□中证证券研究中心 张泰欣

　　经历了大半年火爆的市场行情，房地产业的优惠措施貌似步入了十字路口。一方观点认为，目前房地产市场已经积累了一定的风险，政府应该主动去“挤泡沫”，促进市场健康发展。而另一派观点则认为，很多二三线城市的行情才刚刚开始，只有继续推动房地产市场交易，才能更好地促进经济发展。两者争论的焦点无非是优惠政策是退出还是保留，笔者认为，经历了由低谷到高峰的跳跃式发展，目前房地产行业的自身调控能力正在加强，政策的冲击短期对房地产市场的影响比较有限。

　　显然，银行是优惠政策淡出的主要受益者。经历了息差收窄和大规模货币投放的经济阶段，各商业银行亟须提高自身的议价能力，从而提升资金收益水平，资产质量中的个贷部分无疑是银行收入的重要增长极，如果取消普遍的七折房贷优惠，对银行利息收入和资金议价水平的提升起到极大的支撑作用。而事实上，目前已有多家银行提高了二套房的界定标准，并且在相关的利率优惠措施上也采取了从严政策。笔者认为，如果目前部分地区房地产市场非理性发展的势头继续扩张，不排除监管部门在有关地区采取提高利率标准、重新征收税费等从严措施的可能，通过有形干预挤出市场泡沫，使市场逐步回归理性。

　　同时，我们也看到房地产市场的发展还很不平衡。今年1—10月，全国累计实现房地产投资完成额2.8万亿元，同比增长18.9%。这种增长可能更多的来自于消费潜力正在释放的中部地区，而东部和西部一些地区由于前期过度增长或消费不足，开发投资情况并不理想，这也是吉林、湖南等地一些政府部门强调仍会以政策刺激市场的原因所在。房地产投资对经济的拉动作用正在体现，只有继续保持地产市场的繁荣景象,经济复苏确立的进程才会逐步加快。

　　退出也好，持续也罢，这其中都涉及到政策的干预问题，采取措施的“度”有多大？到底其影响几何？笔者认为，这对于刚刚恢复市场景气的房地产市场而言意义重大。在经历了业绩超预期增长和大规模信贷投放的经济周期之后，大多数房地产企业的资金状况和运营能力有了明显变化。从目前资金来源看，房地产企业在逐步减弱对银行的依赖程度，因此，即使骤然贷款收紧，短期内对房地产的经营不会造成大的影响。从消费者看，由于刚性需求、通胀预期、资产配置等因素的作用，利率上升多大程度上能抵消上述综合因素的影响，目前还得不出显著线性关系的结论，而可以确定的是，在政策淡出前期，会刺激一部分消费需求,并有可能激化市场的非理性因素。

　　从另一面看，虽然区域发展不平衡的事实仍将主导部分地方延缓优惠措施，但在目前市场价格高位运行的状态下，投资需求的动机在逐步减弱，刚性需求的提升也缺乏更多的诱发因素，因此，既有的优惠措施多大程度上能提升成交还需时间检验。随着房地产新开工面积和施工面积的加速回升，未来房地产市场供需缺口的矛盾会逐步收窄，因此，未来市场的价格可能会更为理性，通过主动的价格措施来提升交易量的策略有一定的发展空间。因此，在市场动能大量释放的背后，未来房地产市场将由暴风骤雨式的发展更多的转向细水长流的运作。