“楼市调控应从‘全身麻醉’式的一刀切转向‘打局部封闭’——针对过热地区局部降温;试行差别物业税抑制囤房炒房。”学者羊慧明在接受记者访问时提出上述建言。
投机性购房成最大隐忧
“目前内地房市的主要问题是投资、投机性需求过热。”羊慧明认为,入夏以来一线城市的房价暴涨主要是由投资、投资性需求炒上去的。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投资性购房比例占30%-40%左右,早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线,泡沫迅速吹大的风险正在酝酿,因此应该加大力度抑制囤房炒房。
羊慧明认为,房价虚高并不等于房地产市场繁荣。相反,房价一下子炒得太高,脱离了经济发展水平和民生承受力,真正需要房子的人又买不起房、租不起房,实际上是抑制了真实的有效需求。脱离有效需求靠投机需求哄抬炒高的楼市是非常危险的。
慧明认为,在正常的房地产市场,应当把投资性购房比例控制在10%-15%的警戒线以内;而且,10年左右的租金就能收回投资。而我国内地卖的多是清水房,高房价,低租金,京、沪的房子要70年以上满租才能收回投资,实际上是毫无投资价值。许多人买了几套几十套甚至上百套房子,5年8年都不装修、不出租,只等着涨价炒卖。内地城市空置的清水房多达数百万套,数亿平方米,这只不过是存量的转移。一旦房价涨不动了,这个“堰塞湖”就会崩塌。
人多地少不应成房价虚高理由
中国社科院近日公布的“房地产绿皮书”认为,内地地价将走高。中 国人多地少,土地资源稀缺,地价上涨自然推升房价。羊慧明对此并不认同。他认为,人多地少不应成为房价虚高的理由。
羊慧明表示,中国内地人均土地面积约7500平方米,除去西北人烟稀少不适合人居住的地区,人口密度与欧洲差不多。日本的人均土地不及中国的1/3,新加坡更少,只有中国人均土地的1/50,人均150平方米,但新加坡的房价并不比日本贵,在那里,一对大学毕业生,工作三五年就能买一套房子。
羊慧明认为,中国“挤牙膏”式的土地指标管理,不仅很快把地价抬到世界最高,而且占用的全是平原的肥田沃土。与此同时,城市建设难免“摊大饼”,形成千市一面“蜘蛛网结构”熏反而导致城市生态危机隐患日益突出。
分类差别调控政策是首选
羊慧明认为,当前楼市并没有整体过热,除京、沪、深、广、杭、温等热点城市外,中、西部的许多二、三线城市房地产市场发展比较平稳,所以房市调控政策不能像过去那样一刀切、“全身麻醉”,沿海“生病”,内地也“吃药”。而应采取分类调控政策,即针对房价炒得过高的地区采取局部降温的政策。
羊慧明建议,在温州、杭州、北京、上海等投机炒房需求过热的城市,二套房首付比例可提高至50%甚至60%,这才能保证银行的安全。在物业税酝酿过程中,可以考虑借鉴新加坡的经验,实行差别物业税,对首套自住性房屋,只象征性地征收0.1%-0.5%的物业税,而对第二套房以上的投资性购房,征收3%以上的高额物业税,对空置3年以上的房子征收物业空置税。这才能够从根本上抑制囤房炒房,稳定房价。
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