南昌市自2008年12月起，试行经济适用住房(以下简称：“经适房”)货币补贴政策，将原来保障住房政策由单一的实物供应方式变为实物供应与货币补贴相结合的方式，受到群众欢迎。运行以来，政府仅用0.62亿元补贴资金，就吸引了上千中签家庭购房，拉动了上半年10%以上的房产交易量，较原来单一的实物供应政策，见效快、开支少。

　　变“补砖头”为“人头砖头都可补”

　　2007年至2008年，南昌市累计建设和销售经适房140万平方米，解决了近两万户中低收入家庭的住房困难。

　　南昌市房管局局长周光华介绍说，2007年，南昌市房地产市场和其他大中城市相似，处于相对不理性状态，住房成了稀缺资源。此时，大力兴建经适房实物安置中低收入家庭，有效增加了住房供应量，一方面解决了困难家庭的住房问题，另一方面缓解了房地产市场紧张的供求关系，且对城区商品房价格有一定的平抑作用。2008年，南昌红谷滩、城南商品房均价分别为3636元/平方米、4076元/平方米，而同区域经适房最高限价分别为1860元/平方米、1760元/平方米。

　　然而，2008年，南昌市房地产市场低迷，价跌量升，实物与货币价值差距缩小。如果采取货币补贴方式，让老百姓持币购房，一方面群众可以根据偏好和需求选择合适的住房，另一方面，对消耗存量房、拉动内需保增长很有好处。

　　为此，自2008年12月起，南昌启动经适房货币补贴试点，采取“补贴货币化、购买自主化、运作透明化”的运作新模式，变政府暗补(无偿划拨土地、减免各种规费)为明补。经适房补贴资金由市财政安排，从土地出让收益中解决。2009年，计划货币补贴户数为3100户，补贴资金安排1.5亿元，同时，实物供应6900套。

　　记者了解到，凡城区(不含四县)符合南昌市经适房申购条件的家庭，通过“三级审核、三榜公示”后自由选择经适房货币补贴或实物供应方式。摇号中签经适房补贴家庭，应在城区控制范围内自主选购一套建筑面积90平方米以下的商品房或二手房，取得房产证后，按规定程序领取补贴资金。

　　南昌市规定，目前经适房货币补贴标准为800元/平方米，补贴面积上限为60平方米，所购住房小于60平方米的，按实际面积补贴，大于60平方米的按60平方米补贴，每户最高补贴资金4.8万元。

　　今年1月16日，南昌市7634户符合经适房申购条件、选择货币补贴家庭，首次公开摇号，产生了3100户中签家庭。截至6月底，全市中签家庭已购买住房1294套，领取或发放购买补贴6211万元。

　　货币补贴搅活房市购买自主群众欢迎

　　采访中记者了解到，近几年来，南昌通过经适房解决了许多中低收入家庭住房困难问题，但单一的实物供应的经适房政策在落实过程中，仍暴露出不少问题。

　　一方面，经适房小区因位置较偏、生活配套不全出现销售难问题。2007年，南昌市9422户中签家庭中，弃购的有1660户，占17.6%，购房后退房的122户。另一方面，政府因过多承担经适房建设、销售、监管等职能，不仅工作效率低，而且行政成本增大。据南昌市房管局反映，今年新增经适房建设用地审批事项，去年就申报了计划，到今年6月才办好审批手续，再经过征地拆迁、施工招投标等环节，今年新建经适房最快也要在10月以后才能开工，已影响到按期完成经适房计划任务。

　　而南昌经适房货币补贴政策通过直接货币补贴提高中低收入家庭住房购买力的方式，运行半年多以来，取得了明显成效。

　　首先，货币补贴政策给予群众购房更多的自主权，深受中签家庭的欢迎。今年6月，享受政府货币补贴，以4200元/平方米的价格在丁公南路上选购买了一套75平方米的二手房的龚祥辉说：“尽管房子相对较旧，房价也比政府新建的经适房高，但位居市中心，交通、生活各方面都很便利，能继续生活在熟悉的社区，便于小孩上学和照顾父母，我觉得比居住在偏僻的经适房小区要好多了”。据南昌市房管局统计，在去年年底群众申报享受经适房政策中，申请货币补贴的7633套，占计划数(3100套)的246%。

　　其次，大大缩短了中签家庭购房入住时间，节约了政府行政成本。从申请-摇号-购房-入住，采取货币补贴仅需半年的时间，比实物供应至少能提前一至二年。而且，为政府主管部门减少了建设规划、用地报批、征地拆迁、建设监管、贷款融资等多个工作环节。

　　第三，激活和促进了房地产市场发展。据了解，江西国泰、浙大中凯、正荣集团等房地产开发商反映，政府出台货币补贴政策后，今年上半年公司90平方米以下住房销售火爆，约占总销量的10%-25%。

　　警惕小户型供给不足助涨房价

　　采访中，一些中低收入家庭反映，在选择实物供应或货币补贴时进退两难。家住孺子路的甄先生这两年一直在申请享受保障性住房政策，他告诉记者：“虽然我还没中签。但是直到现在我还在犹豫，自己到底是应该选实物还是选补贴。一方面，经适房价格低，但多半地处偏远的地方；另一方面，即使有政府补贴，购房压力仍然很大。”

　　他们呼吁政府，在集中建设经适房时，超前规划公交、学校、社区医院等配套建设，或在交通、生活便利的地方建设经适房，让更多的人想买、愿住经适房。同时，应在房价偏高时，适度提高补贴标准。

　　此外，针对政府补贴要在办理房产证后才能到位的情况，一些中低收入家庭建议经济适用房政府补贴资金应按实际房价的一定比例计算，补贴资金可以直接冲抵购房首付款，以减轻购房人首付款压力。

　　专家认为，针对房地产市场形势，根据中低收入家庭申购实物供应和货币补贴数量，灵活调整两种保障方式的比例关系，这是政府真正做好住房保障工作的关键。在市场过热时，采取实物供应为主、货币补贴为辅的政策；在市场低迷时，采取货币补贴为主、实物供应为辅的政策，通过政府宏观政策和市场无形的手，既解决困难群众住房问题，又调控房产市场健康发展。

　　江西师大教授陶满德、南昌市房产协会会长王天柱等专家学者认为，在执行经适房货币补贴政策过程中，应注意政策适用前提的把握。前提主要在两个方面，一是要完善个人信用体系及统计体制，以准确掌握居民的真实收入状况和住房状况，确定准确的补贴额度。二是，市场上要有充足的合适房源，使中签家庭能方便的选到适合自己的住房，如果供给不足的话，反而会增加中低收入家庭住房困难问题，并且会导致房价上涨。

　　专家对目前南昌经适房货币补贴政策提出完善的建议。一是补贴标准偏低。最高4.8万元的补贴资金对购买郊区住房的家庭帮助较大，但对追求生活便利、购买城区二手房的家庭帮助不够明显；二是限制条件太多，不利于调动中低收入家庭购房积极性。南昌市目前规定，领取政府补贴购买的住房为经适房，购房人拥有有限产权，5年后才能上市交易，交易时须全额退回政府补贴；已领取政府补贴购房家庭，今后不能再享受经适房补贴，也不能再购买经适房，如需再购买其他住房，必须全额退回政府发放的补贴等；三是必须加大监管力度，确保新开工住房建设90平方米以下小户型的供应。(记者李美娟邓华宁)