开征物业税将面临4大难题

　　难点1 物业税一旦开征，税收成本高的问题如何应对？征收物业税前，税收部门要摸清每个人的房产情况，前期的准备工作量很大，征管的难度也很大。

　　难点2 很难确认老百姓手里拥有的房产情况，而我国有经验的地价师、评估师相对匮乏。因此，人员调配方面也是一大难题。

　　难点3 地方政府有可能会不热衷甚至会利用法律空隙进行抵触。开征物业税，地方政府将可能会失去巨额的土地出让金，这会让地方政府缺乏执行、征收物业的积极性。据一些媒体报道，财政部在安徽、河南、福建、天津、北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆十省市开始物业税“空转”运行，而效果并非如预料的那么理想。而地方政府主要是担心征收物业税可能对吸引外来投资会产生一定的冲击，同时也影响地方短期的财政收入和GDP的增长。

　　难点4 物业税在我们国家毕竟是一项新生事物，很多问题我们也是从头开始摸索。目前西方国家关于物业税的相关制度已趋于完善，我们可以适当借鉴。

　　比如，根据房屋面积划分等级，面积大的征税、征重税，面积小的减税或免税；有的按房屋价值划分等级，对价值高的征税、征重税，对价值低的减税或免税；有的按房屋套数分类，对两套或两套以上的住房征税、征重税，对单套住房减税或免税。有的按房屋用途分类，个人住房用于经营的，税负较重，个人住房用于自住的，税负较轻；还有的对住房所有者按劳动能力分类，对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免。

　　在我国物业税开征初期不可能一蹴而就，应循序渐进逐步完善。

　　律师建议

　　若征收物业税 就应改革土地出让金制

　　李松律师认为，能够预测，将来开征物业税，通过税收杠杆，将能遏制富人、投机者恶意炒房，也会促进房价理性回归，其初衷无疑是好的。但物业税如何征收，也是一个值得我们思考的问题。炒房人做的毕竟是投机买卖，他们持有住房的时间不会太长，因此不仅收不了他们多少税收，这些物业税成本最后还是会转嫁到大多数普通的消费者头上。

　　从法律层面看，我国住宅土地出让的使用期限是70年，住房并非公民完全意义上的不动产。物业税与当前收取的土地出让金属于重复收税。如果征收物业税，土地出让金制度的改革也势在必行。

　　课加新的义务

　　必须启动立法程序

　　李松律师认为，物业税的开征已经刻不容缓，但无法回避的一个事实是，物业税立法程序仍未启动，即作为立法机关的人大似乎还没有开始讨论过物业税立法的问题。在我国，人大就是代议机关，开征新税必须由人大代表讨论，由人大立法。虽然我国以前的各种税收大多都是以国务院暂行条例作依据，但是，事关所有人利益的所得税是由人大立法，而事关更多民众利益的物业税，也理应由人大立法。

　　另外，我国的《立法法》也明确规定，给公民设定义务，需要制定法律。开征物业税给人民课加了新的义务，所以，只有法律才有该资格；而制定和修改法律是人大及其常委会的特权，这种权力不可能由行政机关来行使。因此，在人大开始研讨物业税立法问题之前，物业税的开征仍旧不是朝夕之间就可以实现的。

　　名词解读

　　揭开“物业税”神秘面纱

　　何为物业税?李松律师解释，物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产要求承租人或所有人缴纳相应的税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

　　世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税大多都属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。

　　各国房地产保有税的名称各不相同：有的称“不动产税”，如奥地利、波兰；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称为“物业税”。（记者 林靖）