房贷优惠利率调整的初衷是为了抑制投机等不合理需求，但其结果可能将“刚性需求”挤出了市场。下一步应该通过税制改革来抑制不合理需求，在保持房地产对经济增长发挥积极作用的同时，着力促进房地产价格的稳定。

　　⊙徐策

　　当前，我国经济运行中的矛盾之一是房地产作为支柱产业对经济增长有重要拉动作用与高房价之间的矛盾。从去年年底召开的中央经济工作会议到今年3月召开的“两会”，针对房地产市场调控政策纷纷出台，基本遵循抑制房地产价格过快增长和投机性需求、保证房地产供给增长的政策取向。

　　“两会”后，随着“地王”的再现，房价继续上涨，较大程度上影响了购房者对房地产政策调控可能产生的积极效果以及未来房价走势的预期。最近，四大国有银行已全面收紧首套房首付2成利率7折的优惠政策。放贷利率渐渐提高的同时，放贷申请也越来越艰难。

　　笔者认为，房贷优惠利率调整的初衷是为了抑制投机等不合理需求，提高炒房成本，然而其结果可能将“刚性需求”挤出了市场，而这无论是对满足人民的住房需求而言还是对保持宏观经济稳定来说均形成了一定的影响。下一步应该继续围绕“供给面”来制定房地产政策，并通过税制改革和完善来抑制不合理需求，在保持房地产对经济增长发挥积极作用的同时，着力促进房地产价格的稳定。

　　短期内房地产行业对经济发展的作用仍然较大

　　当前，世界经济复苏的基础仍然薄弱，新一轮主权债务危机爆发的风险仍然存在，外部环境不稳定、不确定因素依然很多。美国失业率居高不下，消费萎靡，欧洲经济更是麻烦不断，主权债务危机已经从希腊传递至葡萄牙，并正向他国家蔓延。作为全球外贸增长的引擎，发达国家的消费如果继续其糟糕的表现，必然影响到我国出口的进一步恢复。

　　与此同时，由于短期内外需具有回补库存的性质，造成了我国沿海制造业企业特别是民营企业出口订单和生产经营不稳定的现状，再加上工业品出厂价格(PPI)仍在迅速攀升，这会进一步加大中小企业的生产经营成本，在生产和出口两端不利因素挤压加剧的情况下，必然会影响到民营企业的经营利润。因此，总需求不足将成为一段时期内我国宏观经济运行的重要特征之一，未来经济增长仍然将主要依靠内需拉动。在消费难以在短期内大幅度回升的条件下，投资仍然要承担起拉动经济增长的主导性作用。

　　在应对危机的过程中，投资尤其是政府投资发挥了重大作用，2009年投资拉动经济增长8个百分点。而随着形势的变化，政府投资不可能持续性地为经济“输血”，拉动经济增长的内在动力应该是民间投资，实现其“造血”功能。然而，目前为止，民间投资中除了房地产行业投资增长恢复较快，总体上仍然乏力。

　　2009年全年房地产投资43065亿元，同比增长19.9%，占城镇固定资产投资的22.2%，贡献率为17.1%，仅次于制造业。2010年1-2月份我国房地产完成开发投资3144亿元，增长31.1%，比2009年12月份增长了15个百分点；在城镇固定资产投资中，房地产的贡献率为31.05%，位居首位。根据历史数据，房地产和建筑业增加值占GDP的10%，房地产与五六十个行业有关，在房地产行业的带动下，相关产业的投资也呈现出回升的态势。因此，以民间投资为主的房地产行业将在拉动投资乃至经济增长的过程中发挥巨大的作用。

　　中长期内我国房地产“刚性需求”仍然较大

　　从中长期看，我国房地产“刚性需求”依然比较旺盛。这与我国当前经济发展阶段、文化特征等诸多因素有关。

　　1、在城镇化的推动下，“刚性需求”规模仍然较大。去年年底召开的中央经济工作会议精神针对城镇化问题提出了新的目标和要求，即要“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。”

　　在政策的引导下，我国城镇化将进一步加速，劳动力转移带来的对房地产“刚性需求”也将不断显现出来，给房地产行业发展带来良好机遇。未来5年至10年，我国将进入城镇化快速发展的重要阶段，2020年，我国城市化率将达到55%至60%。目前，我国城镇人均住房面积为26.65平方米，按照城市化率每年增长1个百分点，将新增1000万城镇居民来计算，至少需要新增2.6亿平方米的住房供给。城镇化可以在农村劳动力转移的过程中培育新型农民，满足农民的三个梦想：市民梦、安居梦、创业梦。当前，一线城市的销售增长是8.1%，省会和中型城市是27.6%，小城市和城镇是33.7%，小城镇和新农村是36%。因此，中小城市是未来房地产投资的新引擎，商业地产不仅要看一线城市，二线城市也有很大需求。

　　2、“跨代消费”提高了部分“刚性需求”的现实支付能力。我国“80后”是实施计划生育政策之后的第一代人，并且逐步进入结婚年龄。中国具有非常明显的为“跨代消费”而进行储蓄的特征，父母为子女购买房产的现象较为普遍，这与中华民族的文化属性有关。

　　“80后”一般都是独生子女，父母为子女购买房产，其成本与以往“多子女”条件下的负担相比有所减轻。同时，“80后”一代的家庭结构与以往有较大区别，一般而言，一对新婚夫妇由四位老人共同分担供房成本，这又进一步降低了平均家庭负担。因此，“80后”中不仅仅存在大量的“刚性需要”，而且在父母甚至祖父母的帮助下，其支付能力也大大提高，“刚性需要”在很大比例上将转化为“刚性需求”。

　　3、中等收入家庭的改善性需求一定程度上也是“刚性需求”。中等收入家庭在首次置业之后，随着收入的进一步改善以及家庭人口结构的变化，住房条件已不能满足需要。比如，随着小孩年龄的增长需要独立的学习和生活空间等因素，二次置业成为大量中等收入家庭的必然选择。而且其现有的住房随着房地产价格的不断上涨也不断增值，这使其追加的成本远比首次置业低，相对提高了其购买能力。2009年，大户型住房销售好于小户型，大户型价高于小户型在一定程度上说明了改善性需求比较旺盛。

　　总之，观察我国中长期房地产需求，“刚性需求”作为重要的力量依然比较强劲，这正是房地产价格在“多道金牌”的调控下仍然居高不下的重要原因之一。当然，除了刚性需求，在金融市场尚不完善的条件下，庞大的储蓄需要找到投资“出口”，房地产行业也就成为不多的投资工具之一，住房投资性需求也占有较大比例。

　　房贷优惠利率政策调整对“刚性需求”的挤出较大

　　从去年年底召开的中央经济工作会议到今年3月份召开的“两会”，针对房地产市场调控政策纷纷出台，基本围绕着抑制房地产价格过快增长和投机性需求、保证房地产供给增长的政策取向。然而“两会”后，随着“地王”的再现，房价在经历短暂的高位震荡之后，继续上涨，较大程度上影响了购房者对房地产调控政策效果的信心和对未来房价走势的预期。

　　最近，四大国有银行已全面收紧首套房首付2成利率7折的优惠政策。在房贷优惠利率渐渐提高的同时，房贷的申请也愈发艰难。有的购房者在1月份申请的房贷在3月底才得到银行的通知，并因为有几期逾期记录而被银行拒绝。

　　据了解，年初，已有多家银行实行信贷控制，房贷业务均暂缓或暂停了一段时间。2月份虽然房贷放款恢复了正常，但在客户的选择上极为挑剔，一些综合评价后被认为是“风险度较高”的贷款客户则面临更为苛刻的贷款条件。笔者认为，这一政策的初衷是通过提高“投资性需求”的购房成本，抑制房地产价格过快增长，然而其结果将很有可能事与愿违。

　　1、取消房贷优惠利率无法真正瞄准“投资性需求”进行调控。取消房贷优惠利率的直接结果可能并不会影响投资性需求，而是将“刚性需求”挤出房地产市场。“挤出效应”的原始含义，实际上是政府投资通过抬高利率的作用机制使得民间资本进入市场的门槛提高，进而形成了一种挤出民间投资的力量。房贷优惠利率即作为降低购房成本的有效措施，同时也是一种鼓励房地产需求的积极信号，对于购房者而言无疑是一种利好，而这种利好是针对所有购房者的，既包括“刚性需求”，也包括“投资性需求”。

　　优惠利率的取消自然针对的也是所有购房者。而且，“刚性需求”往往在支付能力上比“投资性需求”弱，因此，“刚性需求”对政策的敏感程度更高，价格弹性也更大。“投资性需求”的理性考虑是基于中长期内房地产需求仍然较为旺盛、房地产价格看涨的预期，并不会因为房贷优惠利率的调整而放弃投资。另外，房贷优惠利率调整也存在一定的差异化，即针对首付比例高、风险度低的“大客户”仍然可以享受一定的优惠，这使得挤出“刚性需求”的特征更加明显。因此，笔者认为，取消房贷优惠利率无法真正瞄准“投资性需求”进行调控。

　　2、“刚性需求”被挤出后导致房地产市场格局进一步不合理。“刚性需求”被挤出对房地产市场格局将产生以下两个方面的影响：

　　第一，基于未来住房需求的中长期看涨的判断下，投资性需求的相对比重将有所扩大，这使得房地产的需求结构进一步趋于不合理；

　　第二，“投资性需求”对住房面积、环境、地段等影响升值空间的因素非常看重，因此，开发商受利益驱动开发的楼盘也往往瞄准满足这类需求，房地产市场中大量存在的是比如80-90平方米的“大一居”、110-120平方米的“大两居”等等，而很少出现更加适合“刚性需求”30-40的“小一居”、50-60平方米的“小两居”、80-90平方米的或者“小三居”等等，因此住房的供给结构也趋于不合理，使住房成本无形中被提高。

　　第三，“刚性需求”被挤出房地产市场之后，势必影响房地产投资和住房供给，这一方面不利于经济继续保持回升向好的形势，另一方面可能进一步推高未来房价。

　　围绕“供给面”实施调控政策，通过税制改革抑制不合理需求

　　综上所述，结合当前经济形势和中长期经济发展阶段，取消房贷优惠利率的政策属于调整需求面的政策，并不能瞄准“投资性需求”实施调控，并抑制房价过快上涨。由于“需求面”具有难以甄别性，下一步应该着力围绕“供给面”实施调控，保持房地产适度投资规模，通过税制改革来抑制不合理需求，进而抑制不合理需求。

　　1、继续保持房地产适度的投资规模。围绕“供给面”实施调控最直接的含义就是保持房地产适度的投资规模，扩大房地产供给。决不能通过简单压制房地产投资的方式，降低房地产市场的热度，其结果不但不能降低房价，相反还将进一步推高房价。另外，应注重房地产投资的结构，鼓励满足“刚性需求”的在中小户型的房地产开发投资，大幅增加满足中低收入家庭的保障性住房开发投资。除此以外，应该继续加强监管严厉打击“囤积土地，捂盘惜售”现象和央企大量进入房地产市场的现象。

　　2、通过税制改革和完善抑制不合理需求。由于“需求面”具有难以甄别性的特征，即很难区分“刚性需求”和“投资性需求”，我国以往房地产政策是依据不同收入群体进行调控，然而收入是一个极难真实测量的指标，即政策难以“瞄准”，政策往往采取“一刀切”的办法，效果欠佳。

　　因此，应该建立起一套有效的甄别机制，使得购房者的真实收入水平可以由他的实际购买行为反映出来。比如，低收入者往往购买的是小户型且只有一套房，而高收入者往往购买较大户型，且具有多套住房。通过适时针对所有购房者开征物业税、遗产税等税种，在针对第一套住房和小户型购买者进行补贴的方式，将可以有效地规范和引导“投资性需求”和“刚性需求”的购买行为。 　(作者单位：国家信息中心经济预测部)