梳理今年物管事件，10余起是因物业交接不顺而引起停水断电、垃圾成山、停车管理陷入“真空”。

　　根据《北京市物业管理办法》(草案)55条的规定，当原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应与原物业服务企业协商解决，协商不成的，应依法提起诉讼或申请仲裁。

　　而乐府江南小区业委会诉物业的案子，上诉半年仍无结果。

　　因为有“实战”经验，小区业委会召集人李杰认为，此条款有纵容和激励原物业服务企业拒不交接的反作用，“协商”并无任何法律约束力。

　　年终，记者再次来到乐府江南小区，看到的是一幅因物业不作为而导致的萧条景观———

　　保安保洁撤走大半

　　入夜，乐府江南小区的路灯八成未亮，北门广场没亮一星灯光。

　　这个广场曾是小区的“门脸”，许多小区的公共活动都在这儿举行。但现在，四周久未打理的草木显得很萧条。

　　如今，小区保安和保洁撤了大半；公共区域的垃圾桶经常满了也没人收；74个门楼的门禁，大多都已失效；今年9月，警方调查一宗入室盗窃案时，发现小区70%以上的监控摄像头均已失灵……

　　“现在物业已完全不干事了！不维修，不开灯，不绿化！”业主论坛里，这样的“牢骚”不在少数。

　　一切都源于今年5月的新老物业交接。

　　5月31日，业主大会与选聘的新物业合同生效，本应进行新老物业的交接。当日，小区里一边是“欢迎深圳长城物业进驻”、“欢送世纪恒景”等字眼的条幅；另一边，则有突然从顶楼放下的“业委会是大阴谋家”等条幅。

　　小区前期物业以质疑物业选聘程序为由，拒不撤离。但支持更换物业的业主们，已不再向前期物业缴纳物业费。

　　业委会诉前期物业

　　业委会将前期物业拒不撤离的行为诉至法庭，但同时，又有业主认为业委会选聘程序不合法，起诉业委会。

　　两个案子在9月7日同日开庭。当日上午，业委会诉前期物业拒不撤离一案，物业的抗辩理由之一：对业委会提请重新选聘物业公司的业主代表大会(投票)的质疑，正好与该法院已审理的乐府江南一位业主诉业委会的案件内容重合。这一答辩理由是否成立，取决于将要判决的那个案子。

　　期间，乐府江南业委会曾先后4次向有关部门递交紧急报告，相关部门也召集业主、前期物业和开发商商谈，但每次均无疾而终。

　　上周，业主诉业委会的二审判决下达。市一中院再次驳回业主所有诉讼请求。

　　“这意味着前期物业的答辩理由中‘选聘程序不合法’也站不住脚了。”业委会副主任杨明说，他们对胜诉充满信心，“但耗时太久。”

　　三万元罚款遭质疑

　　依照程序选聘了新物业，面对“赖着不走”的老物业却束手无策———业委会召集人李杰将小区更换物业一事形容为“业主合法权利得不到维护的奇观。”

　　《草案》规定，原物业服务企业不按规定交接，以及新物业服务企业强行接管，都将被处以三万元罚款。

　　李杰认为，这条规定不利于小区更换物业。“如果没有原物业服务企业的拒不撤离，就不会有新物业服务企业的强行接管。”他认为应对拒不交接行为做出明确的禁止性规定和更高的处罚。因为原物业滞留小区的成本非常低，而且还有公共部位的广告位、停车位的收益。但这种“既不撤离也不提供服务”的行为，却拖垮了小区正常秩序。

　　杨明认为，《办法》(草案)的规定，相当于各打五十大板，留下来的还是老物业。

　　- 拍案

　　新物业被拒

　　小区外俩月

　　今年11月，已与业委会签订合同的海淀紫金庄园小区新物业，被老物业拒之门外，至今仍未接管。新物业北京远洋物业管理有限公司负责人说，他们迟迟不能进驻小区，导致部分员工离开，公司运行艰难。

　　而老物业负责人表示，业委会3年任期早已结束，目前新业委会正在筹备，因此与新物业签的合同系伪造，不能交接。

　　晟翔律师事务所的包华律师：老物业拒不撤离，依仗的有三条：第一行政处罚不能强力；第二老物业不仅管着小区，还管理着公共区域的治安，所以政府为保持社区稳定，必须平衡；第三老保安没撤。

　　新老物业交接难，核心是利益分配。从整体来说，《办法》(草案)对业主达到共识有帮助，但起不了立竿见影的作用。

　　正　舒可心(社区物业管理问题专家)

　　《办法》(草案)关于物业交接中，“拒不交接”和“强行交接”行为的规定和处罚条款是适当的，并略有前瞻性，利于促进业主群体通过理性、法治途径解决纠纷的能力建设。

　　如果任由业主组织与物业服务企业之间私力较量，则很容易导致冲突升级乃至暴力发生，造成人身伤害。因此，政府在法规中宣示“不得强行接管”的原则是正确的；如要求政府行政权力介入对民商事活动的裁判，是与法治精神相悖的。

　　反　李杰(乐府江南业委会召集人)

　　任晨光(北京业委会协会申办委员会召集人)

　　李杰：既然对业主方和新物业企业作出明确的禁止性规定：不得强行接管。那为什么不对引发所谓强行接管的原因行为———“强行非法滞留”行为，首先作出同样明确的禁止性规定呢？这种放纵原因行为、禁止结果行为的纵因禁果的法理原则，是具有抑善扬恶的恶法精神。

　　任晨光：原物业服务企业拒不撤出时，仅协商解决不了问题，应按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，不得再收取物业服务费用。对赖着不走的要加大惩罚措施，不能纵因禁果，纵容非法滞留的物业公司。

　　●第五十五条 原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应与原物业服务企业协商解决，协商不成的，应依法提起诉讼或申请仲裁，不得强行接管。

　　●第七十五条 原物业服务企业未撤出物业管理区域前，新物业服务企业强行接管的，由区、县房屋行政主管部门责令限期改正，记入物业管理信用信息系统，并可处三万元罚款。

　　———摘自《北京市物业管理办法》(草案)