昨日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)，通知要求严格二套住房购房贷款管理，二套房贷款首付款比例不得低于40%，抑制投资投机性购房需求。

　　继去年年底密集出台房地产调控政策以来，“国十一条”从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。

　　二套房首付不低于40%

　　【规定】通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。另外，继续实施差别化的住房税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

　　【解读】二套房贷首付四成并不是新政策，去年6月银监会就下发通知强调，二套房贷必须首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申“二套房贷”标准不得擅自放宽，但市场上确实存在商业银行对执行二套房利率标准上的放松，以及部分银行将二套房按同首套房执行优惠利率的做法。

　　与此前的文件相比，本次通知的措辞发生变化，没有提及“改善型”二套房可以享受首套房贷的优惠。社科院金融所金融市场室副主任尹中立指出，这意味着，去年底出台的这一政策“口子”可能被封上。

　　房企应明码标价对外销售

　　【规定】进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

　　【解读】开发商常用的捂盘销售、排队买房、不断提价等营销手段，无非是摸准了购房者“买涨不买落”的思维定式，通过制造“供不应求”的假象推高房价，实现利润最大化。宏源证券宏观分析师杜征征表示，这体现了国家对楼盘具体销售事项的关注，有利于房地产销售过程的透明化，消除某些开发商的自我炒作欺骗行为。

　　地方越权减免税要纠正

　　【规定】各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

　　进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。

　　【解读】一位券商地产行业分析师表示，遏制高房价、稳定房地产市场成为了地方政府的责任。通知提出要重点督查房价上涨过快的城市和地区，强调工作责任制，这在以往国务院下发的通知中较为罕见。可以看出，中央已经给了稳定房价不作为或者积极性不高的地方城市一个明确的信号。

　　防止境外“热钱”冲击

　　【规定】加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

　　【解读】SOHO中国董事长潘石屹在微博中表示，“防止境外热钱冲击我国市场”是需要特别留意的新问题，全世界的利率都很低，几乎是零。中国很可能受到“热钱”冲击，到时候炒房地产就不止是国内的资金了。

　　楼市成交速度或放缓 遏制高房价力量甚微

　　二套房贷首付不得低于40%的规定，对投机购房会起到一定的抑制作用？SOHO中国董事长潘石屹认为，“国十一条”中二套房贷款首付款比例不得低于40%，调控意图明显。据他几年的观察，按揭的成数和利率对房地产的需求影响最大。“首付”已经成为了流行语了，常在电视剧中出现。大家都在凑“首付”，如果提高首付比例。大家又要多凑几年了，购房的需求自然就降下来了。潘石屹还称，只要政府增加土地的供应，囤地、惜售的房地产商会亏上血本的。

　　有业内专家表示，政府重申二套房贷首付提高至40%以上，主旨是为了抑制投资性购房，支持刚性购房者。二套房贷政策的重申，会使得近期楼市的成交速度有所放缓，但对高房价进行遏制，此举“力量”甚微。不过，由于客户群体的需求不同，二套房贷首付提高，仅会对中小户型及中低价商品房的投资购房起到抑制作用，但对购买高价和大户型住宅的炒房人来说，此举只是隔靴搔痒。记者 张彬

　　我市银行二套房贷严格执行相关政策

　　针对国务院明确二套房贷不低于40%的规定，市内多家银行人士表示，以前的第二套房贷政策是部委层面，此次把第二套房政策上升到了国务院层面。昨日，接受记者采访的我市银行业金融机构表示，将严格执行有关信贷政策和监管规定。

　　在市内某银行人士看来，重申第二套房贷款政策，可能就是“第二套房贷款必须首付四成，在执行过程中不准打折扣”。

　　市内某银行人士称，国办通知对第二套房的信贷要求，相当于对央行和银监会以前出台的政策又进行了一次重申，市内银行现行的第二套房贷款政策与通知精神一致——对于已经贷款买过房的家庭，无论以前的按揭贷款是否还清，家庭成员再贷款买房都算第二套房，首付比例必须达到四成，贷款利率要在基准利率上上浮10%。

　　“虽然此次国办在通知中把未成年子女也纳入到了第二套房贷限制范围，但是实质上在银行操作时并不会起到任可作用。”市内另一银行人士认为，由于在商业银行看来未成年人不具备完全民事行为能力，所以一直以来都不会对未成年人开办个人房屋按揭贷款业务。

　　记者 张彬

　　网友评论

　　现在对房地产市场采取措施还不晚,如不果断采取措施,将会产生非常严重的后果。——jdnxky

　　不仅要提高首付比例，还要提高限售年限，可能效果会更好。比如首付50%不受限制，首付40%两年内不得交易，首付30%五年内不得交易……那样真正需要的也不会因提高首付而无法购房。

　　——dong2829

　　过去5年，国务院出台了无数措施，仍抑制不住房价疯涨。即使二套房首付提高到50%、60%，那些真正有钱去炒房的人仍可以承受。没钱人，就是在现有房价下降50%，也还是买不起。——究竟怎么了

　　现在的问题是某些人可以买几十套房子，有些人一套也买不起，唯一可行的就是对拥有多套房屋的征收高税，否则无法从根本上解决问题。——听雨轩

　　地价越来越高，房价怎么降？

　　——福没来

　　一些西方国家的政策还是可以借鉴的。在美国购买第一套房几乎是免税(90~100平方米免税,面积大就有一定的税)，二套或多套房征高税。如果你卖掉现有唯一住房，再购买新房，即使房价涨很多，利润部分不需缴税，重新购买也是免税。但如果你卖掉二套或多套房，利润的一半必须纳年收入征税，这样就合理地控制了投机炒房。而有钱人买大房、多套房，就需多缴税，多做贡献，国家税收还会大大增加，不会让利润都跑进开发商口袋。——驼龙