业主意见不一、申报动用程序繁琐是主因

　　屋顶漏雨、清洗水箱、电梯损坏……这样的问题经常在各个住宅小区发生，还易引发物业公司和业主之间的纠纷。事实上，2002年以后购买房屋的大多数业主已经提前为此类维修“买了单”，并为此缴纳了占总房款2%的费用，这个费用就是“房屋公共维修基金”。来自武汉市房管部门的一项数据显示，截至今年5月底，该笔资金累计已达33亿。然而，目前全市仅有162个物业项目按照基金使用管理规定和程序，申请使用了1317万元。维修基金为何难以动用？

　　案例

　　动不了维修基金水泵坏了修不了

　　业主意见不统一，动用不了住宅维修基金，水泵漏水大半年还修不了。昨日，家住武昌胭脂山庄的业主钱先生诉说小区曾经发生过的用水尴尬。

　　钱先生说，小区有一栋楼房顶层的水泵坏了，业主们找到物业公司，物业公司说水泵属于公用设施，可以动用物业维修基金来修。可是按照要求，要使用住宅专项维修资金，需经过三分之二以上的业主同意。业主委员会找到小区业主，一些住在低层的业主却不大同意，觉得是拿自己的钱修别人的东西，就这样拖了半年还没修成。

　　探因

　　业主意见不一申报程序繁琐

　　按照规定，使用公共维修基金必须业主大会三分之二的业主同意。可是，要找到三分之二的业主签字并不是一件很容易的事。特别是在没有成立业主委员会的小区，要动用住宅维修基金几乎是不可能，征求业主意见无从谈起。

　　还有一个重要原因就是从申报到批准动用住宅维修基金的程序比较繁琐。从事物业管理工作多年的武汉天源物业管理公司工作人员周永国介绍，目前申请动用公共维修基金首先要作预算报告，报告的内容包括需要维修的项目、预算资金等内容；然后将报告在小区内公示，征得三分之二业主签字同意后，递交区房管局物管科；最后才能在市房管局物业处拿到公共维修基金。“但像报批审核这个过程有时就需要一个星期。”他说。

　　建议

　　业委会可直接向房管部门申报

　　业主钱先生建议，遇到需要动用住房维修基金的情况，业主委员会可直接向房管部门申报，只要符合维修基金开支范围，就可以动用。

　　从事物业管理工作的薛先生则建议，动用维修基金肯定要经过业主委员会同意，不过在审批环节上可以简化。如果屋顶漏水，迟迟不能用住宅维修基金维修，住在顶层的居民生活就会受到影响。因此，维修基金审批要“即时”办理，当天报批最好当天就能审核。

　　老旧小区收费难物业公司“做不起”

　　“截至目前，全市老旧小区基本实现物业覆盖的有473个，接近目标总数的七成，但是一个不可忽视的问题逐渐显露：几毛钱一平米的物业费，大量小区收不上来，物业公司很难做下去。”昨日，武汉市房管局物业管理处陈科长无奈地说。

　　“老小区物业费收缴率一般只能达到20%—30%，像一些每平方米收费3毛钱的老小区，想收上来1毛线可能都费劲。”一位不愿透露姓名的物业公司经理苦笑着说。

　　集中了12个老旧小区的中南路街涂家岭社区的居委会主任余丽娜坦言：“除了费用较高以外，老小区普遍存在一些历史遗留问题，包括二次供水、供电无‘一户一表’等等，如果物业公司接手，都要付出人力、物力、财力成本。”

　　◇举措

　　政府拟补贴

　　正在征集意见的《武汉市物业管理条例(草案修改稿)》已作出规定：市、区政府应采取措施对旧住宅区进行改造整治。整治后，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业，也可由业主自行管理物业，市、区政府应当给予适当补贴。

　　业主交不齐物业费电梯停摆大半年

　　“居民楼里三部电梯停摆都半年了，老人和小孩每天要爬上十层楼，出行非常不便。”昨日，家住武昌才茂街一小区的居民致电本报反映此事时怨声载道，100多户居民爬楼梯上下楼。

　　该小区物业公司称，由于有业主不愿缴费，物业费一直收不齐，电梯也无法维持运转，只好关停了。“从今年2月开始，我们就没有管了。”

　　据该小区七旬居民王爹爹介绍，他住在11楼，电梯关闭后，每天都要爬楼出行，“我平时没事就待在家，不到非要出门的时候绝不出门。年纪大了，每爬一趟就气喘吁吁。”

　　据了解，该小区于前年建成，有3个单元，每个单元有3栋居民楼，住着100多户居民。记者在其中一个楼栋内看到，电梯都已经关停，电梯门口被停放的自行车堵死，电梯间布满灰尘，堆放着杂物。

　　该区住户王先生表示，他住在高层，愿意缴纳物业费，以免每天爬楼梯出行。但该楼的其他居民持有不同意见。“我们认为该栋楼是还建房，每平米要缴纳1.2元物业管理费有点高。”一位拒绝缴纳物业费的居民称。

　　该小区物业公司工作人员称，他们不负责管理这栋楼，已经有半年了，“很多人不愿缴费，电梯运行无法维持”。工作人员还称，物业公司也是被逼无奈，不少业主长期拖欠物业费，他们多次催讨未果只好放弃。

　　◇结语

　　500多条建议聚焦物业8大问题

　　9月25日，本报刊发了《“汉版”物业条例请你提建议》以来，在读者中引起了强烈反响。不少业主、物业管理人员、律师、大学教授等纷纷通过本报为物业条例制定建言献策。仅征集市民意见第一天，就收集到了上百条建议。据不完全统计，截至昨晚9时，通过给本报打来电话、发电子邮件和手机短信等方式反映问题和提交建议500多条，主要集中在：小区停车收费太贵、物业收费不明晰、保安职责问题、物业纠纷处理、业主委员会成立难、住房维修基金动用、老旧小区物业收费难、公用设施等问题。

　　“十一”之后，本报将把读者的建议转交给武汉市人大常委会，供其参考。同时，感谢众多读者对物业问题的积极关注和热心参与。

　　立法不是万能的，尤其是在中国的立法体制下，地方立法因其特有的局限性，不可能完全满足所有人的需求和愿望，这点希望广大市民充分了解。还有一点，法律的关键不在于制定，而在于执行。希望物业条例出台以后，社会各界都能积极配合推动实施，让这部被寄予厚望的法律真正为大众服务。

　　——武汉大学法学院教授、博导秦前红

　　多数商家未取得住宅小区停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》，而售卖住宅小区停车位，或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售，这样的停车位在购买以后权属是不清的，这种行为一直以来没有得到查处。