任志强一向特立独行。
就在人们还在津津乐道巨额土地储备如何造就了“新首富”杨惠妍之时,任志强似乎对此并不感冒——当大多数地产商正挖控心思“囤地”之时,他却慷慨地将两个地处黄金地段的项目拱手“送”出,而接盘者,恰是刚刚完成香港上市的潘石屹。
又一出“二人转”的背后,任志强逆势卖项目之举,似乎昭示着对于地产商“囤地”行为的另一种“理解方式”——表面看起来无限风光的“囤地获利”模式,一样是“资本滚雪球”的游戏,而这绝非是一个随便就可以参加的游戏。
火速决策
怀揣大把现金的潘石屹越来越相信,任志强是个“高品质”的地主。因为继2005年从任志强手中买下尚都项目,解了自己的“断顿”之忧后两年,他再次从任志强的华远集团手中,买下了两个地处黄金地段的项目,尽管这一次又将花费不菲。
任志强此次“出售”的两个项目,是北京公馆和原民源大厦,总金额约25亿元。其中原民源大厦为任志强 刚刚收购的物业,这次便转手卖出。而北京公馆,则是华远在北京燕莎商圈地区运作多年的项目,一度也是任志强的“主力阵容”。
原民源大厦在收购完成后,潘石屹暂时将改称其为光华路soho2。知情人透露,该项目实际上是琼民源的烂尾项目,后来在处理遗留问题时由一家名为“野力”的公司接手。彼时,潘石屹也曾试图插手该项目,此时,潘石屹正处在上市关键期,最终还是被任志强横刀夺爱。据称,当时任志强完成该项目的全部收购谈判,只用了短短的三天时间。
实际上,潘、任的此次交易,也和收购民源大厦一样迅速。9月28日,任志强借壳SST幸福的方案,第一次被证监会否决,此时,潘石屹与任志强在北京昆仑饭店秘密会晤,当即敲定由潘石屹收购任志强手中的两个项目,分别作价14亿元和10亿元。
彼时,双方在昆仑饭店的咖啡厅草拟了收购协议,其中规定,在原民源大厦中,潘石屹支付的10亿元现金,将用作收购民源大厦的部分股份,而任志强在该项目中仍保留股东地位。事后,记者了解到,潘石屹实际拥有该项目的控股股东地位,10亿元现金收购51%的股权,在该项目上,实际上潘、任二人,属于共同合作的关系。
颇具戏剧性的是,双方在咖啡厅第一次草拟的协议,竟然写在一张废纸之上,而且只有50余字,如此“仓促”,足以说明,双方对此次交易成交的急迫心情,而最让人费解的,则是当钱松地紧之时,任氏何以将手中的黄金项目“拱手让人”?
背后隐情
“二次上报的方案被证监会通过之后,我就后悔了。”任志强向记者坦陈。9月28日第一次借壳方案未获通过之后两周,任志强二次上报的方案终于得以通过,此时,对于出售项目换回的20多亿现金,任志强虽然很高兴,但他也有些后悔,显然,杨惠妍“首富神化”的由来,他心知肚明。
在上市工作屡遭坎坷之后,任志强仍然处在资金缺乏的状态。记者了解到,本次卖与潘石屹的北京公馆项目,实际上,任氏已筹划将其出售许久。直到今年3月,任志强与一家境外投资基金达成初步协议,由该基金出资收购项目的绝大部分股权,以实现套现解资金的燃眉之急。
彼时,任志强一度认为一切已经妥当。然而,此时霎时收紧的限外政策,使其计划未能成行。2007年7月,国家外汇管理局下发文件,要求地方外汇管理部门,对于在2007年6月1日前未予备案的房地产外资,将暂停办理结售汇的手续,而截至当时,任氏所引进的外资买家,并未搭上末班车,最终无奈只得罢手。
记者掌握的情况表明,当时这家外资的出价,实际上略低于潘石屹此次收购所支付的价格,因此,当外资收购未果,而任志强仍缺现金的情况下,出价略高的潘石屹,一下打动了任志强,双方随即成交。
种种迹象显示,此次任志强“逆市卖地”,恐怕与2005年将尚都项目转手于潘石屹的商业逻辑相同,即“潘氏缺项目,而任氏缺钱”,这恐怕是二人最终能一拍即和的主要原因所在。
囤地“门槛”
就在潘、任二人联手重演了2005年的“鸡蛋换粮票”的好戏之前不久,胡润中国富豪榜的首富,猛然间变成了一位名叫杨惠妍的年轻女孩,她是在香港上市不久的碧桂园的法人代表,而她的巨额财富,绝大部分来自于碧桂园近一年多时间内,相继获得5000多亩土地储备。
土地储备的“创富”价值,任志强看在眼中。不过,一个显而易见的规律和原则是,“囤地致富”并非每一个地产商都可以参与的游戏,它需要诸多的条件,而首当其冲的,就是大量现金储备,毫无疑问,这又将是一场“滚雪球”式的“资本角逐”。
“潘石屹自从上市以后有了钱了,所以老是笑咪咪的。”任志强说,对于“土地创富”的价值,任氏显然十分精通,他说:“上市公司发公司债不是审批备案制,没有时间限制,资产注入后就可以发债了,而且在半年之后也可以增发,那钱就富余了。”
五合智库总经理邹毅对事件背景有些了解,所以他认为两桩交易基本实现了双赢——对华远而言,解决了上市获批前因为业务扩张导致的资金流紧张问题(后来上市获批融资渠道打开,这个问题就不存在了);对于SOHO中国而言,香港上市后需要成熟资产丰富产品结构,满足上市公司对财务报表的要求,支撑其股价,扩张是一种必然行为,任志强是其老合作伙伴,信誉好,项目适宜,成为首选合作对象也很自然。
在任志强看来,日后类似的“土地创富”故事,将越来越向上市公司或者拥有上市公司平台的房地产企业集中。“现在万通、幸福(华远)以及正在上市的河南建业、龙湖等,实际已经开始了有关各方之间的谈判,小公司合并,小公司的资产转换成上市公司的股权。我们在积极酝酿,最后可能会形成一个结果,企业可以分别把他们在各地拿到的最好的土地与上市公司进行结合。”任志强说。
链接
潘、任之间的三次合作
本次收购已经是潘石屹第三次从华远地产手里买项目。
任、潘的首次合作发生在1993年,受让的项目是当前以万通小商品批发市场闻名的“北京万通新世界广场”;第二次合作发生在2005年,交易主体为尚都SOHO项目,这场交易被业界戏称为“鸡蛋换粮票”;此番合作一下子涉及两个项目,被潘石屹美誉为用“进口鸡蛋”换来了任志强的“高档绝版粮票”。
(谢红玲)