●房价上涨与政绩考核有关联

　　●廉租房受益人口应成为指标

　　●利用土地出让金多建廉租房

　　●建设规模要与房价调控挂钩

　　当前的高房价和房价的不断飙升，给中国宏观经济累积了巨大的泡沫风险，各级政府对此有着不可推脱的责任。之所以房价会不断地单向上涨，关键是在现行的体制机制中只有政府支持房价向上的动力机制，而缺乏反向调控的动力和手段。

　　要解决高房价和房价不断飙升的问题，就不得不先行拆除各级政府“政绩指标”与高房价的正向联动机制。毋庸讳言，当前行政体系的政绩考核中，事实上存在一个以GDP(国内生产总值)数据和财政收入为主要指标的考评体系，而高房价以及与高房价密切关联的巨额土地出让收入，必然为各级地方政府带来正面的政绩指标，房价越高，其政绩指标则越突出。在这样的评价考核体系下，地方政府不仅没有动力去遏制房价非理性的上涨，反而会不遗余力地去维持高房价和房价的不断上涨。

　　那么，应当如何来实现政府反向调控房价的机制呢？要想使住房价格回归理性，调控手段或是增加供给或是减少需求，目前大量增加供给已不可能，所以惟有调控需求，但由于住房的基本需求是刚性的，所以政府必须通过提供更多的廉租房来满足住房基本需求，来达到抑制需求、抑制房价和房价上涨预期、抑制投机性购房需求的目的。从某种角度来看，廉租房的严重短缺是造成当前房地产价格单向上涨的重要因素。如果，每一个城市都有足够多的廉租房供给，即使房价不断上涨，也不会影响民众对于基本住房需求的满足，就不会对社会稳定带来太大的影响。

　　为什么近年来各级政府没有通过这一方式来抑制房价的非理性上涨呢？关键还在于廉租房建设与政府部门的主要政绩目标严重冲突。虽然，廉租房建设与供给，也是地方政府的责任目标，但比起GDP等政绩“硬指标”来，只能算是一个没有强制力的“软约束”。在现行的政绩考核评价体系中，廉租房的建设与供给尚未成为政绩目标中的“硬指标”。首先，廉租房建设，不仅要占用土地资源和财政资金，而且在减少土地收入和房地产税费收入的同时也不能带来较大的GDP增长。其次，还存在一个悖论：大量廉租房兴建，可能会改变房地产市场的供求关系，经验表明，每当保障性住房的供应量增加5%，将导致商品房售价降低3%左右，显然这是地方政府不愿看到的，很多地方政府都把房地产作为支柱产业，他们不愿自己的政策影响自身支柱产业的发展。再者，多数地方政府奉行土地财政政策，试图通过“经营土地”获取更大的经济利益，而建设廉租房与地方政府以地生财的目标不相符合，土地转让收入作为地方财政的最主要经济来源，却会由于廉租房用地而缩水。还有，现行的保障性住房(经济适用房为主)是一次性提供，缺乏根据收入变化动态调整的机制，也就使得各级政府必须年复一年地不断提供，不堪其重负。在这样的背景条件下，各级政府部门也就只能“两害相权取其轻”——保高房价而舍住房保障。

　　要解决这一问题，第一，削弱各级政府“政绩指标”与高房价的正向联动机制。必须改变各级政府的绩效考核机制，要把“廉租房受益人口比例”作为强制性的政府职责，同时还要形成相应的财政支出结构(用于廉租房建设的财政支出应达到一定的比例)，使之真正成为各级行政部门必须完成的目标；第二，廉租房的建设，要与政府房地产土地出让收入挂钩。严格规定，房地产土地出让金的主要部分，只能用于廉租房建设，而不能用于政府经济建设投资和政府行政费用的支出；第三，廉租房的建设规模要与房地产价格调控挂钩，只要没有自有房产者均可无条件地申请租住廉租房，那么房地产价格越高，申请家庭就越多，政府必须供给的廉租房规模就越大。反之，房地产价格较低，申请者相对就较少，政府必须供给的廉租房规模就减小。因此，各地政府不得不通过廉租房的建设规模来达到调控房地产价格的水平。 (钟茂初 作者为南开大学经济研究所教授)