跨国公司向郊区迁移的行动今年仍在上海继续。但与此同时，在上海市中心的甲级写字楼中间，也正在上演着办公场地的“抢夺战”。在连续两年高喊上海高档写字楼供不应求之后，今年上海的写字楼市场仍然将保持非常火爆的局面。

　　仲量联行几天前发布的2007年一季度上海房地产市场报告透露，由于新鸿基地产的襄阳路项目及中信泰富的上海船厂项目延后，预计2010年世博会前，上海甲级写字楼市场的供应仍将保持紧缺态势，写字楼租金也将持续上涨。

　　受市场利好的刺激，办公楼投资也出现热潮。据国家统计局的数据，上海今年1~2月份房地产开发投资175.77亿元，比去年同期增长16.6%。其中，办公楼投资同比增长最多，共投资18.06亿元，同比增长38.9%。

　　市中心甲级写字楼紧缺

　　“紧缺！紧缺！紧缺！”在五大代理行的报告中，这是对上海市中心甲级写字楼的最简单概括。虽然近几年有制造、化工等行业向郊外转移的迹象，但金融、银行、咨询等行业企业更大量地涌入对写字楼市场形成强大而持久的需求。

　　这些跨国企业地区总部组织复杂，规模庞大，租用写字楼往往都是大手笔，如耐克去年租用了1万平方米的办公楼，玫琳凯则租用了8000平方米，刚开幕的瑞典著名服饰品牌H&M的办公楼面积也达5000平方米。

　　第一太平戴维斯的《2006年上海写字楼市场报告》(下称《报告》)显示，至2006年底，上海甲级写字楼的总量达到334万平方米，其中40%位于浦东区域。鉴于去年消费品行业以及专业服务行业，包括律师事务所、金融机构、咨询公司以及培训中心的快速发展，甲级写字楼的空置率仍维持在较低水平。2006年的空置率仅为6.5%，比2005年年底低0.2%。

　　上海市外经贸委的数据显示，截至2006年11月，累计共有151家跨国公司在上海建立地区总部，累计落户上海的外资研发中心共196家。2006年1~11月，全市共批准外商投资项目3637个，合同外资金额131.23亿美元，比去年同期增长1.63%；实到外资66.51亿美元，同比增长1.6%。今年合同外资和实到外资均创历史同期最好水平。上海在吸引跨国公司地区总部数量增加的同时不断提升总部的“质量”。

　　据了解，每引进一个地区总部，都会促进周边城区金融、会计、咨询、酒店、广告等高级服务业的繁荣，一座写字楼带来的经济增长甚至超过一个大型工业园区。因此，上海市将发展总部经济作为提高引资质量的突破口。2006年4月，上海经济促进中心发布了国内首张总部经济地图，划定了上海16个总部经济基地。

　　上海市以服务业为主的发展战略对市中心的甲级写字楼而言就是一个绝好的机会。几大代理机构均认为，2006年诸如保险业、银行业等领域的专业服务型公司，对甲级写字楼项目的强劲需求依旧不减。一些外资商业银行，国内的一些保险公司、银行，以及一些前两年还在犹豫之中，但最近下定决心在中国开设分支机构的外资企业，都表现出对甲级写字楼物业的大量需求。

　　《报告》表示，鉴于良好的经济运行，强劲的写字楼需求以及写字楼项目的高入住率，2006年全年上海甲级写字楼平均租金上涨11.7%。另有分析机构认为，去年上海写字楼的平均租金上涨幅度更高达15%。

　　此外，上海甲级写字楼新增供应可能从2007年上半年起开始上扬，预计在未来一年上海全市范围内甲级写字楼平均租金将会上涨10%～15%。而随着2007年印尼黄金置地大厦、廖创兴大厦、越洋广场等甲级写字楼的竣工交付，预计2007年的新增供应达到34.7万平方米。

　　商务成本高企使企业外迁

　　结合上海或者长三角的产业转移及其发展方向，上海写字楼市场出现如此火爆的局面就比较容易理解。早几年前作为制造业转移典型代表的联合利华，此次仍可作为一个可资参考的案例。

　　近两个月前，联合利华在上海的新办公楼全新启用，与其他跨国公司更愿意选择在市中心办公的想法不同，联合利华把新楼建在了郊区——从地铁二号线延伸段的终点站淞虹路出来打车，还要起步价；大楼周围新铺设的马路上罕有行人；环顾四周，目光所及处经常是成片的农民瓦房……

　　事实上联合利华此次的办公中心迁移并非第一次。从徐家汇的美罗城到虹桥开发区的办公楼“上海城”，再到现在的远离市中心的临空经济园，联合利华的迁移是一个非常明显的由市中心向郊区转移的路线。

　　实际上，在过去两年里，像联合利华这样，将区域总部的办公中心转移至郊区或工业园区、商务园区的跨国公司已经越来越多，市中心的一些高档写字楼也因此受到部分冲击，某国际知名代理行在代理市中心某高档写字楼招商时曾一度将跨国公司将办公中心迁往郊区作为该写字楼可能受到的最大挑战之一。

　　实际上，在联合利华之后，飞利浦照明、阿尔卡特相继加入这场迁徙运动的行列。飞利浦是迁往上海西南漕河泾开发区的上海科技绿洲，租用的面积有2万平方米；阿尔卡特则将它的大部分业务从淮海路上的时代广场迁往浦东张江集电港。此外，从上海市中心迁走的还有3M和Intel公司。

　　仔细研究可以发现，这些把办公中心外迁的跨国公司，大多是以生产制造为基础的公司，这类公司对成本的敏感度相对较高。因此，随着上海市中心商务楼宇租金的日益抬升，高企的租金对这些公司而言意味着成本的压力。

　　第一太平戴维斯的分析认为，不少公司发现过快的租金增长以及员工成本上升已挤走了行业的利润，因而开始在非商业中心寻找租金更为优惠的项目。这尤其对于那些希望快速扩张，但是在市中心又没能找到合适的写字楼的企业，已发展成为主流的趋势。对此，不少企业将其非核心部门搬至城市边缘，在那里可以享受到宽阔的写字楼面积及租金优惠。

　　仲量联行中国区董事陈立民认为，并非所有的跨国公司都必须要选择市中心区域。他举例表示，某外资银行数据处理中心就在当时以0.45美元/天/平方米的价格，在南京西路租下了1.2万平方米左右的写字楼，而有些办公室竟然是用来放机器的。他认为：“这个数据处理中心早晚会搬到郊区或者近郊的。”

　　在上海写字楼市场的租金持续几年的上涨之后，对于这些制造企业而言，原来低租金的优势已荡然无存，这必然也会影响到跨国企业在上海的产业布局。随着非中心区域办公楼市场的扩大，市场对商务园区内办公物业的需求继续增长，张江高科技园区内租赁尤为活跃。

　　产业升级推动市场火爆

　　但事实也并非代理行们原先所设想的那样悲观。从过去一年的情况看，上海市中心区域的甲级写字楼租售情况仍然呈现异常火爆的景象。一些在建的高档办公楼宇正在以预租的方式接纳急需寻找足够大面积办公楼的公司用户。

　　这不仅是那些快速扩张的企业解决的方案，也是不少制造行业、高科技行业、培训中心、研发中心、呼叫中心和资料处理中心等部门的解决方案。所有这些行业对写字楼的面积需求均超过1000平方米，并且只关注合理的租金，而不考虑高档地段。因此产生了对特殊办公条件的需求。这些公司更偏向于租用距离中心城区较近、经过改造的仓库和厂房，可获得便捷的交通，以及超高层高的开放式空间和独特的建筑风格等所带来的创造性环境。

　　与此同时，上海主要商务园区的空置率继续下跌。随着交通便利的物业提高其租金水平，上海商务园区的整体租金也有所增长。在过去的18个月内，租户的平均租赁需求已由5000平方米上升至1万平方米，这反映出大面积租户正逐渐移向商务园区。

　　在这一趋势的刺激下，上海的开发园区目前都有意地将重点转向办公楼宇的开发及招商上。对于制造企业而言，园区更具吸引力。优厚的入驻条件以及宽敞的办公环境，与生产线更近、更便捷的接触与联系，使企业在内部管理上的“能耗”因此得以降至最低。

　　早在联合利华将生产基地迁往安徽时，就曾经有评论认为，上海高企的商务成本迫使制造业外迁，而制造业的迁出有可能使上海经济面临空心化。这种担心并非没有道理，之后几年里，上海市一直致力于更适合自己，同时也更符合自己产业定位的发展方向。郊区工业园区及商务园区办公楼受到跨国公司追捧实际上是上海之后实施的总部经济策略的最充分体现——仅留住了制造业，同时也将更多的跨国公司将区域运营总部迁至上海。(于骁)