“我本来也考虑西山美墅馆、汤泉逸墅、檀香山的二手房，但按新政策，明年的营业税，加上契税、中介费，交易成本都占到10%了，就不如买一手房了。一个朋友推荐金隅·长安山麓，感觉性价比不错，就抢了一套。”昨晚，刚刚买了金隅·长安山麓的王女士告诉记者。对此，美联物业市场部总监张大伟认为，5年内非普通住宅营业税标准的确定，将使高档二手房市场客户因无法贷款或交易成本太高，而大量转移到一手商品房市场，明年，像王女士这样的现象会更明显。

　　营业税新政加速“二转一”

　　在金融街上班的王女士目前住在世纪城，孩子今年上大学了，从9月份开始，“买一套好一点儿的自住房”的计划开始实施。

　　“一开始，我们也是想买一手房，看过亿城·西山华府、保利西山林语、香邑山，但西北五环的位置离我上班的地方还是远一些，天天跑不方便，就放弃了。又开始转向西四环周边，看过几套西山美墅馆、汤泉逸墅、檀香山的二手房，其中，有两套真想买，但一套因为业主坐地涨价，一套因为业主说人在外地，拖着不签约，实际是不想卖，就都没买成，一直拖到现在。”

　　对于二手房业主的“不靠谱”，王女士有些微词。但因为西边一手房源不多，她还是在二手房里转，两周前看上了一套汤泉逸墅的房子，252平方米850万元，但因为房主有贷款，买下来，年前办不下来，营业税，加上契税、中介费，需要950万元左右，税费太高了。这时候，她一个朋友推荐金隅·长安山麓的项目。

　　“我一看，就特别喜欢，户型是我看过的房子中最好的；位置在定慧寺西边3公里左右，上班也方便；因为是低密度小区，环境也好；主要是价格也相对便宜，每平方米31000元，开盘有一个”50万抵80万“的优惠活动，我看的下跃层220平方米，总价700万左右，打完折，650万元，我粗算了一下儿，加上契税、公维等，到我手里，比我看的那套汤泉逸墅省240万元，当场就决定买了。现在买一手房都跟抢似的，但碰到合适的不容易呀，为了买上，我几乎天天去，还好，上周开盘时买到了。”

　　税收新政冲击高档二手房

　　小李是一直帮王女士找房的21世纪不动产经纪人。他向记者介绍说，西边因为新房房源少，特别是高端项目，就数得过来的那么几个，亿城·西山华府、保利西山林语、金隅·长安山麓、香溪度等，因此，高档二手房市场一直比较好，但今年9月份防止避税的84号文出来后，市场就受了些影响，最近，营业税的政策出台，影响更大，毕竟这个区域5年内次新房还是多数。

　　他举例说，檀香山房本已3年的一套243平方米二手房，目前成交价900万元，原购价400万元，如果客户贷款买,全额营业税5.5%，49.5万元；个税至少1%，9万元；契税3%，27万元，加上2.5%的中介费，交易成本达到108万元。

　　美联物业市场研究部总监张大伟介绍说，高档二手房市场为营业税政策主要的打压对象，对于北京二手房市场已经存在的一些政策，可能因为这一政策出台而发生化学反应，出现很大的影响，特别是高档二手房市场，必然因为这一政策的执行而出现逆转，高档二手房市场将因为无法贷款或交易成本太高，而出现大量需求转移到一手商品房市场的现象，2010年高端二手房市场成交量暴跌已成定局。

　　自住高端一手房将受追捧

　　美联物业市场研究部总监张大伟认为，营业税细则首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点切合之前连续10天的4个政策：都为打压投机，鼓励自住及改善需求。这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户选择一手商品房，特别是自住型、改善型一手商品房。

　　圣世一品总经理肖峰分析说，北京目前的自住型、改善型一手商品房主要有两类，一类是市区的高档公寓，如富力城、圣世一品、唐宁ONE等；二类是适合当第一居所的四五环周边的低密度住宅，如中粮祥云、金隅·长安山麓、亿城·西山华府等。这也是为什么近期四五环低密度住宅地块频出地王的原因，顺义中央别墅区地块楼面价3万元，亦庄地块楼面价1.8万元，主要是适合做高端产品。

　　本报记者 李海霞