东莞中原市场研究部经理车德锐分析,纵观“新国十条”,与年初的“国11条”对比,部分内容属于重申强调,也有部分内容为新增或修改的条款,主要体现在需求的调控上,住房信贷政策收紧力度前所未有。

　　税收政策出台信号发出

　　从需求调控去看,差别化信贷政策更加严格,对二套房贷首付提高到五成,贷款利率为基准利率的1.1倍；同时首套房贷如果购买90平方米以上的首付要三成。打击投机购房的力度非常大,一方面首付大幅提高,另一方面银行可以根据情况暂停发放购买第三套及以上住房贷款。地方政府可以采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。同时,政策中首次出现打击异地炒房行为,对异地炒房者暂停买房贷款。

　　除了信贷政策外,税收政策也明显加大调控作用,虽然没有明确的税收政策出台,但本次政策已经释放出房产消费税或房地产保有税出台的预期信号。言外之意很明显,就是如果目前的政策调控对高房价上涨还是不能起到抑制作用的话,税收工具将作为更强有力的杀手锏随后登台。

　　“新国十条”出台后,各部委、各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策,包括央行、银监会加强房地产信贷管理、第二套住房的认定标准、第三套(含)以上贷款购房的首付及利率；财政部、税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；国土资源部改革土地出让方式；住房建设部编制和公布住房建设规划；同时,细化政策还要落地实施执行。可以认为,继年初房地产政策调控后,新一轮更严厉的房地产政策调控在4月中旬拉开序幕。

　　东莞房价合理调整空间有限

　　市场是不可预测的,但假设全国楼市进入调整,高位运行的房价难免冲高回落,特别是一线城市上涨过快,房价已经远远脱离普通购买力,如果一线城市房价高位回落,势必影响二线城市如东莞市场的房价调整。不过业内认为东莞房价调整空间有限。

　　东莞目前的房价相对而言比较低,这背后反映了东莞市场的自身特点和问题:东莞外向型的经济受全球金融危机影响非常大造成购买力外溢和租赁需求下降、外来投资客不看好东莞短期发展而淡出东莞市场；东莞各镇区经济相对独立,购房消费力主要来自本区域；有较大部分开发项目土地成本比较低,房价定价策略相对比较保守；东莞本土开发商多为民营企业,部分开发商是多元化经营,受金融危机影响较大,同时以自筹资金为主,资金链总体偏紧；还有,东莞二手房交易流程繁琐、税费高、交易周期长制约着投资资金。

　　据东莞中原研究中心的数据监测表明,目前东莞的洋房均价在6000元/平米左右,这个价格无论从租售比指标、收入水平等各方面评估都是处于合理投资区间、能为普通购房者所接受。