《郑州市城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《条例》)将于2010年1月1日起实施。日前，郑州市人大常委会副主任周长松就《条例》有关问题回答了记者的提问。

　　问：我市为什么要修订《条例》？

　　答：原因有三：一是原《条例》是1995年制定的，距今已14年，随着我市房地产业的快速发展，许多条款已不能适应目前房地产开发管理的需要；二是原《条例》有些条款与1998年国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》和2002年颁布、2005年修订的《河南省城市房地产开发经营管理条例》不相适应，有些内容相抵触；三是市政府“三定”方案对房地产开发管理的职能部门进行了调整。

　　问：新《条例》主要内容有哪些？

　　答：新《条例》共分6章，分别为总则、房地产开发、房地产经营、服务与监督、法律责任、附则，共46条。

　　新《条例》的主要内容包括：一是明确了管理主体，由市房地产行政主管部门负责本市房地产开发经营活动的监督管理工作。二是明确了配合管理部门，发展改革、建设、城乡规划、国土资源、财政、人防、环境保护、工商、市政、价格等有关部门，应当根据各自职责，共同做好房地产开发经营活动的管理工作。三是明确了房地产项目交付使用必须符合的条件。四是明确了预售资金和抵押融资必须用于该项目，不得挪作他用。五是明确了对七种违法违规行为的惩罚措施。如对未按规定提供“两书”的开发商，可处以1000元以上5000元以下罚款，情节严重的可降低其资质等级或吊销其资质证书。对违规销售、代售保障性住房的，没收其违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款，情节严重的，还可吊销其营业执照和资质证书。

　　问：新《条例》是如何保护购房者合法权益的？

　　答：保护购房者合法权益是贯穿新《条例》的核心内容。新《条例》从开发用地的取得方式、开发企业资质、资本金比例、在建项目抵押、规划设计要求、配套基础设施、质量责任、交付使用条件等方面调整和规范房地产开发行为；从预售房或销售现房的许可条件、预售款使用、房屋买卖合同、委托代销、开发企业的公示义务、销售广告、维修资金、房屋交付及接收、质量保证书及使用说明书等方面协调和规范房地产经营活动。通过加强对房地产开发经营活动的全程监管，最大限度地保护购房者的合法权益。

　　问：市民在购买商品房时应如何保护自己的合法利益？

　　答：根据新《条例》规定，买受人在购买商品房前，应当查验项目是否拥有商品房预售许可证或者商品房初始登记证明、前期物业服务委托协议、物业收费标准及临时管理规约等文件；中介机构代为销售的，还应当查验委托销售合同、工商营业执照和中介机构备案证明。

　　买受人在购买商品房时，应当与开发商签订书面合同，合同中应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交款方式、交付日期、质量要求、产权登记办理、前期物业服务以及双方的违约责任等内容。

　　房屋交付使用时，买受人应当核验项目是否具备交付条件：(一)建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；(二)配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，并经验收合格；(三)前期物业管理已经落实；(四)法律、法规规定和当事人约定的其他条件。

　　商品房交付使用后，如果买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应依法予以赔偿。

　　问：新《条例》是怎样规范政府有关部门行为的？

　　答：建设服务型政府，创新政府管理方式，让政府更好地为企业和社会公众提供服务是新《条例》的特色内容，新《条例》第四章对政府有关部门如何为房地产开发企业提供服务与履行监督职责作了明确规定：政府有关部门应当依法及时为房地产开发企业办理相关手续，不得在法律、法规规定之外向房地产开发企业收取任何费用，不得强制或者变相强制房地产开发企业参加评比、达标、赞助和展销等活动；房地产行政主管部门应当建立健全房地产开发企业信用档案体系和房地产开发经营信息系统及统计制度，定期向社会公布相关信息。新《条例》还规定，房地产行政主管部门及其他有关部门在为企业做好服务的同时，还应当依法认真履行监督管理职责，依法加强对房地产开发经营活动的监督检查，发现问题及时依法处理。

　　问：住房保障是政府的重要职责，新《条例》对保障性住房的规范管理是怎样规定的？

　　答：保障性住房是政府为解决低收入家庭住房困难而提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准的住房。为确保保障性住房真正惠及应该享受保障的家庭，防止违规行为的发生，新《条例》第二十九条规定“保障性住房实行政府定价或者政府指导价。禁止房地产开发企业擅自销售保障性住房；禁止中介机构代售保障性住房”。此外，第三十五条、第四十二条、第四十四条第(五)项，规定了政府监管和违反上述规定的处罚措施，从而使应该享受该项优惠政策的困难群众的权益得到有效保障。

　　法律、法规规定之外向房地产开发企业收取任何费用，不得强制或者变相强制房地产开发企业参加评比、达标、赞助和展销等活动；房地产行政主管部门应当建立健全房地产开发企业信用档案体系和房地产开发经营信息系统及统计制度，定期向社会公布相关信息。新《条例》还规定，房地产行政主管部门及其他有关部门在为企业做好服务的同时，还应当依法认真履行监督管理职责，依法加强对房地产开发经营活动的监督检查，发现问题及时依法处理。

　　问：住房保障是政府的重要职责，新《条例》对保障性住房的规范管理是怎样规定的？

　　答：保障性住房是政府为解决低收入家庭住房困难而提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准的住房。为确保保障性住房真正惠及应该享受保障的家庭，防止违规行为的发生，新《条例》第二十九条规定“保障性住房实行政府定价或者政府指导价。禁止房地产开发企业擅自销售保障性住房；禁止中介机构代售保障性住房”。此外，第三十五条、第四十二条、第四十四条第(五)项，规定了政府监管和违反上述规定的处罚措施，从而使应该享受该项优惠政策的困难群众的权益得到有效保障。

　　施、质量责任、交付使用条件等方面调整和规范房地产开发行为；从预售房或销售现房的许可条件、预售款使用、房屋买卖合同、委托代销、开发企业的公示义务、销售广告、维修资金、房屋交付及接收、质量保证书及使用说明书等方面协调和规范房地产经营活动。通过加强对房地产开发经营活动的全程监管，最大限度地保护购房者的合法权益。

　　问：市民在购买商品房时应如何保护自己的合法利益？

　　答：根据新《条例》规定，买受人在购买商品房前，应当查验项目是否拥有商品房预售许可证或者商品房初始登记证明、前期物业服务委托协议、物业收费标准及临时管理规约等文件；中介机构代为销售的，还应当查验委托销售合同、工商营业执照和中介机构备案证明。

　　买受人在购买商品房时，应当与开发商签订书面合同，合同中应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交款方式、交付日期、质量要求、产权登记办理、前期物业服务以及双方的违约责任等内容。

　　房屋交付使用时，买受人应当核验项目是否具备交付条件：(一)建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；(二)配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，并经验收合格；(三)前期物业管理已经落实；(四)法律、法规规定和当事人约定的其他条件。

　　商品房交付使用后，如果买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应依法予以赔偿。

　　问：新《条例》是怎样规范政府有关部门行为的？

　　答：建设服务型政府，创新政府管理方式，让政府更好地为企业和社会公众提供服务是新《条例》的特色内容，新《条例》第四章对政府有关部门如何为房地产开发企业提供服务与履行监督职责作了明确规定：政府有关部门应当依法及时为房地产开发企业办理相关手续，不得在法律、法规规定之外向房地产开发企业收取任何费用，不得强制或者变相强制房地产开发企业参加评比、达标、赞助和展销等活动；房地产行政主管部门应当建立健全房地产开发企业信用档案体系和房地产开发经营信息系统及统计制度，定期向社会公布相关信息。新《条例》还规定，房地产行政主管部门及其他有关部门在为企业做好服务的同时，还应当依法认真履行监督管理职责，依法加强对房地产开发经营活动的监督检查，发现问题及时依法处理。

　　问：住房保障是政府的重要职责，新《条例》对保障性住房的规范管理是怎样规定的？

　　答：保障性住房是政府为解决低收入家庭住房困难而提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准的住房。为确保保障性住房真正惠及应该享受保障的家庭，防止违规行为的发生，新《条例》第二十九条规定“保障性住房实行政府定价或者政府指导价。禁止房地产开发企业擅自销售保障性住房；禁止中介机构代售保障性住房”。此外，第三十五条、第四十二条、第四十四条第(五)项，规定了政府监管和违反上述规定的处罚措施，从而使应该享受该项优惠政策的困难群众的权益得到有效保障。

　　法律、法规规定之外向房地产开发企业收取任何费用，不得强制或者变相强制房地产开发企业参加评比、达标、赞助和展销等活动；房地产行政主管部门应当建立健全房地产开发企业信用档案体系和房地产开发经营信息系统及统计制度，定期向社会公布相关信息。新《条例》还规定，房地产行政主管部门及其他有关部门在为企业做好服务的同时，还应当依法认真履行监督管理职责，依法加强对房地产开发经营活动的监督检查，发现问题及时依法处理。

　　问：住房保障是政府的重要职责，新《条例》对保障性住房的规范管理是怎样规定的？

　　答：保障性住房是政府为解决低收入家庭住房困难而提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准的住房。为确保保障性住房真正惠及应该享受保障的家庭，防止违规行为的发生，新《条例》第二十九条规定“保障性住房实行政府定价或者政府指导价。禁止房地产开发企业擅自销售保障性住房；禁止中介机构代售保障性住房”。此外，第三十五条、第四十二条、第四十四条第(五)项，规定了政府监管和违反上述规定的处罚措施，从而使应该享受该项优惠政策的困难群众的权益得到有效保障。