保安打业主，业主状告物业管理公司，业委会成立难，和物管纠纷不断……面对深圳频发的小区业主和开发商、物业管理公司之间复杂的矛盾纠纷，深圳市民邹家健日前向深圳市政府法制办提交立法建议，呼吁深圳在全国率先制定出台《业主自治管理条例》，“应该让物业管理公司撤出小区管理，由业主聘请职业物管经理人自治。”

　　深圳可立法允许无物管小区

　　上个月，深圳市政府法制办就2010年政府立法计划，向社会征集立法建议。在意见征集截止前一天，深圳景洲大厦业主大会执行秘书邹家健将一份名为《深圳市业主自治条例》的立法建议提交到了法制办。

　　“现在小区业主和物业管理公司之间的矛盾，几乎在深圳每个小区都存在，地产商、物业管理侵占小区业主‘共有部分’进行出租营利，如停车场、小区架空层、会所、户内外广告发布权等。业主没有财权，物业管理高收费乱收费，收费不公布账目，做假账，欺骗业主等，业主维权的法律依据也有限。”

　　长期推动小区业主自治的邹家健自2003年便到香港社区进行小区管理交流，香港业主自治的模式给他留下了很深刻的印象，“深圳作为特区，应该可以在全国率先启动这方面的立法，让有自治愿望的小区，能够自己管理小区。”

　　聘请职业经理人打理日常事务

　　在小区纷纷成立起业主委员会后，再提业主自治，和现在的小区管理模式有什么不同？邹家健在自己的立法建议中提出，有自治需求的小区，可以自行组织召开业主大会，成立类似香港的“业主立案法团”的“小区业主自治管理委员会”。

　　“现在的物业管理公司很多把管理小区的功能转包出去，已经成了中介。”对于没有物管公司的小区怎么运作，邹家健并不担心。而深圳市物业管理协会相关负责人也承认，目前许多物管公司会将小区的保洁、电梯设备维护等项目分别外包出去，从中“吃差价”，一定程度造成了物业管理费的居高不下。

　　在管理上，“业主自治管理委员会”可以直接聘请物管职业经理人或有能力的物管公益专家主理小区日常物管事务；而物管费等财权可以直接交给“自治委员会”管理，并且由委员会直接同保洁、电梯、消防设备等维保专业公司签订保洁、维护合同，定期公示物管收支账目，减少中间层，降低物业管理成本。

　　-焦点

　　如何监督自治管理委员会？

　　“业主自治是一个趋势，不过在目前的情况下，完全不要物业管理公司可操作性并不强。”深圳大学教授马敬仁认为，专业的物业管理公司在小区管理上，是相对规范的责任方，“简单地说，业主和物管公司签订合约，一旦存在违约，就有一个会依法承担责任的主体。”在马敬仁看来，业主自己与其他服务机构签订合约的可能性虽然存在，但一旦发生矛盾纠纷，业主委员会将需要面对更加复杂的维权对象，“一些小的服务机构，甚至有可能一走了之，谁来承担相关责任，会是一个比较麻烦的问题。”

　　另一方面，业主自治管理委员会作为一个自治机构，如何对其进行约束和监督，也是一个问题，“之前对物业管理公司，有业委会对他进行约束，但自治委员会本身就和业主委员会是两套班子一套人，怎么监督？是个问题。”

　　不过，邹家健则认为，这恰恰是立法需要涉及的问题，包括规范小区“业主自治管理委员会”选举程序，重大事项公示表决议事程序。建立小区自治规章制度，实行信息公开、财务公开、保障业主知情权、表达权等。同时可以规定设立“执行委员会”和“监督委员会”，进行监督。

　　采写：深城记者 王莹