五年来房地产资本金比例首次下调，放松信贷闸门，会使房企资金压力缓解，房价上涨?还是导致房企间竞争更加激烈，促使房价下降?

　　5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是在自2004年以来执行了近五年的35%自有资本金贷款比例首次下调，也预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。

　　冷热并存、乍暖还寒的中国经济中，历经深幅调整后迎来“小阳春”的中国楼市又将在这个“新政”之后何去何从？

　　激活投资　助力经济

　　在房地产企业中，项目资本金比例是指开发商自有资金占其全部开发资金的比例。

　　回顾我国房地产启动之初，一片空白的开发市场资金门槛较低，在自有资金上基本没有太多要求。许多企业以银行贷款、房屋预售、施工队垫资等方式快速成长起来，但同时也侵害了各方许多利益。2004年9月，为抑制房地产泡沫，完善房地产市场融资体制，银监会颁布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，提出商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。

　　“刺激经济、扩大内需是此时将房地产资本金比例下调的核心用意。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林解读道，“当前世界经济复苏迹象还不明显，对我国出口业的冲击还在持续；国内经济回暖基础并不坚实，实现经济增长扩大内需的任务还相当艰巨。而房地产业同时作为国民经济中消费最大的行业和居民生活中最大消费点，是内需市场重要的组成部分，理应在弥补疲弱的外需，抵御经济下行压力中发挥应有作用。”

　　由于销售不畅、地价高企、银根收缩等多重原因，去年以来，房地产企业普遍遭遇资金困境，许多项目呈现缓建、停建的局面，房地产投资增速急剧下滑。国家统计局公布的数据显示，1—4月，全国完成房地产开发投资7290亿元,比去年同期回落27.2%；全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米，比去年同期回落13%；房屋新开工面积2.78亿平方米，同比下降15.6%。资本金比例下调对改善地产企业资金困境不啻一场珍贵的春雨。

　　大到钢铁、建材，小到家具、床上用品，房地产投资规模巨大，可带动起40多个相关产业，对经济的拉动力毋庸置疑。至少从目前来看，通过房地产市场交易量放大带动关联产业复苏，无疑是加快整体经济复苏最具操作性的政策。有测算显示，下半年房地产投资估计将释放3000亿元左右的资本金，有望带动上万亿元的投资。

　　去年房地产行业陷入低谷后，从10月开始，几乎所有针对房地产的紧缩政策都在松绑，政府出台了一系列鼓励个人住房买卖的优惠政策，包括下调契税、暂免征收印花税和土地增值税、下调贷款利率、降低首付款比例等等，从一定程度上刺激了消费者的购房热情，也直接促成了春节以来地产市场的回暖。“如果说上述政策是从消费者的角度出发来激活楼市的话，那么下调资本金比例则是从房地产企业的角度来提振市场。其目的是放宽开发商银行融资通道，刺激地产投资，增加市场供应。”王珏林表示。

　　“松绑”不意味着“价涨”

　　提到房地产贷款门槛降低，许多人首先想到的就是房价会否跟着上涨。

　　某网站进行的购房者调查显示，73%的被调查者认为房地产开发项目资本金比例松动将导致“房企资金压力缓解，房价上涨”，18%的被调查者认为新政“使房企间竞争更加激烈，促使房价下降”。

　　“总的来说，放宽房地产信贷对房价的影响非常复杂。两种看法都有道理，但我稍稍倾向于后者，逻辑性更强，也更合理。”中央财经大学管理科学与工程学院副院长李文斌认为，“因为在市场经济条件下，房价高低归根到底要看供需关系。需求没变化，就要看供应量大小。影响住房供应的因素，一是土地，二是资金。资本金比例放宽后，开发商有钱用来盘活手中的土地，必然导致市场住房供应量增加，房价也当然会下降。政府出台这一政策的目的也是期望达到增加市场供应稳定房价的目的。”

　　不过，李文滨也表示，土地的供应并不会随着市场资金的增多而增多。不同于市场中的其他要素，土地供应受政府主导性要大一些。近一段时间在一些扩张较快的大城市如北京、深圳等地，房价反弹较快，主要是因为去年以来市场上新增供给不足，老百姓可选择的余地有限，因此房价很难降下来。

　　对于消费者心中“开发商不降价，甚至抬高房价”的担忧，李文滨认为，受益于政策的主要是资金紧张而有开工意愿的中小地产商，但这个市场的主导权不在小开发商这里，反而是那些不缺钱、享受多重融资渠道的大的开发商更掌握行业的话语权。他们没有大规模开工并非由于缺钱，而是对未来销售预期的不确定性而主动缩减投资。因此，如果市场不好，房子卖不出去，将来他们还是要该打折就打折，该降价就要降价的。

　　就目前市场而言，中小企业是否会因贷款门槛降低而“入市”，恐怕还不敢盲目乐观。一位小型房产开发企业负责人对记者表示，下调资本金比例后，企业即便拿到更多贷款也不会贸然去拿地或者开发新项目。因为市场上真正的购买力仍没有出现强势增长，房地产还存在很多不确定性。当前最重要的是加快消化库存，回笼资金，等“荷包”鼓起来以后，再选择合适的项目也不迟。

　　防控风险　不忘民生

　　有人担心，房产资本金门槛降低，会否把开发商的风险转嫁给银行？

　　“资本金比例降低并不意味着银行就会放开信贷闸门，房地产授信仍是银行风险控制的重点。”李文滨指出，20%的下调只是标明了最低限度，但银行不一定照此执行。贷不贷，贷多少，主动权和决策权还在银行手里。这对银行贷款审查是否严格、风险防范机制是否健全也是一种考验。数据显示，今年以来楼市交易回暖，开发商资金压力得以缓解，银行承担的贷款风险反而有所降低。

　　李文滨说，放松信贷闸门，影响并没有想象的那么大。究竟会有多少资金进入房地产开发行列，还是要视市场情况而定。比如2004年以来一直执行35%的比例，但房地产业并不“差钱”，市场同样出现迅猛发展。估计资本金比例下调后贷款量的增加幅度应该不会超过20%的资本金下降幅度。

　　正是因为房地产行业巨大的影响力，才使得国家对待这个行业的态度相当谨慎，实施的相关政策也力求有保有压——既要释放出房地产行业的能量，又要调控可能发生的风险，防止暴涨暴跌；既对其拉动经济增长寄予希望，又力图通过结构性微调，在改善民生上能有所作为。

　　此次资本金新政对不同的商品房开发投资是有所区别的。保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%，而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5个百分点，从35%降为30%。

　　对中低端项目资本金比例有更大幅度的下调显示了政府保障民生的一贯态度。鼓励保障性住房和普通商品住房的开发投资，通过增加供应量来抑制房价，自然会使更多老百姓能够买得起房。“房价涨跌都是市场行为，关键是各地政府会拿出多少收入用于改善中低收入人群的住房条件，这才是眼下要特别关注的。没有这一条，就不能体现国家保增长、调结构、惠民生的真实意图和根本原则。”王珏林表示。（记者 温源）