中介预计:为赶优惠末班车,二手房成交将井喷

　　国务院总理温家宝昨日主持召开国务院常务会议,研究完善促进消费的若干政策措施。会议首度明确:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。专家分析,此举可望加大短线的交易成本,从而抑制投机性购房,遏制房价过快上涨的势头,而楼市大势仍将趋稳。

　　记者从广州市场了解到,广州目前放盘的二手房中,有5成以上的房源楼龄仅有2年。为赶营业税政策末班车,广州二手房市场再现火爆,而随着政策最终确定,成交量有望再涨三成。

　　市场:

　　二手房价短期或涨

　　记者从广州市各大中介机构了解到,为赶营业税政策末班车,不少买家和投资客选择此时出手,导致近期市场再现火爆,据中原地产统计,11月广州二手房的成交量相比10月上涨两成。

　　有业内人士向记者算了一笔账,契税、印花税、土地增值税加起来也仅是房价的3%左右,而一个营业税就占了总房价的5.55%,这是一笔不小的花费。

　　据满堂红的统计,广州目前放盘的二手房中,有五成以上的房源楼龄仅有2年。

　　业内人士指出,由于营业税税款占比例较大,预计优惠取消后,二手房交易短期内下挫幅度要比新房大。满堂红高级研究主任肖文晓表示,预计明年年初,二手成交量会出现明显下滑,幅度大概在两成左右。

　　中原地产市场总监李粤湘表示,由于很多业主都是一口价实收,因此这笔花费就转嫁到了买家身上,因此营业税优惠政策取消后,二手房价将有一定上涨,令买家的置业成本有一定程度上的增加,可能会对经济能力较低、价格敏感度较高的置业者入市产生一定的减缓作用。

　　李粤湘表示,营业税优惠倒计时将引发广州二手房市场新一轮的井喷,预计成交涨幅将高达三成。

　　解读

　　一问:优惠取消能否抑制楼市虚火?

　　专家:房价暴涨偏离理性有必要微调控制

　　去年底,国家相关部门出台了一系列刺激房地产消费的政策措施。其中,营业税从原来未满5年二手房交易要缴纳成交总价5.5%的营业税旧政,改为满2年未满5年的房产交易免交营业税,未满两年的房产按交易差价的5.5%作为营业税。该政策定于今年12月31日截止。

　　今年以来楼市新一波的上涨,投资性和投机性需求的增加在其间推波助澜,有不少炒房者利用银行资金购得了多套物业,一定程度上造成了房价不断飙升,尤其是高端高档住宅市场更是由于具有较好的保值增值性而火爆异常。

　　在合富辉煌首席分析师黎文江看来,此时取消二手房营业税减免优惠,旨在加大短线的交易成本,从而抑制投机性购房,遏制房价过快上涨的势头。

　　他分析,从今年楼市状况看,有不少制造业、出口企业的老板、高管出于投资性需求买房,而随着明年经济回暖,可能出手抛售,二手房营业税减免优惠取消恰恰限制了此类房屋交易。但是,在无形中也增加了部分市民的购房负担。

　　“目前房价暴涨至偏离了理性的趋势,政府有必要通过微调的手段去加以控制。”广州市社会科学院研究员彭澎表示,从最新出台的政策中可以看到,政府开始退出对房地产的刺激政策,今年保增长的任务已经完成,政府开始通过政策微调过热的房地产,不排除接下来还会有其他政策退出的可能。

　　但是,也有专家表示,单靠取消营业税优惠,可能难以对抑制房产价格的上涨起到明显作用。“投机投资者购入商品房主要并不是因为营业税政策的变化,而是判断房价仍将上涨才会购房。”

　　二问:7折房贷等优惠延续房价还会涨吗?

　　专家:房价仍将高位运行望尽快重启限价房

　　值得注意的是,此次提出“其他住房消费政策继续实施”,无疑给广大购房族一颗定心丸。在这之前,全国各城市出现不少市民因担忧购房优惠终止而“赶集”购房。

　　去年10月22日,财政部、国家税务总局联合发文:对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　同一天,中国人民银行也发出通知,规定“自2008年10月27日起,扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,调整最低首付款比例。其中,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%”。

　　专家表示,大部分房地产优惠政策不改变,有利于房地产开发投资和商品房销售。但是,由于在未来一段时间内,开发企业都不会存在资金问题,房价缺乏下降的动力。

　　黎文江说,政策的延续令明年的楼市会比较稳定,随着投资客、首次置业者退场,改善型买家仍将是楼市主力,预计房价仍将高位运行。他建议,在这种情况下,广州等城市应该尽快重启限价房政策,满足“夹心层”住房需求。

　　信贷政策也是直接影响楼市走势的因素之一。广州知名房产专家、北大公共经济研究中心研究员韩世同说,尽管7折利率政策仍然延续,但是具体银行如何把控松紧度,差别很大,因此难以据此判断房价走势。

　　算笔账:买百万房产多花5.5万元

　　以广州一套总价100万元的普通住宅(144平方米以下)为例,当初购买时花了50万元,如果满2年但未满5年,在享受优惠时可免交5.5%的营业税,也就是可省下5.5万元；而如果未满两年的则只需要交2.75万元。优惠取消后,只要未满5年的房产交易就需要交5.5万元的营业税。

　　南方日报记者郑佳欣