酝酿已久的物业税风声再起。有消息称，国家税务总局有关文件在内部相关司局已进入征求意见阶段，但尚未反馈回来。据称物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。一个“将”字，可能是悬而未决也可能是箭在弦上。但无论如何，这一消息还是引发业内外的广泛关注。但多方声音显示，目前开征难度不小。

　　所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。物业税的基本框架为：将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。简言之，物业税就是一种“合并税种”。如果物业税能够破冰，无疑有利于房地产行业的发展，从总体上看，有助于抑制投资、投机性需求，有利于稳定房价。在如今房价高企之际，畅谈一下物业税的脉动，也是个恰当的时机。

　　物业税能否让房价“刹车”？

　　“理论上讲，开征物业税，可降低房地产开发成本，导致房价下降。但是，在实际实施过程中，需要面对许多问题，期待有立竿见影效果的想法并不现实。 ”这是记者在采访中，业内专家比较普遍的共识。

　　专家认为，开征物业税，对稳定房价有很大的作用。但对能否降低房价，这很难说，这关键还是要看开征以后相关管理部门的执行力度。物业税能否对房价起到真正的作用，需要一个漫长的传导过程，在传导过程，任何一个变量，都可能会影响到最终的结果。一个简单的例子是，在欧美等一些国家，一直征收物业税等持有税种，却并不能改变市场中存在大量投资性购房的现象。

　　苏州一知名二手房中介公司分析，开征物业税，会挤出部分投资者。苏州楼市里有至少四成购房者买房的目的是投资。开征物业税后，投资型的购房者在没有转让房产之前，每年都要交税，这对他们来说，增加了房产保有环节的负担。对于以投资为目的购房者来说，持有成本将大大增加，利润空间大幅减少，必然会谨慎投资。因此对遏制炒房，有很大的作用。

　　也有专家提出了物业税的开征要有更细化的考虑，对于即将出台的物业税管理和征收办法，对于一个收入不高，既要生活又要还房贷的工薪阶层而言，希望物业税的出台能更多站在普通消费者的立场上考虑，不能为了抑制房产的泡沫而“一刀切”，更不希望是一个“头痛医头，脚痛医脚”的不治本的处方。

　　物业税开征最快要到明年？

　　从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分3批在北京等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍。

　　对于今年会否进行全国征收，财政部财科所相关专家接受媒体采访时透露，2010年不会启动物业税，最快也得等到2011年。

　　这位专家给出了两个原因：一是今年还处于经济复苏阶段，推出物业税将对房地产形成很大打击。另一方面，根据税务总局每年的征税惯例，一般比较大的税收政策都是在年初出台。年初不出台，就意味着整个年度不会出台了。

　　物业税并非简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等，牵涉非常复杂的社会利益关系，背后隐藏了各方利益的博弈，必然会遭遇各种阻力。在实施层面，开征物业税也有很多相当复杂的问题有待解决。比如，我国目前缺乏统一完整的房屋和土地信息数据，评估人才匮乏，纳税人的抵触等也将是一个很大的障碍。此外，如何与现有的房地产税费对接？征收范围应该如何界定，是新房与旧房区分对待还是“一刀切”？自住物业与经营性物业是否区分，又如何区分？普通住宅与非普通住宅是否区别对待？第一套房与第二套、第三套房应如何区别？征收方式是什么？按什么基数征收？是否随市场价变动？这些问题都有待明确和解决。

　　中央财经大学税务学院教授刘桓也认为今年全国开征物业税可能性不大。他认为“有可能在局部地区试点。 ”刚开始也只是对商业地产征税。

　　物业税开征的多元设想题

　　据了解，目前“空转”的物业税有两种计算模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1 .2%的物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税。根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随着房产的升值而提高。

　　在业内人士看来，尽管物业税短期开征的难度较大，但不排除首先在个别城市试点“实转”。易居房地产研究院有关专家认为，为了减少改革的阻力，极有可能分为三个序列进行征收：先商用物业，后住宅；先高档住宅，后普通住宅；先投资用房(一个家庭有多套房)，后自住房(一套或两套)。即使是普通住宅，也可以再分类，根据档次、户型面积、家庭收入情况、个人拥有住房的套数等确定不同的税率，甚至像国外那样，对部分特殊房屋免征。

　　物业税开征可谓是 “牵一发而动全身”，如何平衡各方利益，消除潜在抵制力量和不利因素，还需要决策智慧和决心。

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　　国外征收物业税面面观

　　加拿大：政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。

　　法国：政府采用土地年度税的形式征收不动产税。

　　荷兰：地方政府和中央政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。

　　美国：拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间。

　　澳大利亚：政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。

　　国外通行做法

　　按房屋面积划分等级，面积大的征税、征重税，面积小的减税或免税；

　　按房屋价值划分等级，对价值高的征税、征重税，对价值低的减税或免税；

　　按房屋套数分类，对两套或两套以上的住房征税、征重税，对单套住房减税或免税；

　　按房屋用途分类，个人住房用于经营的，税负较重，个人住房用于自住的，税负较轻；

　　对住房所有者按劳动能力分类，对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免。