惊“控”之鸟？

　　可以毫不夸张地说，调控，早已成为中国房地产江湖上各路人马的一块“心病”了。各种以行政或准行政手段推行的“限内”与“限外”政策层出不穷，让他们中的大多数风声鹤唳，变作惊“控”之鸟。

　　我们支持及时到位的调控，相信这是房地产业健康成长的必要保证，且有助于资金和土地等稀缺资源重新进行更有效的配置。同时我们也看到，市场自有其内生的运转规则，政府出招之时如能更充分兼顾各方的合理利益，多以中长期的法制建设取代短期的救急措施，让投资者对未来有稳定的预期，能作恒久之计划，则市场幸甚，大众幸甚。

　　内地房企新股2007年在香港资本市场的一番激情演出刚刚落幕，今年的明星又将陆续粉墨登场，但他们能否重演好戏，可能要打一个大大的问号。

　　粤系房企集体顶风抢滩

　　按计划，1月31日，以开发广州最成功的购物中心之一“中华广场”的昌盛集团将在香港公开招股，预期集资3亿～4亿美元。一切顺利的话，它会成为今年首家赴港IPO(首次公开上市发行)的内地房企，并掀起2008年新一轮房企出海大潮。

　　据一家国际知名投行的中层人士透露，今年有意赴港上市的内地房企可能高达60家，数量为历年来之最。去年该投行曾辅佐多家内地房企成功上市，其掌握数据的权威性毋庸置疑。

　　难道香港资本市场真的是遍地黄金吗？

　　“今年，至少今年上半年，赴港集资的房企很难取得较高的市盈率。”香港凯基证券一位分析师表示。她指出，因为担忧国家对房地产行业的调控力度进一步加大，去年一度表现神勇的内房股近期遭到抛压，展望今年股价走势不容乐观。

　　“最近一段时间筹备上市的内地房企融资规模会直接受到影响，投资者的保留态度会降低它们的招股价。”她很肯定地说。

　　证券分析师的担心绝非无的放矢。去年共有9家内地房企成功登陆港交所，然而在内地楼市遭遇调控政策打压的9月份后上市的3只内房股均表现不佳，在10月份的一波深度调整中，三者齐齐跌破招股价。

　　其中广东奥园(3883.HK)以5港元招股，截至今年1月9日收市止，股价跌至3.7港元，浙江众安地产(0672.HK)现股价与招股价相比，跌幅更超过三成。情况较好的SOHO中国(0410.HK)股价，也比招股价下挫了近一成。

　　“选择在这个阶段上市，集资金额可能比去年市场高潮时少1/3。”上述凯基分析师估算说。但即便如此，取道香港上市的内地房企依然络绎不绝。目前计划已正式曝光者，仅广州一地就达四家，除即将招股的昌盛外，还有恒大地产、星河湾及方圆地产等，其预计集资总额高达35亿美元。而重庆龙湖、河南建业、河北天山及天津永泰红石勘等各地龙头房企，也先后传出有意短期内赴港上市的消息，预期集资额从5000万美元到13亿美元不等。

　　“融资回流受阻”传言虚惊一场

　　明知市场风声不利，IPO集资金额不会太高，内地房企缘何依旧如过江之鲫？

　　此前曾有传闻称国家主管部门将加紧控制，内地房企香港市场所获融资难以顺利汇回，也有香港媒体报道，港交所曾向正申请上市的有关房企提出相关疑问。

　　“这仅仅是个传言。”一位正在紧张筹划香港上市事宜的内地房企负责人向记者表示。按他的说法，目前房企在港股IPO所募集的资金汇回国内并无任何障碍，只需提供中国证监会允许境外发行股票的批文及招股书，还有一些相关材料，即可开立境外上市股票外汇专用账户用于转账。

　　这位负责人告诉记者，所谓“融资回流难”的流言，起因于去年12月1日施行的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》(下称《目录》)。

　　该《目录》把“普通住宅的开发建设”从原来2004年修订版《目录》中的“鼓励投资类别”中删除，并将房地产列为过度投资的行业，要求进一步加以限制，这令市场一度神经紧张。

　　香港上市的内房股是否属于外资，一直存在不同说法。北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，通常将港澳台企业定性为外资企业，海外注册后再注入资产上市港股的内地企业(俗称红筹)也列为外资，但内地赴港上市企业则不在此例。

　　“上述《目录》施行后，有关机构对汇入内地的资金审查的确开始增多，但还没有听说资金回来不了的说法。”国泰君安香港房地产分析员姚山尧说。姚长时间跟踪观察香港上市内房股的表现。

　　“不让香港上市的内地房企把资金汇回国内的做法对市场冲击太大了，甚至会动摇香港金融中心的地位，这涉及敏感的政治问题，实施的可能性不大。”一位不愿具名的内地上市房企前任负责人也表示。

　　“过了海就是神仙”

　　实际上，内地政府部门并不缺少更有效的手段防止香港回流资金对冲调控，限制内地房企赴港上市。就是最直接的一招。根据观察，类似的限制早在去年6月份前后已经悄悄开始。

　　按照现行规定，无论是到香港还是到其他境外市场上市，内地民营企业首先要完成境外注册，变身成为外资企业，然后以外资企业的名义收购其国内的资产。

　　去年6月份，商务部、国家外汇管理局联合下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(以下简称《通知》)，与以往的“限外令”相比，该《通知》对外资收购国内企业资产限制更严格。《通知》出台后，内地房企赴境外上市审批程序骤然增加，成行时间自然拖长。举例而言，去年登陆港股的内地房企，早在2006年，有些甚至是2005年已完成了外资企业身份的转变，而1月底在港招股的广州昌盛地产，则是2006年10月就引进了著名投行高盛作为战略投资者，为上市足足等了一年多。

　　据业内人士称，自去年6月至今，还没有任何一家内地房企成功通过“内资转外资”这一关，审批程序之难可见一斑。即使顺利完成前期“变身”程序，赴港上市的内地企业还需中国证监会出具批文。这一系列行政审查，足以令房企的上市时间表一再延后，据说为数不少的房企去年初已递交相关申请，至今依然未获批复。去年“出海”呼声甚高的广州恒大地产，前年已着手筹备此事，今年能否如愿，仍属未知之数。

　　在内地证券监管层官员眼中，控制房企上市某种程度上已与调控房地产过热投资画上了等号，房企海外上市受限，选择国内A股上市的步履同样艰难。尽管证监会一再否认有任何限制措施，但永安信资产管理公司总裁乔志杰早先在北京举行的住交会房地产金融论坛上的一席话颇为耐人寻味：“我们从内部渠道了解到，2008年和2009年房地产企业将是不受证监会欢迎的企业”。

　　“我们希望能尽快完成上市，以免夜长梦多。”近日记者通过电话联系数家计划登陆港股的房企人士时，听到的都是此类回答，“谁也说不定什么时候政府由‘拖’变成‘限’，再变成‘禁’。”(龙飞)