“十一”长假刚过，南京坊间久传的“公积金贷款紧缩”兑现。一石激起千层浪，在楼市成交持续下滑、市场处境微妙之际，公积金政策的“去杠杆化”备受市场瞩目。

　　市场过热，公积金过度透支。截至9月30日，南京今年已发放公积金贷款97.80亿元，比去年同期增长224.49%。目前每月资金缺口10亿元左右。省级机关公积金放贷也存在“蓄水池”存量不足的问题，1—9月，放贷18亿，而去年全年的放贷额才7.09亿。如再不调节，可能会出现流动性风险。

　　今年以来，在宽松的货币政策下，资金太“便宜”，公积金低成本的优势在弱化。商贷利率打7折后，5年期以上商贷利率是4.16%，而5年期以上的公积金贷款利率是3.87%，两者相差甚微。在公积金贷款被消耗殆尽时，商业贷款也在创新高。数据显示，苏州建行今年新增贷款的一半在房贷上，1-9月达到82.5亿；苏州中行今年以来新增400亿的贷款中，房贷也占到100亿。县级市中，仅昆山建行房贷余额就逼近百亿，无论增量还是存量都创造了历史天量。

　　三季度以来，过热的市场自身已在修复。从京、沪、广、深到南京、苏州等地，交易量已持续3个月连续下滑。“十一”长假期间，南京住宅认购量只有节前的一半，苏州尽管比2008年同期有所上升，但较2007年同期还是有明显下滑。

　　365房地产网苏州地产研究中心研究员夏玮芬说，五六月份刚性需求已经爆发，7月份起改善性需求支撑市场，不过7月底“绿城地王”出世后，在未来高预期的促动下，苏州开发商出现了“捂盘+提价”的现象。仅一周后，“地王”周边楼盘的涨价幅度就超过10%。目前工业园区的房价基本在八九千元，相较去年同期几乎翻倍；相城区房价也在品牌大盘带动下纷纷上涨到7000多元，一个月几乎涨了1000元。改善性需求因此也受到抑制。

　　今年年初以来，无锡房价也一直维持着上升势头。新区一家楼盘年初的售价是4700元/平方米，国庆期间是5700元/平方米，销售负责人还表示，很快均价会上调到6000元/平方米左右。此次长假，不少无锡购房人本打算能挑套房子，但看来看去都感觉现在房价涨得太快，反而又犹豫了。

　　南京福舍投资顾问有限公司总经理史东归结说，当前楼市已出现“疯狂之后的调整”。他分析说，今年南京房价上涨的幅度已经超过了2007年，不仅把去年跌的部分补回来了，而且还反弹了很多。“就像2007年时的深圳，房价陡然涨了1倍，结果后来跌得也最快。”

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，多种信号显示，楼市正在酝酿调整。接下来，需求面会进一步萎缩，供应量回升态势基本确立，供求关系会很快有所改变，后市将会是一个平稳盘整的过程，房价涨势有望弱化。

　　最新的信息还表明，当前银行对房贷和开发贷款更加谨慎。应该说，明后年的房地产市场大环境更加复杂也更加难以预知。

　　扬州世联投资策划管理有限公司总经理许世斌认为，政策企稳应是后市主调。“现阶段整个经济的拉动主要还是靠投资，而当前中央仍然坚持积极的财政政策和较为宽松的货币政策，在实体经济并未明显好转的情况下，房地产维稳对各方都有好处。”

　　不过，房地产供应的结构矛盾仍亟待政府进行调节。夏玮芬说，当前楼市有效供应不足是最大的矛盾。“房子并不缺，但是价位适中的中小户型不充裕。”

　　许世斌建议，平抑高房价、改变结构矛盾，政府应加大平价房土地供应。“近期各地政府纷纷推出较好的地块，地价走高推动房价走高，低价房源的土地供应却没跟上。”与此同时，政府在打击囤地、保障性住房开发等方面也应有实质性动作。 (来源： 新华日报）