中新网4月26日电 今日出版的《香港经济导报》刊载了知名学者易宪容的文章。易宪容在文中指出，国内个人住房银行信贷的紧缩将是房地产调控的真正开始。

　　易宪容在文中表示，这次新的房地产调控政策就是要通过个人住房信贷紧缩政策从根本上来遏制房地产的投机炒作，就是要让全国近期来过快上涨的房价得以遏制。可以说，这次房地产宏观调控的政策目标明确，其出台的政策的核心也指个人信贷。

　　他指出，新一轮的房地产宏观调控已经开始，这次房地产宏观调控重点放在房地产信贷政策、房地产税收政策及增加土地的供给上，放在地方政府真正政策落实。如果是这样，近期的房地产市场有可能面临着较大的调整。国内个人住房银行信贷的紧缩将是房地产调控的真正开始。

　　他分析说，当大量的银行信贷涌入房地产市场时，国内各地房价岂能不快速上涨？当房地产成为居民最为便利、风险最低的投资工具时，购买住房就如炒股市一样，房地产的价格岂能不快速飙升？

　　另外，他提到，从现有的数据来看，2009年个人从银行获得贷款为2.46万亿元(同比增长了4倍多，2008年为6,000多亿元)，今年第一季度个人从银行获得贷款又增加了9,202亿元(同比增长了2倍多，2009年第一季度为4,223亿元)。比如上海市，2010年个人住房贷款同比增长了11倍。足见个人房地产信贷的疯狂。也就是说，2009年全年及2010年第一季度共15个月的时间里，国内居民从银行获得了信贷资金达到近3.4万亿元(而这大部份资金进入房地产市场)，但是从1998年到2008年近11年的时间里，个人贷款余额仅2.98万亿，近期15个月个人贷款是前11年的115%。可见，近15个月有多少银行信贷资金进入房地产市场。这才是国内房地产市场价格快速飙升的问题所在。

　　易宪容解释说，从2010年以来情况来看，尽管国内银行总信贷是收缩了，但是第一季度个人银行信贷增长所占整个信贷增长的比重达到了35%以上，而2009年该贷款占比为13.5%。如果加上第一季度房地产商的开发贷款为4,000亿元(估算)，那么2010年第一季度，个人经营性贷款与房地产开发商贷款占全部贷款一半以上。如果再加上建筑贷款、土地融资贷款、住房抵押贷款及政府融资平台等与房地产有关的贷款，那么今年第一季度绝大部份银行贷款通过不同的方式都进入房地产市场。当大量银行的资金都进入房地产市场时，房价疯狂也就自然了。

　　最后，他阐述了关紧信贷闸门的原因。因为，无论是上调购买住房者首付比重，还是提高购买住房的按揭贷款利率，或是要降低住房炒作者利用银行信贷资金的比例或杠杆，或是提高住房投资炒作者的成本，都能够对银行信贷有所收缩。当然这种收缩又分为两个方面。一是已经进入者的信贷收缩；二是新进入者的信贷收缩。从最近的出台政策来看，重点是放在后者而不是前者。这样，其宏观调控政策只是对将要进入的住房市场投资者有影响，而对已经进入的投资者影响不会太大。因为，这些已经进入的投资者可能早就赚得盆满钵满了，资金实力足及房地产的投资收益高，他们可以把手上的住房持有一段时间，等待政策效应出台再决策。