩,但地产商的融资紧张状态和乏善可陈的业绩,总是通过各种途径呈现在公众面前。

　　“就在南山,已经有一些开发商在借民间高利贷了。”近日,南山前海的一名开发商董事长向记者透露,他也在为如何加快销售自己的楼盘而烦恼不已,像战场上的战士一样紧张。

　　时间已至7月下旬,这些天陆续有一些地产上市公司发布了业绩预告,多数都是利润下滑。“下半年他们的推盘量大,压力也会更大。”平安证券房产分析师刘细辉说,房企业绩拐点已经显现,2009年是最为危险的一年。

　　中报业绩有隐忧

　　从去年底开始,楼市转入淡静期,再加上雪灾、地震和持续的降雨,使不少人对房地产上市公司上半年的业绩并不看好。但随着陆续公布的房地产公司的中期业绩表明,房地产企业今年中期的业绩增速仍维持在较高的水平。

　　据了解,目前40多家房地产及相关行业公司已公布中报预告,其中2/3左右的公司显示为盈利,万科1—6月销售金额241.3亿元,比2007年同期增长38.1%。保利地产1—6月实现销售金额106.99亿元,同比增长34.53%。金地集团1—6月销售金额49.72亿元,较上年同期增长5.29%。

　　楼市成交不活跃,但为何地产上市公司的中报成绩却普遍较好?平安证券房产分析师刘细辉表示,由于房地产公司利润实现和销售之间的滞后性,不排除上半年的数据包含着去年的部分,因此使得上半年的成绩较好。另一方面,尽管楼市低迷,但是一些企业例如万科、保利等,通过迅速的市场反应能力,在竞争中保持着优势,从而实现了快速的增长。“但今年全年的增长不可能像去年一样了,可能会有50%左右的增长。”　

　　金地集团在7月10日发布的相关公告显示,2008年1月至6月,公司共实现销售面积47.6万平方米,较上年同期销售面积下降11.97%；销售金额49.72亿元,较上年同期增长5.29%。“虽然深圳市场调整,但公司在上海的项目较多,销售额大一些,价格也高一些。”金地集团相关负责人告诉本报记者,其认为作为一个全国布局的地产企业,综合不同的时间段,不同的销售区域,当前这样的业绩是很正常的。

　　大企业或许日子好过一点,但中小企业就不妙了。深长城、ST达声等,就公告亏损,中粮地产等公告净利润预减。

　　7月11日,深长城公告称,因上半年公司房地产项目还未结算,故而报告期的业绩预计亏损3000万元左右。“暂时还不能确定成都和上海两处地产项目能否在今年进行结算。”深长城董秘尹善峰透露,“有可能三季度甚至全年都没有结算项目。”没有项目结算,也就意味着深长城全年业绩将出现大幅下调。

　　如果公司预计全年基本不会有项目预售或者竣工,那么公司的现金流入可能出现问题。但深长城一季报显示,公司一季度已有7.37亿元预售款,短期借款为4.37亿元,这意味着深长城暂时还不会出现资金链紧张的情况。

　　中国指数研究院(华南)研究总监孙宗耀认为,深长城拥有深圳国资委背景外,其拿地时间基本是在2007年以前,成本相对较低,但一些中小民营地产商今年业绩则会出现大幅下滑。

　　10月前后是回暖时机?

　　有深圳私募人士表示,“房市和股市一样,最重要的是信心。而信心是一种很微妙的东西,转变的临界点就像水的沸点一样,前期看不出任何变化,一旦突破了最后时机,地产公司业绩将会大面积下滑。”

　　刘细辉认为,在宏观政策短期不会调整的预期下,地产行业的整合将会展开,如果接下来的项目销售仍难以提升,下半年业绩则堪忧。

　　“受制于行业整体的低迷,上市公司上半年的销售业绩亦低于预期,但仍好于市场平均水平。”申银万国分析师殷姿指出,上半年,万科、保利的销售面积分别同比增长15%、39%,金地减少12%,但大部分房产公司2008年中期的业绩依赖于去年已经完成的销售,因此,整体业绩的确定性相对较高。“我们测算,房地产重点公司平均净利润增长率为43%。但是,也有部分企业因为今年现房销售受到行业调控的影响,如招商地产,或结算时点的问题,如金融街,而出现负增长。”　

　　从地产公司公开的信息,以及自己的研究接触,中国指数研究院、中国房地产指数系统副院长陈晟受访认为,下半年的楼市分化会非常厉害,有些品质好的楼盘价格,可能不是降多少,而是涨多少,如今已有很多开发商打出了“品质至上”的旗号。

　　“深圳的市场可能比较特殊”,陈晟专门就深圳市场表示,深圳房价较高峰时期降幅已超过30%,这可能是一个临界点,在10月-11月,可能是地产商销售的好机会,也是购房者的机会。据他分析,届时将有大量的楼盘推出,“开发商捂盘的时间不能过长,超过6个月也会吃不消”,而银行要在12月份结转,对开发商构成压力,预计在之前2月会形成销售高峰,就目前7、8月份,还不是买卖的好时机。

　　陈晟认为,届时要密切关注9-12月份的销售,看成交量能否上去,如果成交量还是不行,那么这段楼市的观望期可能会长于8个月了。

　　　中小地产商或多亡于资金链

　　地产上市公司近段时间的公告,还集中于设法缓解日益紧张的资金链。记者通过与地产商的接触,也感受到地产行业的资金问题日益严重。

　　南山前海片区,近几个月陆续有不少新楼盘开盘,打起价格战,各开发商都企图快速销售,快速回笼资金。“就在南山,已经有一些开发商在借民间高利贷了。”近日,南山前海的一名开发商董事长向记者透露,他也在为如何加快销售自己的楼盘而烦恼不已。

　　深振业是一个缺钱的例子。2008年4月,深圳土地交易市场连续流拍,深振业却通过公开拍卖竞得深圳龙岗区的一块地皮,耗资6.9亿元,5月15日,又耗3亿元竞得西安的两块地,两次购地共耗资近10个亿。截至今年3月末深振业的8个亿现金余额全部用完,还缺口2个亿,得靠2008年第二季度的借款或销售回款。2008年130万平方米在建项目开发需要的16亿元资金,总共18亿元的资金缺口,更是需深振业另觅他途。深振业目前已发出配股公告,如果配股不成,深振业将面临严重的资金紧张。此外,7月1日,深振业再次公告,转让特皓、建业公司股权。

　　中国指数研究院(华南)研究总监孙宗耀表示,当前深振业需要面对的,是众多二三线开发商所面临的共同资金困境:信贷难获,销售回款速度慢、额度双双大幅下降,资本市场融资前景黯淡。尤其是在去年年初、年中时拿地的开发商最为危险。　

　　中国指数研究院、中国房地产指数系统副院长陈晟表示,房地产公司资产负债率普遍较高,有些企业已高达80%,万科的负债率达66%,尚处中等水平,在可控范围内。大企业的资金尚有银行扶持,中小企业就很危险了。“估计会有超过10%的中小地产商出局,可能不是倒闭,更多是退出。”陈晟说。

　　“死掉一批开发商,这是趋势”,刘细辉认为,要想在这轮搏斗中胜出,地产商只能加快低价销售,加快回款解决生存问题。借民间高利贷不值得提倡,会给开发商的资金成本、资金链带来更多风险。(记者 卢先兵)