国务院启动新一轮房地产调控政策已经有一个月了，调控效果显现。比如楼市出现了二手房市场成交量大幅下降；一手房成交量萎缩；土地市场开始降温，“地王”消失；房地产股票急跌，金融机构提高房贷门槛；以及买房人消费预期大变，观望成为主流等五大变化。其变化当然很大，但是4月份全国70个大中城市的房价仍然上涨12.8%。也就是说，“国十条”出台产生了一定效果，但这与“国十条”宏观调控目标距离仍然很远。

　　今年以来，房地产新一轮的宏观调控政策特别是“国十条”，与以往几次宏观调控政策有本质上的区别，从短期来看，是要坚决遏制过快上涨房价；从长期来看，则是要根本改变房地产业发展宗旨、颠覆房地产原有的商业运作模式、强制性建立住房保障体系等，以此来保证房地产市场持续健康的发展。在看到效果之后，中央政府应进一步深化调控。比如，在信贷政策上，还应该从以下几个方面入手加强调控。

　　首先，对“国十条”的第一条内容法律化与制度化。严格地区分住房的投资与消费，并规定对于住房消费可能享受政府各种住房优惠政策，无论是信贷还是税收等，而对住房投资则不仅不享受任何购买优惠，而且要采取严格限制政策。基本上让房地产市场全面恢复到居住的功能上来，完全弱化住房的金融投资属性。

　　其次，对于住房投资，在可清楚界定的条件下，通过信贷政策严格限制，无论是首付比例还是利率都要严格限定。比如第二套以上住房的首付比例提高、利率上调等，异地购买贷款禁止等。对于住房投资不能界定清楚的情况下，可以通过住房交易所得税来限制，凡是住房交易所得税都采取高税率，让住房投资者无利可图。

　　再次，让住房购买的信贷政策回归到常态。对存量的第二套以上住房的贷款全面取消利率7折优惠并让银行对这些贷款进行风险定价，从根本上改变市场投资者的预期，让其手中的住房挤出进入市场交易。

　　对国内房地产市场除严格的房地产规划、相应土地供应及信贷政策调控之外，税收也应该成为重要手段。特别是个人住房信贷政策调控起到一定的效果，如果没有房地产税收政策相配合，不少住房投资者肯定会寻找新的规避信贷政策方式。因此，房地产新的税收政策推出已经十分迫切，其中包括住房交易所得税、物业税、房地产开发暴利税等。只有这样才能够巩固及深化当前房地产宏观调控的效果，真正地改变住房投资者、房地产开发商及地方政府的市场预期，促使房地产市场转型平稳过渡。

　　总之，当前房地产宏观调控的核心，就是通过个人住房按揭贷款信贷政策及房地产税收政策全面限制与打击房地产投机炒作，让国内房地产市场性质及房地产的商业模式发生根本性改变，政府对此决不能掉以轻心，反之应更为坚决深化。

　　(作者：易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员)