编者按

　　当包括万科、金地在内的地产公司轮番圈地狂飙时，潘石屹却拿出一份由SOHO整理成册的文件，指着其中一张标着几十家企业财务数据的表格，语气并不平和：“市盈率高达184倍，你觉得这样正常吗？”

　　并非所有房地产商都分享到了行业繁荣所带来的快感。相反，业界已经有了某种对于暴风雨来临前的“担忧”，还混合着一种对于“洗牌”的渴望。在前不久的举行的博鳌房地产论坛上，这种矛盾的心理通过各种言论被表现了出来。如同企业家直觉所示，理论家们根据公式推算出来的数据，也同样揭示出行业内剑拔弩张的风险。

　　按照学者们的推断，如果企业家们采取的是战略式超常规扩张，可能最终会促使10名左右的先行者提早跨入市值万亿的行列之中；如果仅是将所有的赌注下在土地百年之后依然只升不贬，那这些“贪吃”的企业可能最终就成为炮灰。土地，并非开发商足以依靠的福祉。

　　关于土地的爱恨交织

　　对于一向标榜“感性”的潘石屹来说，土地给他带来的压力是亲身体会。

　　“SOHO不缺土地。”潘石屹说。但是，在之前的两年，业内都知道潘石屹为了获得“粮票”颇费脑筋。

　　此次斩钉截铁地说“不缺地”，潘石屹并不是一种“酸葡萄”的“狐狸心理”，而是另有他意。

　　在博鳌房地产论坛上，一位与会的专家点拨记者称：“潘石屹在放出一个信号，就是有些企业掌握了太多的土地资源，这些土地资源的‘垄断性’获取可能已经严重违反了国家‘两年以上闲置土地收回’的相关规定。所以，潘石屹这次‘不叫苦’，是为了能够让业界，尤其是政府，看到‘囤地’的政策风险所在。”

　　所有人都在抱怨，土地越来越“金贵”了。此前，以房价为“楼面地价”获取土地已经在武汉、南京、杭州轮番上演。

　　在建业住宅集团(中国)有限公司最新的一期内刊上，也表示“现在是典型的土地卖方市场”，并同时作出说明“2006年，各地土地的招拍挂价格一路走高；2007年，这种状况有过之而无不及”。

　　在2007年二季度REICO报告发布会上，当被问及“地价对房价的带动幅度由多严重问题”时，华远集团总裁任志强的回答是大概五分之一。在发达地区地价大概是房价的50%。所有的涨价都是地价。

　　“股东们当然希望土地储备越多越好，他们甚至希望土地储备足够100年用。但是要‘合法’。”与会的地产商对本报记者表示。“最大的保证就是合法的保证。”潘石屹说。

　　“看到房地产公司屡屡将土地楼面地价拍出超过房价，这是一个不太正常的现象，存在很大风险。当然，这也说明两个现象：政府的供地在减少；城市拆迁难度却同期加大。”潘石屹说。

　　“只要列出四个类别，现在几乎全国的地产商都可以对号入座。”与会的一位专家对本报记者分析称：“有钱有地；有钱没地；没钱有地；没钱没地。”他认为，现在的情况是，一些强势的地产上市公司就可以被归为“有钱有地”一类，而类似于SOHO(中国)这样的企业，正是处于被夹在中间的“有钱没地”这种类型。所以，在他分析看来，今后针对闲置土地的“呼声”会越来越高。

　　只有在国家强力执行政策基础上，才可能有囤积了多年的土地被释放出来。

　　“或者通过地产商之间自行转让；或者重新进入招拍挂的程序。无论是哪一种，都会导致一些有钱的开发商有更多的机会获取土地。”

　　就在博鳌房地产论坛召开期间，国土资源部也传出消息：监察部、国土资源部、财政部、建设部和审计署近日联合发出通知，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作，要求各地对2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地逐宗进行清理。主要清理宗地供应前规划情况、供地方式的合法性、供地过程的规范性、土地出让金征收、管理和使用情况，以及供地后宗地使用情况。

　　这些利好消息，都让愿意出“鸡蛋”换“粮票”的地产企业看到了机会。

　　土地=万亿市值的“沙发”？

　　“严重超速”的发展，才有利于更快的抢夺万亿市值的“沙发”，而“严重超速”目前的市场状态就是更多的囤积土地。如果方法得当，“土地”与“万亿企业”之间可能存在以上所述的递进关系。

　　根据万科2004年的规划，连续10年年增长30%之后，2014年万科的销售额将达到1093亿元。

　　按照北京师范大学金融研究中心主任钟伟的运算模板：万科到2014年，市值可以达到3090亿元左右，到2018年，市值便可以超过万亿。

　　“在未来10年，没有哪家A股公司市值将超过万亿。在未来20年，市值可能过万亿的A股上市公司有3家。”钟伟预测说，除了万科之外，陆家嘴可能在2024年市值超过万亿，北辰实业2025年市值达到万亿。

　　钟伟的结论建立在一个基本假定基础之上：“中国的房地产业还有20年的黄金发展时期，并假定未来的20年发展与过去5年的发展差不多，即在平均意义上，房地产公司未来20年的基本财务状况、业务增长情况与过去5年的情况相当。”

　　“如果业务扩张维持在2006、2007两年的水平，如果资本市场的扩张也维持在近两年的水平，那么，上述时间可能缩短一半左右。”钟伟分析称。

　　钟伟采用“权益负债比”(股东权益/有息负债)来作为财务风险指标。在他看来，安全区域应该大于1。

　　在对 “2007中国房地产百强企业综合实力TOP10”做了数据估算之后，钟伟发现：权益负债比小于1的企业占了5家，分别是保利地产、招商地产、金地集团、苏州高新、华发股份，钟伟下结论称“这5家企业在2006年年度已经严重超速状态”。

　　在权益负债比大于1的5家公司中，陆家嘴 的有息负债率为0，权益负债比无穷大。所以钟伟认为“这家公司是安全的，处于保守状态”。

　　万科在2006年的销售增长率大于2007年的最大扩张速度，被定义为“超速状态”。

　　此外，北辰实业、中华企业2006年的销售增长率小于平稳增长速度，处于保守状态；金融街2006年的销售增长率大于可持续增长速度，但小于最大增长速度，处于轻度超速状态。

　　同时，根据这种对于“跑道”以及“跑步速度”的研究，还可以确定的一点是：不是所有急速扩张的企业都可以抢到“万亿”的沙发，因为必然有人在这一过程中成为炮灰。

　　“最终进入万亿市值的企业应该在10家左右。”钟伟对《第一财经日报》表示：“届时，市场的集中度就与现在的美国大体相当，因为美国目前的寡头房地产企业的市值也在万亿元人民币左右。但是，相对于其他国家，美国是一个市场集中度较为松散的市场。”

　　“万亿”的诱惑，就在于可以直接影响到国家的土地政策、金融制度等等方面。所以，即使目前的疯狂囤地，也是十分值得的。

　　“但是聪明的企业不仅应该知道什么时候‘疯狂’，也应该知道什么时候‘收手’。”业内专家对本报记者点评说。而根据该专家的分析，一家国内大型房地产上市公司从2003年开始加大圈地力度，他们极有可能在3到5年之内突然收缩土地阵线，那就是他们所判断的“周期”到了。

　　需要提出警醒的是：地产企业，可能因土地而兴，也可能因土地而废。

　　恒隆集团董事局主席陈启宗在博鳌房地产论坛上感叹：“今天大家看非常好的将来不一定最好。”他说：“1982年的时候，我们四家人，一同发展香港的一些项目，其中两家的土地储备很大，比新鸿基还大，但是不到一年半两家都破产了，就剩下另一家和我。”

　　据陈启宗的观察，中国内地房地产市场，现在还在资金累计的一个环境之下，可能正是类似于美国1981年到1992年的情况，以及香港特区上世纪70年代和80年代的光景。

　　但是，经济周期依然不容忽视。“你到底是被淘汰了一部分，还是保留了实力的一部分，这个还要看你个人的能力。”陈启宗说。(郝倩)