为应对中国房地产市场的“限外令”，众多实力雄厚的国外资金普遍采取了“变脸”招数。业内人士分析认为，外资的牟利目标是实现在中国投资回报率超过100%，届时外资将连本带利地撤出，而外资的这种行为也可能加大国际收支失衡和人民币升值的压力，增加现有金融体系的风险。

　　尽管“限外令”频频出台，但众多实力雄厚的国外资金仍采取种种“变脸”招数，迂回进入中国房地产市场。业内人士分析认为，外资已经成为中国房地产市场持续高温的关键因素。

　　跨国巨头“乘虚而入”

　　新加坡凯旗纳投资中心资深投资分析师乔治·麦迪逊告诉记者，2006年到2007年初，中国政府调整房地产的一系列措施，给缺少资金的中国房地产企业造成重大“利空”，尽管房价没有明显下跌，但去年年末不少开发商已经开始卖项目、卖楼盘，而外资普遍认为这是进入中国房地产市场的最好时机。

　　麦迪逊的分析恰恰揭开了今年二季度以来我国房地产价格持续飙升的“资金链之谜”：在中央紧缩“银根”、紧缩“地根”双重政策出台后，前几年疯狂跑马圈地的国内房地产商，有相当一部分面临着资金链断裂的危机。一些房地产集团谋求香港、新加坡、美国上市的传闻不断，但远不如国外资金直接注入来得“解渴”。而实力雄厚的境外投资公司恰恰把国内房地产企业的“利空”视为自身进入的“利好”，迅速掀起了向中国房地产市场进军的步伐。

　　正是在中央加强对房地产业调控的同时，外资改变了长期以来的观望等待、犹豫不决的态度，开始大举进军中国内地的房地产市场。摩根斯坦利、高盛、麦格理(澳)、瑞银、花旗、ING(荷)、美林、瑞星思达(美)、RREEF(德)、华平投资(美)、DIFA(德)、软银亚洲(日)、凯雷投资、凯德置地(新)等，这些顶级跨国投资公司纷纷进入中国房地产业。

　　“变脸大法”频频上演

　　记者对热点城市和中西部省区房地产价格进行追踪调查时发现，目前外资进入中国房地产市场普遍采取的手段包括：

　　——变单一项目炒作为成立投资公司。在今年6月商务部联合国家外汇管理局下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》后，外资方面对此的“解读”是：在外资设立项目公司方面的新要求，是“限制外资基金投机模式、鼓励产业投资模式”的导向意图，基金纯粹资本倒手房地产资产的行为才是有关部门要限制的，而那些进入中国真正从事房地产投资开发的产业行为并不被排斥。

　　3月，荷兰ING借其全资拥有的沃德商务有限公司之手，参股金地集团的武汉积玉桥项目。沃德商务有限公司的投资行为是外资“变脸”进入中国房地产市场的一个缩影。近期，多家海外投行还在酝酿成立投资中国房地产的基金。英国房地产公司高富诺就宣布将在今年下半年成立一个最高达10亿美元的基金，用于投资中国的商业地产和住宅。除高富诺外，摩根斯坦利和景顺资产管理公司等众多公司也正在成立中国房地产投资基金。

　　——变购买项目为购买股权融资牟利。单纯的房地产炒作容易招致银行、金融机构的严格监管，在股市火爆的背景下，不少外资“绕道”股市间接进驻中国房地产市场。

　　4月11日，在香港主板上市的世茂房地产宣布，同意美国摩根斯坦利房地产基金以10亿元的价位收购位于武汉市汉阳区鹦鹉洲滨江楼盘锦绣长江29.99%的股权。此前的1月31日，上海豫园商城在武汉竞拍到创下武汉“地王”纪录的原武汉重型机床厂地块，6月，上海豫园商城发布公告称，与复地(集团)股份有限公司之全资子公司上海复地投资管理有限公司商定合作开发武重地块的计划，有国际化资本背景的复地(集团)股份有限公司摇身变为武重地块的大股东。

　　——变楼盘开发为园区整体开发。此轮外资进入中国市场的理性之处在于：充分看到中央和地方政府发展地方产业、走工业化道路的强烈愿望，更侧重于从“开发工业园区”、“建设新兴市场”的角度，堂而皇之地“协助”地方政府发展新兴产业，用少量资金进行园区建设，却用大笔资金炒热当地楼盘。广西南宁的明阳工业园区、北部湾开发工业园区、柳州新兴产业园区等中西部省区的园区，吸引了众多外资前来考察，一些外资甚至直接提出将园区进行整体包装、整体策划营销、海外上市等一系列方案。

　　——从投资一线城市向二三线城市全面开花。与单纯靠炒作牟利的国际“游资”相比，此番外资进入中国并不遵循“炒热线不炒冷盘、追高价不捧低价”的“炒作原则”，而是把更多的目光放到了中西部省区和二线城市等房价增长空间广阔的地段，从简单地推高沿海省区城市房价，向全面推高中国房地产价格转变。荷兰ING联姻金地集团、摩根斯坦利入股世茂滨江等正是海外基金纵深化的投资表现。

　　武汉是中西部省区房价飙升的典型。世茂集团、和记黄浦、瑞安集团、香港华润等众多实力资本的进入，使武汉“地王”频频出现。反映在房价上，一般普通住宅价格由2004年的不到2700元/平方米上涨到目前的4000元/平方米左右，而汉口、武昌等中心城区房价大多在6000元/平方米左右，摩根斯坦利染指的鹦鹉洲滨江楼盘锦绣长江价格更是达到了10000元/平方米。

　　外资“寄生效应”明显

　　资深房地产营销策划人士韦强认为，外资进入中国房地产市场的“变脸大法”，其核心仍然是谋求房地产价格飙升带来的巨额利润。他说：“外资进入的牟利目标是2008年奥运会举办前夕，能够实现在中国投资回报率超过100%。因此，他们全力以赴帮助面临资金链危机的国内‘炒楼公司’稳定资金链，甚至不惜出巨资帮助国内房地产企业‘囤房’、‘抢地’、‘捂盘’，最大限度地获取利益。”麦迪逊则认为，这种做法的深层危机在于：一旦中西部省区尤其是二线城市的楼盘也被炒高，就必然面临着沿海居高不下、内地后来居上的房产飙升局面，更加不利于调控房地产价格。

　　新加坡廊裕德资深房地产投资分析师吴晓强把外资谋求“年度翻番”的房地产牟利目标概括为“寄生效应”，即外资通过楼市、股市、基金等方式，希冀从人民币升值过程中牟取巨额利润，一旦在汇市中得手，就会从包括房地产在内的众多行业内连本带利地撤出。

　　业内人士分析认为，从武汉等城市的发展来看，正是中心城区等高档物业的价格高涨，形成梯次传导效应，进而带动郊区在内的价格普涨现象，也增加了相当一部分家庭的购房困难。同时，境外资本流入房地产行业，也可能会加大国际收支失衡和人民币升值的压力，增加现有金融体系的风险。

　　吴晓强认为，外资进入确实能够起到推动房地产市场持续发展的作用，但就目前而言，更需要强化对外资进入的监管力度，必须将《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》的各项规则进一步细化，尤其注重对外资进入高端房地产市场的监控力度；减少城市规划修改、政府办公区搬迁的“弹性系数”，遏制外资在中西部省区二三线城市“跑马圈地”的“利益冲动”；对工业园区的“整体营销”进行严格监管，要求各地尽快出台工业园区配套房地产和娱乐服务第三产业占有土地不得超过土地总面积一定比例的规定，以减少地方打“工业园区”旗号开发房地产的情况发生；尽快实现全国联网或主要一线房地产市场房屋实名登记联网制度，为物业税的统一征收奠定基础，打击房地产行业的投机心态。(何丰伦)