盲目涨价带来滞销现实 加息周期临近压力加大———

　　老北京话时常讲“起猛了”、“吃猛了”，意即过头了，而这样的“俚语”形容目前一些房地产楼盘最恰当不过了， “涨幅低于一千，你都不好意思和人打招呼”，这样的戏谑之语流传于地产领域，然而，一些楼盘的零成交或者滞销现象却为这种盲目涨价的行为敲响警钟，目前，已经有业内人士对部分楼盘的定价策略喊出了“涨猛了”……

　　●表面涨价 其实滞销

　　京城部分楼盘遭遇成交危机

　　“您如果觉得贵，可以再等几天。我们近期可能举办一些优惠活动，您可以到时候再来看。”这是购房人陈先生上周在东五环附近某楼盘看房时被告知的情况。

　　“这才几个月啊，涨得太快了。”陈先生表示，他今年年初就曾经来过这个楼盘，当时该楼盘的均价仅为18000元/平方米，但是因为买的人多，陈先生没挑到合适的户型，只能等后面这期。然而上周再次去售楼处时，销售人员报出了24000元/平方米的价格，着实吓了陈先生一跳。“太贵了，才两个月单价就涨了6000！我还是等优惠活动出来再看看吧。”

　　我们随后登录北京市房地产交易管理网，查询后发现：该楼盘于今年2月初取得预售许可证，标价24000元/平方米的楼座推出房源70余套，至3月末只有5套被预订，而正式签约量为零。

　　业内人士表示，结合其销售数据以及表现来看，定价过高不被购房者接受，可能是迫使该楼盘优惠促销的主要原因。而由于涨幅过高影响到销量的情况，在现在的北京楼市，也越来越普遍。

　　“大望路、三元桥等一些区域的高端楼盘，目前有部分已经出现了滞销的情况。而这些项目最显著的一大特点就是价格上调的幅度很大。例如有的高端楼盘将每平方米六万的均价一下上调到八万，结果很长时间一套房都卖不出去。”上述人士表示。

　　●供需矛盾仍是主因

　　可能存在定价失误

　　针对开发商纷纷调价的行为，亚豪机构副总经理高姗认为：造成项目开盘调价现象的主要原因是因为目前北京市场上供应量不足，而市场需求量仍然坚挺，只要在供需关系不能得到相对平衡的情况下，类似的情况还将继续发生。

　　“尽管中央部委及北京地方政府相继出台了抑制房价过快增长的政策，但政策对市场供需双方产生作用有一定的滞后性，而且在2009年的旺市下，开发商储备了大量资金，不管是出于企业经营的逐利因素还是出于‘买涨不买跌’的消费心理考虑，开发商都不愿通过降价方式来换取销量，因此部分楼盘出现了‘量减价升’的现象。”

　　而对于少数“零成交”的楼盘，专业人士表示，不排除定价失误的可能。“对于那些开盘后不久又推出优惠活动的‘零成交’楼盘，很可能是对市场情况的误判所致。而究其根源，依然是由于市场火热而产生的高预期。”

　　●捂盘惜售？业内人士难下定论

　　尽管房子卖不出去对开发商并不是什么好事，但在目前的市场情况下，人们仍然有着这样一种担心，那就是过分抬高售价是否会是开发商“捂盘惜售”的一种新手段。

　　协成机构副总裁王裕仁表示，“目前的市场上确实有一部分开发商，试图以价格为杠杆来博弈消费者的信心，也以此试探政府出台政策的强度，从这个方面来讲‘捂盘惜售’是可能的。不过一直以来用价格来控制销量都是开发商惯于使用的方法，他们也有办法自圆其说，因此是否‘捂盘’并不好下定论。”

　　此外也有专业人士认为，当下楼市仍然以央企、国企以及实力雄厚的民营企业占主导，此类企业往往非常重视企业的战略发展，在资金链仍然充足的情况下，大幅度涨价、降价的可能性都不会太大。实际上，调价与拿地不同的是，拿地行为属于开发企业集团的战略需求，而项目的阶段性调价，在开发商资金链充裕的情况下，只是随着市场变化而变化的销售策略，并不能断言为“捂盘惜售”。

　　●加息周期临近 楼市滞胀或加剧

　　近日，多家媒体报道了近期可能加息的消息，虽然央行并未对此作出正面回应，但在许多房地产业内人士眼里，这种可能性已经非常高。

　　协成机构副总裁王裕仁表示：“我相信今年一定会加息，只是时间早晚的问题。但对于房价来讲，只靠加息未必能产生根本性的影响。”

　　而世邦魏理仕环球研究部董事马雪明则认为，新一轮加息周期的到来对房价的影响非常有限，因为目前市场上刚性的自住以及投资需求与供应量之间的缺口仍然巨大，但加息对于一手楼盘的成交量或许会产生一些影响。“届时不排除楼市出现滞胀加剧的局面。”马雪明说。

　　鉴于未来可能的市场状况，高姗建议，在市场不明朗的情况下，开发商保持理智，针对企业自身的不同状况以及产品情况，采取不同的经营策略，从而更好地应对由政策层面及消费需求带来的市场变化。“如果企业资金储备充裕，开发的项目具备良好的升值预期，那么可以通过价格杠杆来控制销量；如果项目所处区域的同类型产品开发量较大，同时售价已达到一定高位，则可以通过下调价格的方式形成区域内的价格洼地，吸引消费需求，换取销量。”(卫东）