各类新政近期频出,继深圳“小产权房”或转正立法之后,国务院新公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中又提出,今年将研究如何开征物业税,这又被市场解读为深圳高企的房价将下降的原因之一。不过,深圳开发商对该政策反应平淡,认为缺乏可操作性,深圳为了地方政府利益很难开征此税。专家表示,物业税如能开征,开发商成本将下降,房价也会下降,同时这将有效遏制炒房者。

　　房价受税费成本影响较大

　　物业税对深圳普通市民来说,还比较陌生。深圳房地产专业评论人士余一弘介绍,物业税,国际上称之为房地产税或不动产税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税值随房产升值而提高。我国现行房地产税收政策,包括了土地出让金、增值税、契税、营业税、印花税等,基本包含了物业税所征收的含义。将土地出让金、增值税、契税、印花税、营业税等统一成为物业税,将七十年的一次性的税种分成年度收取,即可简单理解成为物业税。

　　房价当中,显然已经包括了上述各种税费,当然也包括了物业税。深圳兰江地产副总裁杨大谷表示,购房者已购买的房子,应不会重复交纳物业税,开发商在买地时,也不用一次性交纳税费了。这就等同于,在开征“物业税”之前,开发商建房的总体成本有所下降,也意味着房价也随之下降。

　　“所以,此政策对买房者是一个重大的利好。”杨大谷说。

　　昨日,几位接受本报记者随机采访的准购房者也欣喜地表示,很欢迎开征物业税这样的便民好政策,他们是工薪阶层,目前的收入实在难以购买一套价格偏高的深圳房子。因为不炒房,多套房持有者、炒房客支付较重税费与他们无关。

　　知名评论家牛刀认为,炒房者是推高深圳房价的一大罪魁祸首,开征物业税能有效遏制炒房客。对于征收办法,他建议,5年以内的经济适用房可参考澳大利亚政府的做法,给与免于征收；90平方米以下小户型普通商品房,征收1%；自住型只有一套住宅的家庭征收2%；二套以上的征收3%。所有炒家持有的物业,一律按3%予以征收。一套200万的住宅,一年交纳物业税为6万元。

　　“在目前趋势下,成交量环比已经在下降,房价向下的趋势没有改变,今年大的经济环境也不支撑房价的上涨,自住型买家不妨再持币观望。”牛刀如此建议。

　　“深圳征收物业税尚早”

　　虽然国家表态今年将研究征收物业税,但具体到深圳等地方政府,业界专家认为有很大困难。

　　余一弘表示,开征物业税长期来说对国家是好事,有稳定的税收来源。但对地方政府来说,土地出让金,又如何计算?若土地出让金融合到物业税里,那一次性的收入减了不少,对此,地方政府是否可以接受?而且,深圳的土地大部分是付过七十年出让金的,政府会退回给开发商吗?

　　另外,开征物业税,能否真的可以达到压抑房价的作用?业界亦表示质疑。“会不会变成与燃油税一样,油价并没有降,只是换了一个名词而已?”余一弘等业内专家说,许多细节问题解决不了,现在就称可以启动开征物业税,那只能是空中楼阁。

　　杨大谷说,我国实行的是“先买后住”的购房形式,无论是一次付款或银行按揭,均可以一劳永逸享有70年“不再额外交费”的居住权。开征“物业税”后,意味着买了房,还欠着国家的税收。国家能否将每年的“物业税”全部收缴上来?需要使用多少工作人员来收缴“物业税”?收缴率恐成为日后最需要攻克的艰难课题。

　　“物业税开征不是简单的税费改革,而是涉及土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。怎么征、怎么管、怎么评估、怎么措施、针对哪些物业开征、税费比例、如何约束个人欠税等等,都需要很长的时间来完成。”此外,对物业征税是好事,但不能借此额外增加老百姓的负担。

　　龙岗一在售楼盘的开发商负责人对记者称,开征物业税主要是对投资客和炒房者有影响,应不会影响自住购房需求。不过,他认为,“何时开征,具体时间都没谱,对当前深圳楼市影响有限”。中国房地产指数研究院房产分析师杨奕也表示,目前物业税只是研究阶段,短期来看对市场没有太大的影响,并且物业税涉及的部门、机构较多,是否开征物业税,都可能要视研究的结果而定。