11月25日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹以旗下北京红石建外房地产开发有限公司的名义，向北京市朝阳区华威供电所缴纳了200万元的电费，这是部分建外SOHO东区业主补交的电费。用潘石屹的话来说，小区的用电保住了。

　　建外SOHO是位于北京市东三环的一处小区，这个占地达16.9万平方米的小区将居住、工作、休闲融为一体，曾被媒体称为北京“最时尚的生活橱窗”。

　　 15天前，潘石屹的一篇博文将建外SOHO东区的物业纠纷暴露在公众面前。在这起纠纷中，潘石屹既是开发商又是业主。按他的说法，因为业主与物业公司的纠纷，在这个高档小区里竟然开始停暖、停热水、拉闸停电。

　　然而，在建外SOHO东区现在的物业公司——宾至国际物业公司看来，这起纠纷的原因在于包括潘石屹在内的部分业主不交物业管理费，现在潘石屹让部分业主通过自己公司账号来交纳物业费、电费的做法没有任何道理。

　　高档小区欠费1500万元

　　据潘石屹介绍，由于两家物业公司的纠纷，建外SOHO东区拖欠供电局和热力公司高达1500万元的费用，导致社区被停暖、停热水。

　　潘石屹在博客中声称，每天有几万人工作生活的建外SOHO室内温度不足3摄氏度，很多人被冻病。然而，这一说法遭到了宾至国际物业公司的否认。

　　“没有停电停暖的情况。”宾至国际物业公司副总裁兼人力资源总监贾陆在接受中国青年报记者采访时表示。

　　贾陆告诉记者，潘石屹家温度低是因为他没有打开阀门，在潘石屹给物业公司打电话之后，工作人员已经解决了这个问题。

　　“潘石屹所说的停暖问题引起了街道和我们的重视。”贾陆说，11月12日，在街道一位杨姓工作人员的陪同下，宾至国际物业公司在建外SOHO东区进行了随机抽查。

　　抽查共涉及7户，其中有住户也有商户，结果显示，这7户室内温度最低为20摄氏度。

　　“街道的工作人员都觉得再查下去没有什么意义了。”贾陆告诉记者，抽查的7户都有业主的签字为证。不能理解潘石屹为什么要在博客上公开说小区停暖。

　　贾陆表示，宾至国际物业公司接管这个小区以来，尽到了物业公司的责任和义务，但有一批业主却没有交过物业费、能源费等相关费用，这其中就包括潘石屹本人。

　　贾陆出示了一份面积为880.09平方米的房子的欠费清单，告诉记者，这套房子的业主就是潘石屹。

　　这份清单显示，业主拖欠今年1~12月的物业费47524元，拖欠2008年11月~2009年11月的能源费31532元,拖欠取暖费21122元，三项合计超过10万元。

　　“我们不能理解潘石屹的做法，除了他家暖气阀门没有打开之外，我们没有接到过他的投诉。他在不交费的情况下享受着我们的服务，却在媒体上指责我们公司，这种做法不应该是一个社会名人该做的事。”贾陆说。

　　那么，究竟是什么原因导致一批业主不交费？

　　潘石屹公开的表述是，现在的宾至国际物业公司并不具备管理建外SOHO东区这样小区的资质，所以业主们拒绝缴纳相关费用。为了解决这个问题，他用自己公司的账号作为缴费的平台。

　　“对于目前宾至国际物业无资质经营的情况，政府已经在进行调查，相信很快就会有结果公布。目前宾至国际物业如果再向业主收取物业费应属于非法所得。”潘石屹说。

　　对此，贾陆认为，宾至国际物业公司接管建外SOHO东区后，原来的赛特物业公司和一些不明身份的人一直从中作梗，在小区散发传单，甚至打电话到业主家，阻挠业主缴纳相关费用，导致相当一部分费用无法收取。

　　“资质问题我们承认，临时三级的资质确实不够管理这个小区的标准。”贾陆说，但是由于最初与业委会签订的是临时托管协议，临时托管意味着可以把资质的问题先放在一边，这些是业主大会通过的。

　　宾至国际物业管理(北京)有限公司成立于2005年，是Pinnacle的全资子公司。Pinnacle成立于1979年，总部设在西雅图，在美国有四个地区运行部、25个分部，是美国规模最大的物业公司之一。

　　新旧物业无法交接

　　新旧物业的交接是此次纠纷的一个重要原因。

　　2003年，建外SOHO进入市场，引入了两家物业公司分别管理其东区和西区的物业，赛特国际物业管理有限公司负责建外SOHO东区的物业管理。

　　2008年10月，建外SOHO业委会委托一家会计师事务所对赛特物业公司进行审计，结果发现，赛特物业管理建外SOHO5年,累计挪用1743万余元物业费，而这项费用不知去向。

　　业委会据此解除了与赛特物业公司的合同，引进了宾至国际物业公司，由其临时管理小区物业。

　　赛特物业公司为此起诉了业委会。两家物业公司在此后的一年中，一直无法顺利交接，其间还发生过暴力事件。

　　今年2月，小区业委会到期，与宾至国际物业公司的合同也将到期。按照最初计划，新的业委会选举产生之后，将重新选择物业公司，但事与愿违，新的业委会迟迟无法产生。

　　“我们接管后多次呼吁用公开的方式选聘新的物业公司，但始终遭到赛特物业和一些不明身份的人的阻挠。”贾陆说，在组织选举新的业委会的过程中，赛特物业和一些不明身份的人也横加干涉，占据业委会办公室、抢选票，甚至占据宾至物业的财务室，导致新的业委会无法产生。

　　在这种情况下，小区业委会在今年1月与宾至物业签署了一份临时托管的补充协议，约定在新的物业公司确定之前，小区物业由宾至物业公司管理。

　　贾陆告诉记者，宾至物业接管小区后，不断遭到骚扰，多次报警，并向法院提起诉讼，要求赛特物业停止干扰，“法院已经立案，但一直没有下文。”

　　“我们对一年的财务进行了公告，收不抵支。”贾陆说，一方面是阻碍太大了，另一方面是以潘石屹为代表的业主不缴费。

　　基于多种原因的考虑，宾至物业并没有将潘石屹诉诸法律，但对10户长期欠费的业主向法院提起了诉讼。据贾陆称，目前已经立案，涉及金额200多万元。

　　贾陆始终强调，宾至物业公司与这个小区有合同，其管理得到全体业主认可，公司要履行责任和义务，也希望排除干扰，在业主缴费的情况下稳定小区。

　　新旧物业交接引发矛盾的不只这一起。

　　“从目前来看，新旧物业公司能顺利交接的非常少。”北京广盛律师事务所律师徐汝华说。

　　尽管《物业管理条例》对新旧物业的交接做出了明确规定：业委会选择了新的物业公司，就要顺利交接。但在徐汝华看来，现有的法律规定还是不够详细，对新旧物业怎么交接并没有做出明确具体的规定。

　　“北京市朝阳区有一个小区也曾出现新旧物业交接的纠纷，法院已经判旧物业公司退出，结果旧物业公司依然不退出。”徐汝华说，对这个问题，北京市建委有一个指导意见，但具体该怎么操作，行业里都不清楚。

　　徐汝华告诉记者，小区物业、尤其是高档小区物业有很大利益空间，比如电梯广告、户外广告收益等，物业公司往往都不公示其成本支出，并常常找小的审计公司做一个漏洞百出的审计报告对付业主。业主与物业公司的很多矛盾就是这样产生的。

　　房子与物业捆绑销售

　　在我国，一个房地产项目最初的物业公司都是由开发商指定，在业主入住率达到法定比例后，由业主大会决定聘任新的物业公司。由于前期物业公司是开发商指定的，矛盾也就从这个时候开始。

　　我爱我家房地产公司控股公司副总经理胡景晖觉得，国家现行的业主自治制度在执行中形成了权利真空，很多业主根本就不行使权利，造成了前期完全被开发商主导，后期又被少数业主选定的物业公司牵制，矛盾不断。

　　“物业管理应该管什么，不该管什么，怎么处理与业主、业委会的关系，这些都需要详细明确。”胡景晖说。

　　贾陆告诉记者，在国外，物业是专业的领域，开发商很少涉足，不太明白为什么国内的开发商如此喜欢涉足物业这个行业。

　　中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长刘俊海告诉记者，北京现在有很多小区的物业依然是开发商指定的前期物业，是开发商的子弟兵。

　　“开发商利用业主在一开始信息不对称、业主的组织化程度不高的劣势，进行化整为零的营销策略。你要拿钥匙吗？先签物业公司的协议，不签协议拿不到钥匙，但是拿了钥匙就是承认了这个物业公司。”刘俊海说。

　　“从根源上说，现在买房与买物业是捆绑的，原本捆绑是临时的，但没想到很多成了终身绑定，成了包办婚姻。”刘俊海说，开发商很喜欢自己的子弟兵物业公司。有的是靠物业公司继续赚钱，有的开发商则通过这种方式把开发阶段的问题甩给物业公司。等业主入住发现房屋质量问题的时候，业主找物业公司得不到解决，找开发商，开发商已把房产项目公司注销了。

　　在刘俊海看来，当前矛盾的主要方面是物业公司。有些物业公司只注重收费忽视服务质量的提升，有的只满足于提供基本的服务，比如只有保安没有保洁服务。

　　很多物业公司觉得很委屈，因为业主不交费，所以难以为继、雇不到人，服务难以提升，业主认为服务下降了，更不交费。恶性循环自此产生。

　　刘俊海觉得，打破这个恶性循环应该从物业公司入手，确实改进服务，同时适度提高物业公司市场准入门槛。

　　“有的物业公司注册资金只有10万元，连保安、保洁都雇不起，收费再不到位，第一个月都难以为继，根本没有风险承担能力。”刘俊海说。物业管理是契约关系，是特殊的买卖关系。物业公司不要把自己当作管理者，把业主当作被管理者。要提升物业公司管理经营服务水平。

　　“有些物业公司做出决策，事先不与业主委员会沟通，或没有通知全体业主。有的物业公司给业委会成员补助几千元，业委会就不说什么了。”刘俊海说。绝大多数业主是通情达理的，不缴纳物业费是有原因的。现在应该考虑赋予业主同时履行抗辩权，一手交钱一手交货，如果物业公司服务太差，业主有正当理由，就可以不缴物业费。(李松涛)