话题背景

　　长期停留在理论层面的物业税，终于被提上议事日程。5月25日，国务院的一份通知中提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。一时间，这种关乎所有有产者利益的税种，得到社会各界的广泛关注，何时能出台、能否平抑房价……业内人士众说纷纭。

　　认识

　　并非是多交一笔钱

　　晨报地产：近期，物业税被提上议事日程的消息，在网上引起了很多争议。在中国国情的背景下，该不该征收，何时开始征收，争议很大。各位如何看待这种新税种？

　　孙碧海：关于物业税的讨论，其实很早就有了。3、4年前，上海就有过“物业税将出台”的传闻。虽然是传闻，可以看出国家一直有征收物业税的考虑。实际上，物业税在国外是一种已经很成熟的税种，有很多成功的经验。

　　沈殿连：我想补充一点，国外的物业税和我们国家可能施行的物业税，内容应该有很大的区别。国外物业税不但要考虑房屋，还要考虑土地，而因为土地所有制的不同，我们国家在征收时只可能针对土地的使用权收税，我认为这是一种“不完全财产税”。

　　潘晓蓓：就我所知，社会各界对物业税的关注程度非常高，毕竟房产是中国老百姓最大的一笔财富。从我收集到的信息看，很多老百姓对物业税的性质有不少误解，认为会“多交一笔钱”，但现在比较主流的看法是，现行的土地出让金制度，很可能随着物业税的出台而被改变，纳入到税收中。简单地说，物业税不是重复收取，它会把以前的一些费用转为税收的形式。

　　影响

    房价不会因此暴跌

　　晨报地产：现在网上比较普遍的看法是，物业税一旦开征，房价有可能迅速下跌，有人甚至认为会下跌40%。大家认为呢？

　　孙碧海：这样的说法我看到过。这部分人提出40%的依据，就来源于刚才潘律师提到的土地出让金。在某些地区，土地出让金占到开发成本的40%，而物业税开征后，土地出让金几乎不可能再收取，所以有人提出了房价要下降40%的观点。但我认为不可能。

　　沈殿连：我同意孙总的说法。政策的制定者，绝不希望看到社会出现动荡。国家的政策出台，需要一种阶梯式的发展。就我所知，物业税尽管出台呼声很高，而且国家在深圳等地一直在空转，至今已经有4、5年时间，但却一直没有出台，这样的情况很少见，就因为政策制定者有许多担忧。政府希望社会稳定、和谐地发展，具体到房地产行业，就需要产、供、销协调，不能出现某一方面的大幅度爆发。

　　潘晓蓓：一般来说，一项新政策的施行，肯定要先试点，再推行，并且在试点中要充分考虑各个社会阶层的利益，不断调整。就像沈总说的那样，国家要为政策找到合适的台阶。实际上，物业税的出台还需要解决很多技术性的难题，比如地区差异问题、房产价值认定的问题，这需要建立一套非常复杂的认定体系。我刚才说过，房产是中国老百姓最大的一笔财富，涉及这个方面的税收，肯定慎之又慎，如果出台后房价暴跌，肯定违背国家的初衷。

　　趋势

　  引导民众投资方向

　　晨报地产：物业税出台之后，对每个有产者都会产生影响，各位认为最大的影响是什么？

　　孙碧海：最大的影响当然是投机者，也就是大家说的炒房族。现在的投机者，都是一次性入手房产，等待升值之后再抛售。如果开征物业税，他们资金周转的成本会迅速增加，这会打击炒房者的积极性。另一方面，投资者也会为此增加负担，也会受到一定影响。我刚才说物业税对房价影响不会很大，但肯定有影响，这就是重要原因。

　　沈殿连：投机是看准时机就入手，房价一涨就抛售，投机者的换手时间很快，物业税的出台肯定会影响到投机客的利益。而投资客是看准整体、长期的前景入手房产，虽然物业税会造成他们的支出增加，但受到的影响相对较小。当然，这也要看投资者的资产规模。目前看来，物业税会采用分级制的税收政策，两三套房子还好，如果房产太多，很可能出现第一套房不收税，第二套房收较少的税，但有多套房产的人，税收会很高。

　　孙碧海：从国家反复透露物业税的最新进展来看，我认为政府是在放出一种信号，引导民间资本的投资方向。现在，中国老百姓普遍都把房产作为主要的投资渠道，这既是千年来的传统观念，也是房价连年稳定上涨以后形成的普遍认识。但从国家的角度看，这样的财富积累方式，不利于国家的长远发展。

　　沈殿连：的确如此。现在大量的民间资本进入楼市，资金流转变得缓慢，这不是好的信号。从企业发展的角度看，房企中运营得成功的，比如万科，它的资金流转速度很快，所以企业始终保持着活力。国家也是如此。顺着孙总的话讲，我认为国家并不希望大家都把钱拿去买房子。

　　潘晓蓓：所以说，物业税的推出任重道远，这个过程会很漫长，但一定是会出台的。这项税收关乎绝大多数人的利益，关乎国家的财政金融体系，但它透露出来的各种信号，值得每一个购房人认真研究。

　　沈殿连 宗申动力城营销总监

　　孙碧海 旭升房地产战略中心营销总监

　　潘晓蓓 重庆中钦律师事务所律师