房子长期无人居住是否需要缴纳物业费？住宅物业小区车库、车位等能否只售不租？这些问题关系到很多业主的切身利益。即将实施的《石家庄市物业管理条例修订案》将对此作出明确规定。有关负责人表示，该《条例修订案》主要解决社区管理和物业管理脱节的问题。

　　昨天，在省十一届人大常委会第十二次会议上，石家庄市人大常委会做了关于《石家庄市物业管理条例修订案》(以下简称《条例修订案》)的说明。该《条例修订案》经省人大常委会审批后将正式实施。

　　据了解，《石家庄市物业管理条例》自2004年8月1日公布实施以来，较好地维护了我市物业管理市场秩序，同时也积累了一些物业管理经验。但随着社会经济发展，在物业管理中出现了一些新的问题。主要是社区管理和物业管理脱节，业主依法享有的权益没有得到有效保障。因此，对《石家庄市物业管理条例》进行修改十分必要。

　　入住率50%以上的成立业主大会

　　《条例修订案》规定，已交付使用的物业业主入住率达到50%以上和入住建筑面积达到50%以上的，物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当指导成立业主大会。业主大会筹备机构由业主代表、街道办事处或乡镇人民政府代表七至十一人组成。

　　业主可以共同选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘、解聘物业服务企业，筹集和使用住宅专项维修资金，决定改建、重建建筑物及其附属设施，以及监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定等。

　　“业主委员会由五至十三名委员单数组成。”《条例修订案》明确了业主委员会应当履行的职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；接受业主、使用人对物业服务企业的投诉；监督业主管理规约的实施，督促业主交纳物业管理等依照合同应当缴纳的费用等。

　　不低于千分之四的比例建设物业经营用房

　　《条例修订案》规定，如果建设单位把未达到交付使用标准的新建住宅交付使用，或者符合交付标准但超过半年不交付，将由市房产、建设、规划等有关部门记入企业诚信档案。给购房人造成损失的，由建设单位承担责任。新建住宅物业交付时，应当符合新建住宅的配套建筑及设施设备配置和使用标准，未达到配置使用标准的不予办理房屋权属初始登记，物业服务费由建设单位承担。

　　规划、设计新建住宅区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房，不低于千分之四的比例建设物业经营用房，费用计入建筑成本。而且，物业管理用房、物业经营用房所有权属于全体业主共同所有，不得买卖、抵押或者改作他用。物业经营用房所得收益属于全体业主所有。物业经营用房的经营和收益管理方式，由业主大会决定。可以用于折抵物业服务费和弥补专项维修资金不足。

　　三个月无人居住交20%物业服务费

　　《条例修订案》规定，连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的物业，空置期间按20%缴纳物业服务费。

　　针对物业小区普遍存在私搭乱建，影响市容市貌和物业安全的问题，《条例修订案》赋予了物业服务企业管理责任。物业服务企业应当加强物业管理区域的巡察管理，发现违反治安管理，违反规划私搭乱建，违规装饰、装修，损坏公共设施设备及绿地环境等违法违规行为时，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

　　业主或物业不能单方终止约定的义务

　　业主或物业服务企业提前解除物业服务合同的，应在三个月前与对方协商。协商不成的，按照合同约定的争议解决方式进行解决。双方协商或争议解决期间，任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

　　根据实际存在的一些物业服务企业合同外乱收费和无端给业主停供等问题，《条例修订案》规定，禁止物业服务企业以物业服务合同约定以外的任何理由给业主停水、停电、停暖，向业主收取物业服务合同约定以外的任何费用。业主有权拒绝和举报物业服务企业收取物业服务合同约定以外费用的行为。

　　业主优先承租车库、车位

　　为规范物业小区车库、车位问题，《条例修订案》规定，依法不属于业主所有权的车库和依法不属于业主使用权的车位应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。车库、车位租赁费的标准按照物价部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库、车位出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

　　物业管理区域内，依法属于业主使用权或所有权的车库、车位停车服务费，由业主与物业服务企业在合同中约定。依法不属于业主使用权或所有权的规划用于停放车辆的车库、车位停车费，按照政府价格主管部门的有关规定执行。业主对机动车辆有保管要求的，由业主和车位、车库经营权人签订机动车辆保管合同。

　　占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当征得业主大会同意，确保消防通道和道路畅通。经业主大会同意收取场地占用费的，场地占用费归全体业主所有。物业服务企业履行看管义务的，可以获取适当的看管服务费。看管服务费标准由业主和物业服务企业双方商定，并在物业服务合同中约定。

　　专项维修资金属业主所有

　　《条例修订案》规定，业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积首期交存标准市区内由房产行政部门，县(市)、矿区由物业所在地县级房产行政主管部门在国家规定的幅度内确定，并向社会公布。专项维修资金以及所有增值部分属业主所有，任何单位和个人不得占有、挪用。

　　在住宅共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造时，其费用从相关业主交存的住宅专项维修资金中列支。专项维修资金的使用应当经专有部门占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。房屋因拆迁等原因灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应返还业主。

　　如果物业服务企业不履行规定的义务，将由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正。逾期不改正的，由颁发资质证书的部门降低其资质等级或吊销其资质证书。物业服务企业擅自撤离服务区域、停止物业服务活动的，由房产行政主管部门处以三万元以上五万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门降低资质等级或吊销其资质证书。