取消呼声虽高，怎奈“国际接轨”

　　“预售制度最大限度地保护了开发商的利益，而损害了购房者的利益，有的开发商甚至携预售款潜逃。预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。”著名财经评论员时寒冰在博客上撰文说。

　　从2000年之后，我国的房地产市场开始逐渐走高，预售制度暴露的风险也随之显现。近年来，有关于取消商品预售制度的呼声一直是此起彼伏。

　　2005年，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，建议取消商品房预售制度，理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。” 2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。2009年两会上，民革中央向政协再次提交了一份“要求取消商品房预售制”的议案，议案称，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。

　　但是，这些建议一直遭遇建设部的反对。建设部负责人每次针对该问题表态，都称“要慎重处理”、“与国务院方针不符”，并称商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度，“与国际接轨”，不能取消。

　　然而，在一些专家看来，“与国际接轨”另有隐情。时寒冰在其博客上发布文章揭秘了美国的售楼方式。在美国，所谓的预售其实只是开发商在竣工前的推广宣传和购买意向协议，并不是真正意义上的销售，买卖双方只是根据意向签订“商品房预订协议书”。根据美国法律，在这种情况下，开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金，但这部分订金并不直接交给开发商，而是由第三方来保管，第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府有关部门等等。而且，如果买房者改变了购房意愿，这部分由第三方保管的订金必须无条件退回。

　　“建设部出于自身利益考虑可以理解。”一位业内专家告诉记者，一旦预售制被打破，与开发商相关的各利益部门利益格局一定发生变化，既得利益将不得不重新分配。

　　部分城市应试点取消预售制

　　预售制在保护了开发商利益的同时，却损害了购房者的利益，加大了银行的风险。知名学者易宪容认为，房屋预售制度为开发商价格合谋创造了先天条件。如果房地产开发商必须使用自有资金或借贷资金，不仅会增加他们合谋的成本(因为借贷是要成本的，房子销售延后一天就得支付一天的利息)，而且也可能让房地产开发商面临资金流断裂的风险。在这种情况下必然会导致房地产开发商抛售楼房，从而房价快速下降。可以说，这几年来房地产市场价格居高不下，房屋预售制度是最为重要的原因。

　　易宪容认为，预售制度即使不取消，也得对其进行修改与完善。不要把整个制度的风险只让消费者和银行承担，要让房地产开发商也一起承担。政府可以建立一种房屋预售制度的风险担保基金，就如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都得参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现风险，就得由这个风险基金来承担责任。这样，不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商，而且也能够约束房地产开发商减少违约。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强则认为，取消房屋预售制是未来的一种趋势，这种销售方式早晚会退出历史舞台，但是他建议，取消预售制在现阶段不要一刀切，而是应该在一些市场成熟的城市试点，比如说北京、上海、深圳等地，这几座城市近几年已经出现了二手房同新房等量奇观的状态，说明市场需求已经得到比较好的满足，在这些城市可以试点取消房屋预售制，改为现房销售。

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　　预售制缘起香港

　　很多人都知道，预售制最早的起源是香港的炒楼花。

　　上世纪50年代，香港在经历了地产呆滞期后逐渐蓬勃起来。1953年底，霍英东为加快楼盘的销售，找到了高露云律师楼的律师商讨。他说是否有办法使普通市民都能买楼做业主，随即提出在新楼正式动工兴建前，公司先收取买家的一部分订金，余款分期支付，像交租那样，到新楼落成时，才收齐买家的钱，买家也就是真正的业主。

　　霍英东的设想得到了律师们的赞许，于是他正筹建的公众四方街楼宇，在尚未动工前，就在售楼说明书上向市民推介了“分期付款”的售楼新方式：第一期先交订金50%，第二期落妥二楼楼面交10%……第六期余款10%于领到入伙纸时缴清。霍英东的预售制设想很快收到了效果，他拟筹建的600多个住宅单位很快销售一空。由于买家缴纳首期订金购买的只是施工期间尚未建成的楼宇，好比植物处在开花阶段尚未结果，这些楼宇被称为“楼花”，而这种预售制度逐渐发展，被许多国家采用。