江苏淮安推出“共有产权”住房模式引起了全国关注,政府出50%或者30%和你凑份子,并按出资比例拥有对应的产权,5至8年后,你只要将政府出的那笔钱还了,房子就全归自己了。在国务院发展研讨中心组织的研讨会上,有专家提出值得向全国推广。

　　共有产权房制度在我国可能还是一个新鲜事物,但在英国却已经是一个成熟成功的事物了。为了帮助困难家庭群体实现“居者有其屋”的梦想,英国政府于2005年推出了 “新居者有其屋计划”,其方式就是先购买部分产权,然后逐步购买完全产权。英国的成功实践,让共有产权房制度在世界范围有了一定的吸引力。2009年3月6日,美国政府正式宣布启动名为 “居者有其屋”的第二代房屋援助计划,目标是通过共有产权房制度让900万家庭圆梦。

　　细细比较我国江苏淮安和英国的做法,照顾弱势群体、共有产权是相同之处,但也有一些不同的地方。我认为,这些不同之处,正是我们需要向英国学习和借鉴的地方。

　　首先,在购房者首期可以购买的产权比例上,英国比我国江苏淮安更灵活。淮安购房者首期享有的产权只有50%或者70%两个比例。购房者首期享有产权比例的可选择性越小,这项制度适应的群体也就越少,受惠的群众也就越少。英国开始推行时,购房者享有的产权可以在25%、50%或75%三个比例中选择,后来变得更加灵活,购房者可以在25%到75%之间自主确定比例,更多地考虑了购房者的不同情况,更加以人为本。

　　其次,在购房者享有完全产权之前,在如何对待政府的产权上,英国和我国江苏淮安有很大的不同。淮安购房者只需要在5年之后还清政府的部分款项即可,其间不需要支付任何成本,5年之后如果不能购得完全产权,可以申请延长3年,而这3年需要支付利息。8年之后仍无法购得完全产权,政府就白送给他住。而在英国,购房者获得完全产权没有具体的时间限制,但在购得完全产权之前,政府会向购房者收取共有产权部分的租金,从而有效提高了公共资源的使用效率,也提高了购房者购得完全产权的积极性。

　　第三,在可购房的范围方面,江苏淮安只能买政府指定的小区;而在英国,却没有具体范围的限制,购房者如果购买的是非政府指定小区,只需向共有产权房制度的实际操作者——“住房协会”申请即可。虽然淮安方面说,不让人感觉是“穷人区”,但由于只能购买指定的小区,而让指定小区成为了实际上的“穷人区”,英国通过不限制购房的范围,则有效避免了这个问题。

　　第四,在共有产权房的处理方面,淮安和英国也存在一些差别。从新闻来看,江苏淮安的共有产权房在购房者完全购得产权之前,似乎是只能住,或者允许卖,而不允许出租。而在英国,不仅允许卖,而且只要购房者在征得“住房协会”以及提供贷款机构的同意后,可以将住房全部甚至部分出租给他人,只不过出租的价格必须是市场价,出租的收益需要按照享有的产权比例进行分配。在购房者取得完全产权之前,也可以出售房屋,只不过政府有优先购买权,必须按照市场价出售,出售的收益也必须按照享有的产权比例分配。

　　第五,关于房屋的维修义务方面,淮安似乎没有规定,但英国明确规定,不论购房人拥有房屋多大比例的产权,房屋的一切维修费用均由购房人承担。其中,房屋内部的维修由购房人自己委托专业机构进行,费用个人承担。房屋的公共部分可以由住房协会来维修,也可以委托专业机构来维修,但费用要最后分摊给每个购房人家庭。

　　第六,政府享有产权部分的资金运作方面,淮安是从土地出让金中拿出一部分来实施,而英国是专款专用,在政府拨付一定启动款项后,由住房协会按照基金的形式运作,从而保证这一笔账始终是清楚的,也保证了基金的保值增值。

　　一项制度的好坏,取决于其设想的初衷;一项好的制度能否很好地实施,能否收到理想的效果,则在于其细节。共有产权房制度,作为我国保障性住房建设的新探索,要想稳步地走下去,能够在全国推广，是必须注意细节的，而英国先行的经验也许可以提供一些借鉴。