是推高楼价的祸首？还是抑制楼价的板斧？

　　2005年6月1日，全国对个人转让商品房开征营业税，证不足2年的按评估价的5.5%全额征收营业税；2006年6月1日，征收营业税的年限由2年拓宽到5年；2009年1月1日至2009年12月31日，征收营业税的年限由5年缩窄到2年，2年以下的按差额征收5.5%的营业税。毋庸置疑，无论营业税的收或放，从2005年至今，除2008年楼价短暂向下外，走势一直向上。有人说，营业税是推高楼价的祸首，也有人说是政府抑制楼价的其中一把板斧，但事实上营业税是地方政府一个很重要的税种。

　　税费由松到紧，楼市必然出现短时交易飙升。从2005年和2006年两次营业税收紧前的经验看，成交量比平常月份大幅飙升40%以上。而税费对楼市只起到短时抑制作用，经过一两个月观望后，成交量再度恢复常态。从2010年起，营业税再次成为抑制个人住房转让的一道重税，中介人士预计首季度成交量可能会大跌两三成，但市民在观望两三个月后“从惊恐到接受”，成交量有望复原。

　　记者在营业税第四次变动的关口，请两名从事中介行业的人士抚今追昔，无论是从宏观数字看楼市走势或是回忆当初通宵排队的“疯狂”，相信可以为我们预测未来楼市走势提供一些参考作用。

　　营业税两次收紧，成交均大幅放量

　　讲述人：满堂红研究部经理周峰

　　2005年5月11日广州市政府出台持证未满2年转让开征5.5%的营业税以及未有房产证不能在二手市场交易的规定，当时5月剩余的20天交易中心天天爆满。

　　由于当时全市的交易只有在珠江新城交易中心才能办理过户，不像现在可到区房管局办理。地产中介行在5月份的成交量比4月份大增70%。如果从房管局数据看，5月交易量在6月的登记体现出来。2005年前5个月月均登记量是52万平方米,而6月份的登记量是69万平方米，增幅相当大。此后连续多个月的登记量维持在41万平方米左右。

　　2006年5月20日之后出台将营业税的征收年限从2年扩大到5年的规定，同样是6月1日起执行。政策威力依然巨大，“实收价”也从2006年开始出现，小业主不再承担税费。2006年前5个月月均登记量是49万平方米，而6月份的登记量是63万平方米,增幅也不小。后来市民也逐渐接受了这一税种，7月之后的下半年，每月的登记量皆在53万平方米左右。

　　周峰表示，2005年的那次观望潮从6月持续到8月，9月份才开始出现成交增量。2006年的观望潮只持续了1个月，7月份开始成交恢复正常。国家去年12月宣布营业税征免时限由5年变为2年，从2009年1月1日开始执行。市民经过1月和春节的观望后，3月份开始成交放量。

　　消费者通宵排队 房管局加班接受递件

　　讲述人：亿达按揭业务总监陈广雄

　　2006年5月，营业税再次收紧，征收年限由2年拓宽到5年。海珠房屋交易登记中心刚搬去大基头不久，5月30日下午四五点开始排队，刚开始时人数不多，才四五个人，后来到了晚上六七点开始人数增多，开始有人出钱找人帮忙排队，秩序有点混乱。后来部分群众自发组织起来，这样才基本维持了秩序。到了晚上九点、十点左右，排队的人换班了，不过大部分的市民还是各自坚守位置，秩序还是比较良好。

　　陈广雄记得当时排队的有男有女，有老有少，什么人都有。当晚很多人都是用报纸垫着睡觉或者坐在板凳上面打瞌睡。到了翌日六七点，天开始亮了，部分媒体知悉此事到现场报道。早上八点多的时候，房管局有员工开始上班，排队的人员经过一晚的疲劳，开始骚动起来，其中不乏一些想扰乱秩序的破坏分子，有人想插队。前面的一些群众齐心维护了秩序，后来当天排队的人员都全部拿到号码办理业务，下午房管局也延长了办公时间，只要在办公时间去申请的，都会为其办理，加班完成递件。

　　陈广雄表示，前两次营业税收紧都出现群众连夜排队的壮观场面，这次营业税再次由松变紧，但由于房管局事权已下放到各区，各区房管局也充分做好预案，应该不会出现以往的情形。