少数银行跳过按揭中介到房产中介地铺拉生意 导致按揭市场乱象丛生

　　年底银行的按揭额度用完，不用为完成信贷任务而疲于奔命，就开始瞄准按揭中介代理，按揭业人士称之为“飞鸟尽，良弓藏；狡兔死，走狗烹”。10月中旬，上海传出消息，称当地银行公会酝酿返点费率统一定价，谁料到12月2日，有上海财经媒体传出，上海市银行同业公会已经初步酝酿形成了《住房按揭贷款业务自律公约》。按照《公约》规定，各商业银行在办理住房按揭贷款业务过程中，不能以任何形式向房地产中介机构或其代理机构以及个人支付佣金以获取业务来源。继北京、上海、深圳银行业联手向地产中介拒付“返点费”后，广州近日也有所行动。据有关人士透露，广东银行同业公会已就房贷“返点”达成共识，只差向社会公布了。

　　银行—按揭中介—房产中介

　　构成三环房贷返点利益链

　　据广州市一位按揭业人士透露，银行给予按揭中介返点率行规水平为贷款额的0.15%~0.8%，极少数急于拓展房贷业务的则给1%~1.5%，返点率还与房贷不良率与额度水平挂钩。举例说，按揭公司每季度应给银行带来3000万元房贷，则可以享受某个水平的返点率，返点率与房贷增幅同步增长，同时按揭公司带来的客户若出现房贷不良率，则有可能遭到返点率下调的“惩罚”。据这位人士表示，银行一般会在贷款发放成功后开始计算按揭公司的返点，返点真正到账的时间可能要在两三个月后。

　　该人士表示，银行“返点”是大部分按揭公司的主要收入来源，占公司收入比率不低于六成。据按揭业人士的公开数字，按揭服务费收取贷款额的0.8%~1.2%，两个数据一比对，可见按揭服务费水平远低于0.8%~1.2%。按揭业人士称，正是有银行房贷返点的存在，致使行业内部分公司以免费或几百元的低廉价格抢房贷生意。若银行一旦取消房贷返点，这类公司可能首当其冲。

　　按揭公司获得银行返点后，也不可能“袋袋平安”，而是“吐”一部分出来回馈介绍生意的中介地铺，一位按揭业人士透露，按揭公司给中介地铺的回扣率约为按揭费的30%。

　　今年楼市大旺，一些中小商业银行和外资银行为多做业务量，直接到中介地铺拉生意，给介绍生意的房产中介等同于按揭公司的返点率，这种“抢饭碗”的现象最使按揭公司担忧。一位按揭业人士向记者透露，银行直接到地铺拉生意的现象，在成交活跃的番禺和天河以及遍地贵价楼盘的珠江新城最为常见。以一个贷款额为200万元的生意来计算，若中介地铺介绍客户到银行，以返点率0.8%来计算，可以获得16000元回扣；若介绍给按揭中介，获得的服务费回扣才几千元。

　　按揭业人士分析，部分银行人员想在珠江新城一个地铺拉到一笔生意就可以完成整年的任务，所以心存侥幸出外拉客，但后续的交易服务有可能不到位。

　　银行、中介、按揭公司应各据其位

　　按揭业人士认为，银行、房产中介与按揭中介各自应扮演不同角色。银行负责贷款的审批和发放，房产中介则是促成买卖双方达成一致意愿，而按揭中介则向客户介绍适当的银行贷款服务并承担房产交易的后续跟进。

　　对银行到中介地铺拉生意，某大型中介公司人士表示公司还没有发现有关行为。在该公司买卖合同上，按揭服务条款可选择其他按揭公司或该中介附属的按揭公司。理论上中介经纪都应尽力推广附属的按揭公司，因此银行返点也会进入到附属的按揭公司，不会落入中介地铺人员的口袋里。不过，据按揭人士表示，今年确有一些银行到中介地铺拉生意，中介地铺这笔灰色收入究竟落入谁的口袋，目前不得而知。

　　按揭业人士表示，即使是银行“直贷”业务，背后也是有按揭公司在负责交易流程的，银行收到贷款客户后，会把批量的“直贷”客户转介给某个按揭公司负责后续服务。一些中小银行没有考虑到交易流程上面的细节，到中介地铺拉生意后出了很多麻烦。

　　按揭中介行业 要在“夹缝”中生存

　　按揭公司一直力图树立其地产金融服务业的专业形象，但在银行与中介人员接触中，他们的角色似乎只是“跑银行”和“跑房管局”的“跑腿”角色。广州市竞宇按揭鄢红胜曾多次呼吁，按揭业应有“婆婆”关爱。在鄢红胜牵头上书两大银行管理机构的信中，他再次提出应在两大管理机构的指导下，成立按揭自律行业协会。

　　据市中介所独家给本报提供的信息显示，101家房地产按揭服务机构及11家分支机构办理了备案手续。而广州市中介所最近推出“按揭风险告知书”，希望以此提高购房者的风险意识并提醒客户在按揭过程中需注意的地方。

　　据了解，美国超过75%的按揭贷款是通过专业按揭公司办理的，英国60%以上、加拿大超过50%是通过按揭公司办理的。以广州为例，约80%的买家按揭购房，约80%的购房者通过中介公司促成交易，这意味着来自按揭中介公司的客户占了银行二手房贷客户的64%。按揭人士表示，按揭行业日益成为内地的一个新兴产业，希望可在银行、地产中介的夹缝中生存。