二手房交易过程中因卖家不断 “跳价”而滋生的“一房二卖”现象，今后将有可能得到根本杜绝。新修订的 《上海市房地产登记条例》 (以下简称《条例》)将于下月1日起正式实施， 《条例》规定，期房和现房的交易合同均可办理预告登记。这也就意味着，卖方在登记有效期内如想将同一物业卖给出价更高的第三人，这在操作上是无法实现的。

　　就预告登记一项，新修订的《条例》作出新规定——

　　预告登记可以双方共同申请，当事人单方申请预告登记的，必须持双方当事人对预告登记的约定文件办理；期房和现房的交易合同均可办理预告登记；未经预告登记的权利人同意处分该房地产的，不予登记；预告登记失效日期，为债权消灭或者自能够进行登记之日起三个月。

　　此外，商品房初始登记后，开发企业与预购人应当共同申请转移登记；在建工程抵押预告登记转为现房抵押登记时，抵押物范围应当扣除已经办理预告登记的预购商品房、业主共有的房地产、不属于开发企业所有的公益性公共服务设施的房地产；预告登记失效后，当事人申请注销预告登记的，应提交预告登记有关当事人的书面约定或法院判决、仲裁裁决的文件。

　　就此新规，中原地产法律事务部高级法务经理姚志云在接受记者采访时分析， 《条例》中关于 “预告登记”制度的规定，可谓是整个条例中，变化较大、影响较深的规定。 “其实以前二手房交易过程中的卖方违约、或是卖方一房二卖的情况确实存在。”姚志云指出，当前有不少这样的案例，特别是在市场变化较快的时候，如2007年，二手房房价上扬较快，周周不同，一套100万元的物业在一周后价格有可能变化至110万元，在有途径违约的情况下，或许就有房东进行违约， “预告登记”制度能有效遏制这一现象泛滥。

　　解读

　　新修订的《上海市房地产登记条例》(以下简称《条例》)将于下月1日起正式实施。除了明确规定损坏承重结构房屋整改后方能办理登记之外，《条例》在总结实践经验的基础上，按照物权法的规定，对原条例作了进一步的补充和完善，为解决以往房地产登记实践中的一些新问题提供了法律依据，上海市住房保障和房屋管理局有关负责人对《条例》作了具体解读及案例分析。

　　房地产记载日为登记日

　　[解读]

　　《物权法》第十四条规定，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原《条例》是以受理日为登记日。为与上位法保持一致，新《条例》明确规定，以房地产登记事项记载于登记簿的日期作为登记日。

　　[案例]

　　甲购买登记在乙名下的一套住宅，甲、乙双方于2009年6月25日签订房地产买卖合同。2009年7月1日，甲、乙共同至房屋所在地的房地产登记机构申请产权过户登记。申请人提交的材料齐全，登记机构受理了该申请，并出具了收件收据。2009年7月17日，登记机构完成审核，在登记簿中记载该房地产的产权人为甲，至此该房屋的产权人由乙变为甲，登记日即为2009年7月17日。登记日的法律意义在于明确不动产物权设立、变更、转让和消灭的法定日期。

　　附有违法建筑不能办理登记

　　[解读]

　　附有违法搭建的房地产改变了登记簿记载的房屋的物理状态以及土地的使用状况。违法搭建的房屋本身具有违法性，当事人不享有对这部分房屋的所有权。因此，新《条例》第二十条规定，附有违法建筑的房屋，房地产登记机构应作出不予登记的决定。

　　附有违法建筑的房屋，当事人拆除了违法建筑、恢复原状后，经执法机构核查并出具已完成整改的证明文件，且房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载后，房地产登记机构方可办理房地产登记。

　　[案例]

　　李女士欲购买一幢花园别墅，经实地查看，在别墅毗连一侧有一间数十平方米的附屋。在与产权人签订房屋买卖合同后，双方当事人到房地产交易中心办理过户登记，却被登记机构告知，该别墅附有违法建筑，已由房地产登记机构在房地产登记簿上进行记载。

　　根据新《条例》的规定，房地产登记机构不予受理登记申请。只有在违法建筑拆除后，且持行政执法机构出具的已完成整改的证明文件，才能申请产权过户登记。因为违法的建筑是不受法律保护的。当事人应将违法建筑拆除后，行政执法机构到现场出具已完成整改的证明文件，登记机构方能办理登记。

　　这个案例告诉购房者，在实地看房时，要核对产权证中的附图，如不一致的，要谨慎签订房屋买卖合同。

　　更正登记时转让、抵押须中止办理

　　[解读]

　　新 《条例》在以下几方面有新的规定： (1)房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误，且登记簿记载的事项确有错误的，在房地产权利人书面同意更正的情况下，可以共同申请更正登记。 (2)如房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的，利害关系人可以直接申请更正登记。(3)房地产登记机构受理了更正申请后，对正在审核中的房地产转让、抵押等登记申请必须中止办理，同时暂缓受理新的相关登记申请，一旦更正登记程序完成后，登记机构才可恢复受理有关房地产登记。

　　[案例]

　　某房地产权利人为张三，张三死亡，公证机构出具了继承权公证书，证明该房屋由张三的两个儿子张甲、张乙法定继承，登记机构依据公证机构的公证文书办理了继承的转移登记，将房屋所有权人记载为张甲、张乙。张三的另一个儿子张丙知道后，向公证机构反映公证失实，要求纠正，公证机构撤销了公证书。此时，张丙可以征得张甲、张乙的同意，重新办理公证，并一同前往登记机构将登记的权利人更正为张甲、张乙、张丙三人；如果张甲、张乙不同意，张丙也应当向人民法院提起请求确认房屋归属的民事诉讼，凭法院生效的判决书向登记机构申请更正登记。

　　房地产登记基本单元分三种情形

　　[解读]

　　由于以往缺少对房地产登记基本单元的相关规定，出现了开发商采取划线、打铜钉等方式将原始设计的商场、办公楼等擅自分割成若干单位出售产权，以及私房产权人随意分割私房产权，将一间房屋分割成若干个产权单位，并向登记机构申请办理登记的现象，由此引发矛盾。为了避免上述纠纷，本次条例经修订，明确了房地产登记以房屋、土地的最小单位为基本单元。

　　具体来说：(1)土地以宗地为基本单元。 (2)居住房屋原则上以套为基本单元；非成套的，已经登记的维持原状。 (3)非居住房屋以规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为基本单元，比如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元，不得分层、分套出售。

　　[案例]

　　某房地产开发商开发建设一幢综合楼，规划管理部门批准一层为商场，建筑面积1000平方米。开发商擅自将商场分割成若干个建筑面积30-40平方米的单元，并向社会做公开出售广告。因为该商铺不符合条例规定的基本单元的要求，房地产登记机构不能办理该商铺的房地产登记。所以，购房者要理智购房，对此类售房广告应谨慎对待。

　　产权证灭失、遗失须刊登声明

　　[解读]

　　房地产权证书是合法拥有房地产权利的凭证，权利人要认真妥善保管。一旦灭失或遗失，可申请补发房地产权证书。为避免利用补证进行欺诈的行为，新《条例》对补办房地产权证书的，增加了在市房屋、土地行政管理部门门户网站上刊登灭失、遗失声明的程序，期限为三十日，期满无异议或者异议不成立的，才可补发。补发的房地产权证书上注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书作废。

　　[案例]

　　甲是某处房地产登记权利人，因经营需要，拟将该房地产向银行抵押贷款，在办理相关手续时发现房地产权证不知何时丢失了。甲向登记机构查询后发现，其房地产还没有被骗取登记在别人名下。甲依据《上海市房地产登记条例》第十八条第二款之规定，向房地产登记机构提出补证申请，同时通过房地产登记机构在市房屋、土地行政管理部门门户网站刊登遗失声明。自刊登之日起满三十日无异议，房地产登记机构向其补发了房地产权证。其补发的房地产权证被注明“补发”字样，登记机构同时告知甲，其原房地产权证作废。(记者 杨冬)