原则上暂停发放第三套及以上住房贷款

　　业内人士认为可能引发投机客抛售房源

　　□本报记者 张朝晖

　　中国银行23日公布的房地产信贷管理措施显示，中行将根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时，将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。对此，业内人士表示，中行率先上调存量房贷利率后，贷款购房者的利息支出将加重，有可能引发投机性和投资性购房者抛售手中房源。

　　实施差别化房贷政策

　　中行称，中行严格执行动态、差别化的个人住房贷款政策，将积极支持居民购买套型建筑面积在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，继续给予人民银行公布同期同档次基准利率0.85倍的利率优惠，满足居民基本住房需求。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不低于30%。

　　对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。严格限制各种名目的炒房和投机性购房，原则上暂停发放第三套及以上住房贷款。

　　对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。

　　中行表示，重点支持经济比较发达、房价波动相对平稳、以自住需求为主城市的优质房地产开发项目，大力支持中低价位、中小套型普通商品房的开发建设，积极支持列入当地政府建设计划的重点安居工程项目。

　　对近期发展过热、以外部投资需求为主、房价上涨过快的地区，严格控制贷款。对于存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假个人贷款等行为的房地产开发企业，不发放新的贷款。

　　严格执行房地产项目资本金要求，提高准入标准、信贷条件和贷款抵押品标准，新发放贷款要以在建工程为抵押。动态调整贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的五成。严格贷款封闭管理，防止借款人挪用资金。

　　购房人负担将加重

　　中行相关负责人表示，中行存量房贷利率的调整将严格依照合同进行，如果当时所签合同明确约定贷款利率执行基准利率的0.7倍，那么此类合同并不在调整之列。

　　由于房贷政策调整，2009年初，中国银行曾表示，对2008年10月27日(含)之前发放的首套住房贷款，如利率执行基准利率的0.85倍、借款人在还款期间无不良还款记录且调整当日无逾期，借款人可以于2009年1月9日起申请办理利率优惠业务，即房贷利率可以打“7折”。

　　中行相关负责人表示，去年一季度，根据房贷客户的意愿，中行和部分存量房贷客户签署了一份补充协议，将部分客户的优惠调整至基准利率的7折执行，当时约定合同有效期为2年，2年后中行将执行新的合同文本。“也就是在换发新的合同文本的时候，中国银行会将部分首套房的7折优惠利率调整至8.5折来执行。”

　　有银行专业人士算了一笔账，100万元的个人住房贷款，按照20%缴纳首付，贷款期限为30年，在将利率调整为基准利率0.85倍之后，支付的利息总额将增加15万多元，每月客户将为此多支出425元。

　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭称，中行将取消存量房贷利率7折优惠会影响购房人利益。利率上调无疑加重客户的购房负担，却有利于实现银行信贷风险控制的目的，并相应增厚了银行利润空间。

　　中原地产研究报告认为，中行首次提及增加之前已经购买的房产，将使之前已购房的炒房者受到很大影响，立刻使很多之前的炒房者抛售房源。如果银行纷纷效法，这将导致北京在5月二手房房源可能增加20%以上，抛售将明显出现，而成交量将减少50%，价格有望在年内下跌3成。

　　某银行业内人士表示，中行率先调整存量房贷优惠，这将对市场产生较大的影响。尤其将对中小银行制定房贷调整措施产生“示范效应”。如果银行大面积上调存量房贷优惠，或将引发提前还款潮，客户会将手中闲置资金用于偿还银行房贷。