昨日(4月20日)下午1点，北京一家地产中介的置业顾问陈艳来不及去吃午饭，她一直守候在5号线天通苑南站的出口处。

　　“现在房源在增加，业主在加速抛售，所以公司规定要加班促销。”陈艳对《每日经济新闻》记者表示。她所在的地产中介店面，却在远离地铁口800米的小区里。

　　在她提供的多套房源中，最大的户型面积为253平方米，其次是150多平方米、130多平方米的房子。记者在报价单上看到，最小的一套100平方米的两室一厅均价为1.8万/平方米，总房款为180万元。

　　当《每日经济新闻》记者咨询这套房子时，陈艳说：“如果贷款买下这套报价180万元的二手房，购房者需要多支付88万元的各类费用，其中贷款利息占了一大部分。”

　　总的算来，这套180万元的房子购房者最终需付268万元。同时，至少需要准备90万元现金，才能办贷款手续，否则不能成交。

　　180万如何“卖成”了268万？

　　这套100平方米的房子，购房者为何需要多支出88万元的费用？

　　“增加的88万元是指包括过户手续费、契税、贷款利息、土地出让金在内的各类其他费用，其费用来源非常清晰。”陈艳表示。

　　首先是贷款利息，如果贷款100万元，分20年偿还，现在的二手房贷款利率为6%左右。按此计算，需要交纳60万元的总利息。“每月应交的月供为6627元，如果不提前还款的话，需要持续支付20年，也就是大约一共需要支付160万元。”陈艳表示。

　　其次，由于天通苑是经济适用房，需要支出10%的土地出让金(即180万元房款的10%=18万元)。第三项是契税，有可能按照3%的比例缴纳，也就是大约5.4万元。第四项是中介费，按照总房款的3%缴纳，约5.4万元。

　　经过上述仔细的计算，《每日经济新闻》记者终于弄明白了购房者需要支付的总房款，这比报价180万元多支付了至少88万元。

　　“原本国家要求业主与购房者共同分担除贷款利息之外的一部分税费，但现在的惯例是全部由购房者承担。其实也可以由业主分担一部分费用，问题在于，如果是这样的话，报价就不只180万元了。会在这个报价的基础上再加上业主承担的那部分费用，其实都一样。”陈艳说，“如果买这套报价180万元的房子，购房者至少得准备90万元现金，才能办理买房的贷款手续。”据介绍，购房者可采取变通的方法，先将40万元存入业主账户，通过银行冻结后再办理后续付款程序，“当然，这笔资金越多越好，但是至少得20%以上，这样业主才能信任购房者。”第二步，将聘请第三方评估公司对这套房子作评估，一般而言会低于市场价。陈艳说，这套100平方米的房子虽然市场价为180万元，但是会评估为140万元。

　　第三步，银行按评估价的70%放贷后，房东还需收取实际房价的82万元余款，扣除已付的40万元，购房者需付余款42万元。

　　“按照这3个步骤交纳现金后，中介公司将负责办理过户手续，但是需要收取总房款3%(也就是5.4万元)的手续费。”陈艳表示。

　　按照上述程序计算下来，购房者至少需要准备90万元现金才能办理完这套房子的贷款手续。

　　成交量减少 房源增加

　　“相对于通州而言，目前天通苑的房子其实处于低估阶段，通州之前最高卖到了2.8万元每平方米，但是这里最高报价还不到2万。”中大恒基的一位销售经理对记者表示，如果是150平方米的大户型，按均价1.3万的价格可以成交。如果是100平方米的户型，至少不能低于1.6万元。

　　但记者获悉，天通苑周边的二手楼盘(如奥北中心、明天第一城)报价已经达到最高2.5万每平方米。“2.5万是50～60平方米的小户型，大户型目前不可能到这么高的价位。”中大恒基上述销售经理表示。

　　对于这一判断，陈艳表示赞同，虽然最近2个月以来房子在急剧涨价，成交量也在持续攀升，但是由于国家一再出台调控措施，最近两周成交量在下降。我每天至少能接到两家以上的放盘业主，这一速度比两周前增加了不少。而且通州也传出了大幅度降价促销的消息，炒房者都在抛售，这已经是必须面对的事实。目前天通苑附近的房源有几千套，其中数百套房急于出售。

　　用抵押款买二套房风险加大

　　“现在买房，最好的办法是一次性付清，否则支付的其他费用太高了，有点不合算。”陈艳表示。

　　据介绍，由于首付款必须达到90万元以上，这一门槛将绝大多数购房者挡在门外。如果首付款交得太少，名义上是买了房，但是需要支付的利息与其他费用更高，“花了不少冤枉钱，还不如租房合算。”陈艳表示，很多购房者是通过抵押第一套房，用银行贷款购买第二套房。“但现在这一做法具有非常大的风险，因为这些炒房客很难出手。”

　　在她看来，目前的政策调控只是暂时的，“按照历年惯例，到今年6月以后，房地产交易的高峰期来临，那时候才能真正分辨清楚形势。”(记者 汤白露 实习记者 尚希)