“限制外资进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。”这是继去年7月建设部等六部委联合发布“限外令”之后，国家发改委和商务部公布的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》中新增的规定，并将于2007年12月1日起施行。针对新“限外令”，业内一方面认为其对市场影响不大，另一方面又在紧密关注限外细则，尤其是“限外令”后，本土中介与国内资本的“联姻”正在暗流涌动。

　　外资对二级市场的投资仅占约二成

　　台湾品牌信义房屋已悄然在京开了13家店，由于信义房屋一直低调，业内对其了解甚少。信义房屋的负责人洪建焕表示，公司资金属于本地资金，今后暂没有融资的计划。不过他仍关注此次限外政策，希望进一步了解细节，因为这关系到自己的竞争环境。中原地产属于香港背景的品牌公司，该公司三级市场部副总经理宫萍表示，香港总部直接管理着企业，限外政策对公司的影响很小，如果需要资金，可以从全国其他公司调用。

　　接受记者采访的很多业内人士均表示，此次“限外令”对于市场的现有格局影响不大。因为外资对内地二级市场的投资并不大，今年前10月，外资只占总投资的23.7%。

　　信一天市场部分析人士表示，目前，主要中介公司的融资方式还是以内部融资、股权融资、债权融资三种方式为主。就外部融资而言，除了海外资金外，还有本土投资公司、私募基金公司或者上游企业的资金支持等多种渠道。

　　北京中介行业协会副会长周宗楚也认为，房地产经纪行业并不是资本运行起主导作用的行业，限外对于中介行业的影响不会很大。

　　中介正在观望“限外令”细则

　　也有业内人士认为，由于北京尚未对二手房限外出台细则，所以限外的影响尚不明朗。“现在的细则还没出来，只是说限制，并没有说是禁止，应该说海外融资的门还没有完全堵死”，我爱我家副总裁胡景晖说。

　　“按理说，北京相关部门可能会制订细则，但是现在还没有听说时间表”，周宗楚说。

　　21世纪不动产采用的是加盟模式，对于限制外资的政策，该公司的一位内部人士证实，过去公司已经有两次融资行为，并且是涉及到外资背景的资金，这些资金在政策出台前已经进入，今后仍可能有进一步融资的计划，正在关注政策今后的具体细则。

　　据曾经与外资有过合作的业内人士董琪介绍，当时他们公司选择外资，很重要的原因是，外资基金的品牌效应可以提升公司在内地的认知度。董琪表示，在与各类资金交流中他感到，外资资金普遍对房地产中介行业的评价比较高，因为中介行业在外国，比如美国发展势头很好，行业受到的评价比较高。在限制外资后，中介企业要打开新的融资渠道，比如引起本土资金的兴趣。

　　“现在国内资本市场不错，限外后，不排除越来越多的中介公司会有和境内基金合作的可能”，我爱我家副总裁胡景晖这样表示。

　　“限外令”后 有中介牵手国内资本

　　据中汇信元有关人士介绍，目前该公司正在和物美集团的一个股东单位洽谈合作事宜。“已经谈得差不多了，就是一些法律文书的细则还需敲定，目前暂不便介绍具体细节”，该人士没有向记者透露此次合作的金额。北京房地产交易管理网信息显示，中汇信元注册资金为300万元，目前有28个分支机构。

　　中汇信元的此次融资发生在新“限外令”颁布不久，让人颇为玩味。不过，业内人士表示，事实上，随着近年来国内房产经纪行业的迅速成长，越来越多的本土投资公司、私募基金公司都已经开始把经纪行业作为了目标。此前，千万家等中介公司就曾与国内基金达成过合作。

　　在采访中，几乎所有的中介公司都没有掩饰其对资本的渴望。“中介公司引入资金，无疑是为了战略扩张”，信一天负责人表示，房地产中介机构主要的实力体现在门店的数量上和经营范围的覆盖上，门店数量越多，覆盖范围越广，才能使公司的效益最大化。透过融资将公司的影响力扩大，进而可以吸引到进一步的投资。

　　“事实上，中介更长远的融资想法是像易居中国那样赴海外上市，现在北京多数大中介都或多或少地有上市的想法”，一位不愿透露姓名的业内人士一针见血地指出。今年8月份，易居中国在纽交所上市，可以说是为国内的中介公司竖起一面旗帜。但据中易安房产担保公司销售总监徐东华说，现在限外令的细则还没有出来，但是根据现在业内普遍的理解，去海外上市这条路基本上走不通了。

　　市场反应

　　300万以上房源一周涨14.7%

　　外资需求减少的预期使部分业主提前售房

　　自11月7日，国家发改委、商务部联合下发《外商投资产业指导目录》后，记者近日从链家地产获悉，根据该公司的统计，新“限外令”促使高端房源放量明显上涨，11月8日-11月14日，300万以上房源挂牌量相比政策颁布前一周(11月1日-11月7日)上涨了14.7%.

　　据业内人士介绍，外资在二手房市场的投资物业主要集中于二手高档公寓、二手别墅，面积差不多集中在150-400平米。而从外资投资这些物业的比重来看，其比例差不多占到总需求的1成左右。

　　“对于持有高端房产的业主来说，高端需求减少、业主的心态也随之发生变化，提前出售是为了通过延长销售周期来对冲需求减少的窘境”，链家地产市场研发中心主任王志伟说。

　　区域看点

　　地铁6号线规划获批

　　朝青二手房投资潜力凸显

　　近日，市规划委审查并批复了地铁6号线规划方案，业内人士认为，在6号线途经的各区域中，受惠最大的是朝青区域。朝青区域的二手房和新房相比性价比明显，投资潜力进一步显现出来。

　　据链家地产统计资料分析，10月朝青板块的二手房价在11000-14000元/平米，其中已购公房10000-11000元/平米，二手商品房在12000-13000元/平米；朝青板块存量房品种齐全，其中以二手商品房为主，主要集中在甘露园、青年路等区域，已购公房分布在八里庄、石佛营等区域。

　　与之相比，朝青区域的新房主要以中端楼盘为主，比如目前均价18000元/平方米的东恒时代，18000元/平方米的A-Z Town等，该区域也不乏大盘豪盘，比如北京星河湾，目前均价已经达到34000元/平方米，华业玫瑰郡均价也在19000元/平方米左右。高档住宅项目的进驻，让朝青板块房产价格有进一步提升的趋势，也凸现出该区域二手房的性价比。

　　规划中的地铁6号线途经朝阳北路，能够极大地改善该区域目前交通相对不便的“短板”。“现在已经有不少客户意识到了朝青区域的升值潜力，自从6号线获批以后，咨询电话明显增加”，链家地产专业人士认为，从保值增值的角度来看，投资者最好能选择房龄较新的二手房，从升值空间来看，投资者可以多关注朝阳路两侧的项目以及地铁6号线的金台路、青年路站等附近的房产。

　　二手资讯

　　二手房交易出现回暖

　　11月上半月较10月同期上涨10%

　　据我爱我家交易量数据显示，11月份上半月，房产交易量较10月份同期上涨10%，与去年同期相比上涨20%-30%，尤其是亦庄、马家堡区域上涨较为明显。

　　我爱我家专业人士认为其主要原因是房产二套限贷新政热潮平息，人们平稳度过观望期，房产需求开始释放。每年的11月份至次年的2月份是房产价格相对平稳的时期，不会出现太大的价格震动。由于购房者的房产需求没能在房产黄金时节得到合理的释放，因此房产市场淡季才会出现回暖的情况。（杨娟娟 张家齐 摄影/周晓东）