1月23日，在上海杨浦区房屋土地管理局，新江湾城F地块毫无悬念以挂牌底价67.517亿元出让给了美国铁狮门房地产公司(TISHMANSPEYERPARTNERS，以下简称“铁狮门”)。这是上海有史以来出让总价最高的“地王”。

　　F地块位于上海市中心最后一块能够成片开发的熟地——新江湾城的核心位置，是众多开发商一直垂涎欲滴的黄金地块。然而，铁狮门却在无一竞争对手的情况下，以底价获得了该地块的开发。有知情人士认为，该地块有定向出让嫌疑。

　　“地王”没有竞价

　　2007年12月24日，上海新江湾城核心地带F地块公开挂牌出让，这幅包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业的规划用地，占地达26.7万平方米，容积率3.37，总建筑面积90万平方米，挂牌起始价67.517亿元。

　　上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析，如以新加坡仁恒置业2007年11月在附近所拿楼面地价20000元/平方米的新江湾城D3地块作为参照，F地块总价可达180多亿元。再说D3地块是纯住宅用地，而F地块为商业综合体，出让价格应该更高。

　　然而，事实并非如此。

　　2008年1月23日，铁狮门旗下的 “铁狮门房地产基金”(TISHMANSPEYER GSC PARTNERS LLC)在没有面临一个竞争对手的情况下，竟然以挂牌底价67.517亿元，轻松摘得了新江湾城F地块的开发权。根据资料测算，新江湾城F地块楼面地价仅为7500元/平方米，只有D3地块的37.5%。这令业界人士感叹，同样是挂牌出让，但差距可谓悬殊。

　　有迹象表明，声称“公开出让”的新江湾城F地块，其过程则“相对封闭”。

　　在该地块出让前几天，就有知情人士向本报透露，新江湾城F地块专为铁狮门“量身定做”，毫无疑问将“底价中标”，因为此前“有关部门已达成一致意见”。另据消息人士说，铁狮门董事总经理冯凯希2007年8月访问上海时，新江湾城F地块的归属已成定局，“此后的一系列事情，只不过是走走出让程序而已。”

　　在现场，该地块出让前两小时，上海杨浦区房屋土地管理局门卫声称，局里领导有指示，禁止所有记者进场。16点该地块正式出让。20分钟后，挂牌出让结束，开发商匆匆坐车离开，上海杨浦区房屋土地管理局有关官员没有露面，也没有向在场众多记者发布出让结果。

　　之前有坊间传言，香港太古集团，李嘉诚旗下的和记黄埔，一家上海本土开发商也有意参与竞拍新江湾城F地块。记者在出让现场看不到这些开发商来往的迹象。

　　被指“人为设限”

　　事实上，新江湾城F地块底价出让，这在地块挂牌文件中已埋下伏笔。仲量联行亚太区董事、商业部总监陈立民认为，该文件对竞买人提出了限制性条件，且要求极为苛刻，恐怕世界上没有几家开发商能够达到。

　　根据2007年国土资源部 “39号令”第十一条规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。也就是说，将不再会出现人为的限制性条件，投资者只要符合法律、法规规定，都可以参与土地的竞买。

　　但新江湾城F地块似乎例外。

　　根据文件，竞买者需要符合如下条件：所开发建设的甲级综合商办项目(非住宅)不小于200万平方米；有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理业绩。同时，要有超高层建筑建设业绩；拥有和管理不小于500万平方米商业物业；有开发世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米，获得世界级专业绿色建筑机构颁发的认证等。

　　陈立民认为，如此苛刻的竞拍资格标准，不仅把所有大陆开发商挡在了门外，就连李嘉诚等香港开发商也难以逾越，这地块似乎专为铁狮门量身定做。也有业界人士认为，文件规定竞买者要 “与500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系”，从中看出当地政府对该地块“楼宇经济”的诉求。

　　“这是无形之手在起作用。”一位不愿具名的业内人士认为，借助世界级开发商，在提升该片区房地产整体品质同时，有关部门也看重 “楼宇经济”对GDP增长、税金增收等的影响。据介绍，目前上海一些甲级写字楼1年能产生1亿元以上的税金。

　　据了解，在苛刻条件下，对F地块也有所觊觎的另一家开发商李嘉诚旗下“长和系”(长江实业、和记黄埔)在资格审查阶段被淘汰出局。最终仅铁狮门一家公司参与F地块的竞买。

　　运营或已开始

　　新江湾城F地块，是铁狮门首次在中国内地拿地，也是新江湾城引进的第二家美国开发商。此前，新江湾城C5地块以股权转让的方式引进美国汉斯集团。

　　事实上，铁狮门对中国市场关注已久。

　　2005年铁狮门宣布，与美国投资公司GSCPartners组建合资公司，计划斥资5亿美元在上海和北京开发高端商业和住宅项目，用3—4年时间开发占地500万—1000万平方英尺(相当于46.5万—92.9万平方米)的甲级写字楼和豪华公寓楼。也就在这一年，“铁狮门房地产基金”成立。

　　如今，铁狮门已设立“铁狮门房地产有限公司上海分公司”。据了解，该分公司主要负责新江湾城F地块的具体运作。

　　仲量联行亚太区董事、商业部总监陈立民认为，受2005年—2006年房地产市场调控影响，“铁狮门房地产基金”并未有大规模投资，而是在更多地搭脉中国市场。据披露的相关材料显示，该基金只收购成都一在建大厦工程等少数项目。2007年，在南京东路163号地块竞拍中，开始出现铁狮门。

　　“资金应该不成问题。”一位投资人士认为，在国家限制外资投资房地产禁令迭出之际，有关出让方很可能与铁狮门接触已久，相关资本运营或已开始。该人士认为，根据项目开发，此前铁狮门在国内尚无庞大资金积累。但只要商务部批准这个投资项目，外资流入自然不成问题，否则铁狮门不敢轻举妄动。

　　据悉，铁狮门成立于1978年，是全球一流的房地产投资与开发公司，在全球18个城市开发或管理着41宗商业与居住房地产项目，包括纽约克莱斯勒中心、洛克菲勒中心、法兰克福商品交易会大厦和柏林索尼中心等世界地标式建筑。

　　2005年铁狮门已成功开发并获取了资产价值超过150亿美元，面积超过520万平方米的土地投资组合，是擅长开发与管理密切结合的房地产企业。 (陈周锡)