在市场需求中,有两类需求一直在争夺市场。一类是基本需求；另一类是投资和投机性需求。处理好这两类需求,直接关系到楼市的稳定。

　　当前,城市房价上涨已成为社会矛盾的一个焦点。我国房地产市场格局的变化是从2005年开始的。2004年之前,每年商品住房竣工面积与销售面积之比均在0.8以下,2004年达到1:1；之后开始逆转,2005年为1:1.2,2006年为1:1.3,2007年为1:1.4,2008年受市场需求萎缩的影响降到1:1.2。今年1—10月商品住房竣工3亿平方米,销售为6亿平方米,两者之比为1:2,供求关系发生了比2007年更为严重的失衡,价格的上涨也就更为迅猛。

　　在市场需求中,有两类需求一直在争夺市场。一类是基本需求,这类需求在我国现阶段仍呈稳定增长的态势；另一类是投资和投机性需求,在部分城市迅速增加。处理好这两类需求,直接关系到楼市的稳定。

　　基本需求稳定增长的来源之一,是我国还有十年左右的人口年轻化优势。到2008年,我国人口结构中35岁以下仍占人口总量的45.5%,最具有创新能力和消费能力的劳动力仍占人口总量的50%以上,人口的年轻化将导致住房的初始需求始终旺盛,直至这个优势开始衰退为止。基本需求稳定增长的来源之二,是正在经历的快速城镇化进程。预计到“十二·五”末,我国城乡人口结构开始变化,2015年城镇化率将达到50%,再过十年到2025年,城镇化率将达到60%,这期间,每年仍将有1600万左右的农村人口进入城镇务工经商居住。基本需求稳定增长的来源之三,是在消费结构升级推动下的改善性需求。受长期福利分房制度的影响,城镇居民能够自由地选择住房的时间才短短十年,目前,还有一半多的家庭居住在房改前建的住房里,随着经济发展、居民收入提高和城市的成长,城镇居民对住房的改善需求还远远没有结束。这三个方面增长的基本需求决定了我国的房地产市场在相当长的时间里,仍将是以新房交易为主的市场,与欧美等国主要是二手房交易的市场有很大不同,决定了房地产市场将持续面对房价与需求、住房资源占有不平衡、住房改善速度快慢等突出矛盾。因此,保护好基本需求格外重要,这是我国房地产市场最重要的支撑力量,是我国城镇化的坚实基础,也是社会稳定的重要因素。

　　保持好基本需求首先要增加供给,避免市场供求失衡的状态继续加剧。其次,政策要关注保障边缘人群和城镇新移民,即在各地普遍加大保障性住房建设力度的同时,要在房价高的城市大规模建设公共租赁住房,在公共交通走廊沿线提高建筑容积率,放开城镇户口,鼓励企业参与建设,让初次置业的家庭能有若干年稳定的、相对低成本的租房期,这一段时间是他们积累未来购房能力的关键时期。

　　投资和投机性需求近年来增长很快,这种大进大出对房地产市场影响很大,特别是为卖而买的投机性需求。客观上讲,经过改革开放30年的积累,我国已经有一部分富裕起来的家庭,家庭有余的资金总要选择投资的地方。房地产因其独有的商品使用属性和资产投资属性,也因其土地随城市发展而增值的特点,必然成为部分投资者的投资选择,所以,房地产市场的投资性需求客观存在。要想房价不因此疯涨,必须引导好投资性需求,既要引导用于出租的长期投资,这是房地产市场发展所需要的,也要创新房地产虚拟投资品种,发展与房地产市场联动的房地产投资基金,改变投资者看好房地产市场发展就必须买套房子放在那里的实物投资方式。如此,一方面可满足投资者的投资需求,另一方面也使房地产企业有了直接融资的渠道,避免房地产开发所需资金单一依赖银行的风险。对于那些专为卖而买的投机者,在政策上应该严格限制和遏制,通过信贷和税收手段提高投机成本。

　　秦虹 作者系住房和城乡建设部政策研究中心副主任、研究员