4月29日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，决定调整包括商品住房在内的固定资产投资项目资本金比例。这意味着，从2004年宏观调控以来开始收紧的商品住宅资本金比例35%的大限5年以来首次出现松动。从政府角度讲，选择此时“松绑”有何深意？今年以来，数月新开工面积的持续回落，市场是否已到了“不得不救”的困境？资本金松绑将对后市产生怎样的影响，利弊何在？

　　嘉宾

　　龙湖地产市调经理 李炜

　　浦辉地产营销总监 刘震

　　重庆康维投资顾问有限公司常务副总经理 陈华睿

　　晟城房地产顾问有限公司策划总监 徐波

　　协信集团营销策划部品牌经理 董艾

　　A

　　政府松绑拉动投资

　　主持人：商品住宅资本金35%大限松绑，5年来首次。从政府角度讲，选择此时出台该政策，用意何在？

　　李炜：现在和2004年有一个刚好相反的背景。那时筹资急剧增加，且大量依赖银行贷款的融资，政府通过提高资本金的方式控制贷款，避免风险，压缩信贷规模。但今年一季度以来，货币流动率比较充足，一季度大概是4.5万亿元，这部分资金是需要消化的。在这种情况下，适当地放松资本金，融资更加容易，对于一个行业而言，就能更容易吸收市场上的资金。提高后续投资积极性。

　　徐波：当市场很热的时候泼冷水，当市场很萎靡的时候给它信心和拉动。从去年到现在，绝大部分企业都缺钱。资本金的松动，实际上是金融杠杆的放大，让企业可以拿这笔钱做更多事情。但门槛的降低，政府是希望让这些企业能用金融杠杆去做更多的市场，不希望明年生产出来的产品造成价格大幅上涨。政府一方面是在拉动内需，另一方面也需提前预控风险。

　　刘震：今年从1月份开始，我们的交易价格明显稳住了，而且小幅度提高，但开工量头三个月环比却下降了2%左右，重庆地产经济还有待回暖。而政府投资本地项目，不单可以让本地资金滚得更快，本地的就业也会更多。从这个角度来讲，政府在行业的投资领域，一定希望钱这个杠杆能够带动各个行业的发展，房地产这块是非常重要的经济发展舞台，可能在这儿花的力气更多。

　　陈华睿：此次包括商品住宅在内的11个资本金下调行业都涉及到全国拉动内需投资的行业。房地产行业是投资拉动型，也是消费拉动型。所以房地产行业必须在这次经济振兴过程中，在刺激内需拉动消费环节中重点考虑。另外，相信资本金下调只是开始，在接下来的半年时间还有利好不断出台，个人认为下一个最该“松绑”的当是“70/90”政策。

　　B

　　解决企业缺钱难题

　　主持人：政府出台一个政策总是希望有所效力。此次资本金35%大限松绑，将产生哪些利好影响？

　　董艾：对绝大多数开发商来说，钱包里面有钱了，日子好过了，但如果你是开发别墅项目，银行同样是不能贷那么多款，如果是开发经济适用房，手里的钱可能就要充裕一些，但这块利润并不那么大。土地市场也将更加活跃。

　　陈华睿：对现有房地产企业来讲，增加了企业对未来市场的信心，资本金需求少了，企业财务压力就小了。拿地开发，项目追加投资方面信心也就更强；还会吸引更多的企业往这个行业投资，增加一些新的房地产企业；银行对房地产开发企业贷款的审批难度也会有所降低。

　　刘震：站高一点看这个行业，实际就是土地、房屋、现金这三样东西不能流转，这三样东西的流转构成了整个房地产交易市场。资本金比例下调，就是要把钱放出来，钱是一个很活跃的因素，钱一出来，会让土地、开工量都上去。有了交易量的活跃，价格的稳固，加上资金量供应充足，一定会带来交易量的上升，价格的上涨，这是一个完整的产业链。

　　徐波：门槛放低后，有更多的参与者进来，参与者更多的情况下，毫无疑问供应量会增加，那么对于消费者来说选择面更广，这肯定是好事情。同时，银行放贷的选择面也更广，怎么样配置钱，放贷给哪些企业？这同时也就向企业提出了一个要求：做好内功，提高企业管理能力和运营能力。

　　李炜：政府明确了对房地产松绑的看法，鼓励银行对房地产放贷，这是一个很好的信号，说明一直从紧的房地产行业调控思路已经发生转变。从企业整合角度，很多处于休眠状态的房地产企业将被激活。因为贷款门槛没有那么高了，现在每个企业都可能拿到一点贷款，也满足了未来市场长足发展需要。

　　C

　　不会带来楼市泡沫

　　主持人：资本金是牵住开发商命脉最重要的一环，一旦放开有何隐忧，会不会加大金融风险，产生新的楼市泡沫？

　　陈华睿：要说这个政策有无不利，我认为没有。因为政策出台，中央已经做了很周密的考虑，如果这里面有隐忧，它一定在可控范围。政策出台后是否会引起房价高涨，是否会带来房地产泡沫？我觉得都不太可能。十几年的行业发展，无论中央、地方、开发商，都积累了丰富经验，可以从容应对和调整。

　　刘震：我担心有两个问题，一是资本金下调，钱好贷了，会不会导致一些企业盲目乐观、疯狂拿地，在下一波下滑行业来临时，被死死套住；二是这次资本金下调，仅仅涉及商品住宅，开发难度较大的商业和商务却未提及。中国城市中的住宅持有率已经是最高了，这样会不会拉大住宅与商业商务产品的发展差距？这些都值得我们思考。

　　李炜：如果说隐忧的话，到一定阶段后，更多的制造业或者其他行业的资本金进入房地产，这对于房地产行业发展来说不一定是好事，因为任何行业都需要专业化的过程。

　　徐波：更多资源和资金可能因此被吸附到房地产行业，会不会影响很多关系国计民生、关系国家战略发展的行业健康发展？如果是这样的话，可能会影响各行业的均衡发展，带来的后果是对资源的透支加速。

　　记者 高洁 王春龙