抽查样本　海淀、朝阳、宣武、丰台多个小区

　　4月中旬，丰台区方庄紫芳二区启动了新物业选聘程序。原有物业的一大“罪状”，就是将小区地下室出租，导致小区管理混乱，而物业则喊冤称并非自己出租了地下室。

　　据了解，本市小区地下室多是作为地下人防工程，由人防部门管理。其中部分地下室在经过核准之后，被允许出租。

　　由于地下室面向社会出租，租户和业主生活在同一小区甚至同一栋楼，不可避免会让业主对小区的安全、消防、卫生等问题产生顾虑。如何消除这些隐患，则成了业主、物业、开发商、人防部门等各方协商协调的一个难题。

　　-有争议小区

　　>>丰台区·紫芳二区

　　出租地下室将逐个关闭

　　昨天，紫芳二区公告栏内张贴出了关于地下室租户将有另外出口的通知。至此，关于该区地下室出租导致小区管理混乱一事已有了初步解决方案。据该区物业与人防部门协调，该区4个人防工程关闭3个，剩下一个为租户另辟通道出入。

　　“有业主认为是物业出租了地下室，这也成为小区要重新选聘物业的一个关键原因。其实，出租的地下室属人防工程，是由开发商直接移交人防部门管理的，跟物业一点儿关系都没有。”该区物业公司相关负责人解释，紫芳二区在1、3、4、6号楼下，共有4个人防工程，经物业管理层与人防部门沟通，现已决定清走3个，仅留4号楼下一个，并单独开出入口供租户出入。目前，该区6号楼下人防工程已经关闭，所有租户已经清走。

　　在4号楼地下室，正对楼梯口的墙面上张贴着由丰台区人民防空(地震)办公室印发的《安全管理责任制度》《居住人员须知》《值班责任制度》等相关规定及“禁止用热得快和电热毯”的通知。记者发现，整个地下人防工程已经被隔离成近200个住室，有不少租户穿着睡衣拖鞋在楼道内活动。地下室租房处一工作人员称他是由老板安排值班的，关于是否有出租许可证、消防许可证之类的证件，该值班员称正在办理中。

　　“小区的人防工程在小区住宅楼下，是为业主服务的，是否出租、怎么利用小区业主有发言权。”紫芳二区业主们称，有关部门在业主不知情的情况下，将地下室出租，由此导致小区管理混乱，这已经损害了业主权益。对于将租户清理是否会造成地下室空置以致资源浪费的问题，业委会负责人称可以考虑将地下室作仓库等，但一定要保证在突发事件发生时，居民有避难场所，而不能为了眼前的经济利益牺牲了对业主生命的保障。

　　人防部门　地下室租金收益归国家

　　昨天下午，记者辗转联系到丰台区人防部门一工作人员。据该工作人员介绍，因紫芳二区业主呼吁强烈，目前，该区人防工程6号楼已清退完毕，1号楼和3号楼也会按照计划关闭，将出租人员清退。这位工作人员称，地下人防工程产权属于国家，人防部门是管理部门，现在是和平年代，为了有效利用资源，才将地下室出租的，所收租金也上缴了国家。

　　律师说法　地下室出租应由业主定

　　房地产律师秦兵说，小区的地下空间在做人防工程用途时，政府有权使用和管理。但其余情况下，都应属于全体业主所有。物业如果要将地下空间利用起来，需要通过业主大会的决议同意，并且收益也应当属于全体业主。秦律师还表示，在日常生活中，涉及地下空间利用的业主物业纠纷很多，主要还是业主个体力量不够强大，需要通过成立强有力的业委会来维护业主的权利。

　　-相安无事

　　>>宣武区·清芷园

　　活动空间须人均4平方米

　　前天下午，记者来到位于清芷园小区10号楼。

　　地下室管理员李女士介绍:“这里有专人打扫卫生，厕所和水房是完全分开的。”1500平方米地下室内，有近百间房间，最大的也不足10平方米，刚好摆下两张床。李女士介绍，人防地下室出租有相关的规定，就是必须保证4平方米/人的活动空间，不允许有上下床铺。

　　在租房协议上，规定禁止在地下室养宠物，禁止在晚上10点至次日9点发出噪声，违者清除出地下室。记者了解到，该地下室的承租人是某劳动服务公司，有宣武区人防办公室颁发的人防工程使用证和营业执照。李女士介绍，他们做地下室出租近十年了，“必须有相关的审批手续才能营业，要不然出事后担不起责任。”另外，每年都会做消防设备的检修，人防部门负责检查，不合格不允许出租；通道内禁止堆放杂物，安全出口有3个，出现意外可及时逃生。李女士说，租房协议上都写有规定，不准使用大功率电器，不能使用明火做饭。在携带东西出入时，必须在传达室登记；在租户有朋友来访时，也必须做出入登记，而且晚10点之后禁止会客，防止发生盗窃和其他危险。

　　10号楼业主张女士说：“其实这些租地下室的人也挺不容易的，毕竟地下室便宜。但会担心安全问题。”对此，李女士解释称，来这里租房的人都需要将本人信息进行登记，并附照片。没有暂住证的外地人员，他们会帮助租户办理暂住证。凌晨2点会关闭小区大门，租户们不能进出，“所以一些夜里工作的人，也不会在这里租房。”

　　-隐患仍存

　　>>朝阳区·珠江绿洲家园

　　业主不满却又无奈

　　记者以租客身份来到12号楼地下室。这层地下室紧连着地下车库，被隔出近30个房间，但只有一个盥洗室和卫生间。屋顶上还有排水管道，由于通风不畅，屋子里气味不好。负责接待的女士称，出租单人间每月400元，日租则30元。该女士还说，该地下室是物业公司出租的，租金也交给物业，她只是负责看房。如果想租好一点的房子，小区内还有一层自带地下室的户型，业主买下后，改建成小旅馆，“不过价钱也贵一些，80元一天”。

　　“几乎每栋楼都有这种情况。”业主张女士说，对于出租地下室的情况，大家不满却无奈。和张女士一样，持观望态度的居民很多，大家都对地下室出租颇有微词，但也不知如何解决。

　　>>海淀区·八里庄北里

　　隐患地下室加装探头

　　去年10月20日晚上，海淀区八里庄北里小区内，一名男子持刀进入13号楼地下室，将5名年轻女子劫持。警方在对峙4小时后，将嫌疑人抓获。5名人质中1人死亡，其余4人不同程度受伤。

　　昨天下午，该楼一居民称，事发后，13号楼地下室仍在继续出租。5门地下室一租户称，事发后，小区物业在每个地下室楼梯口都安装了摄像头。13号楼1门地下室管理室值班工作人员说，地下室的摄像头和值班室连接，值班室24小时都可以看到楼梯口出入的情况，之后从未出现过治安事件。

　　-保持原状

　　>>海淀区·当代城市家园

　　绝不外租物业维护

　　位于海淀区的当代城市家园内，9号楼与19号楼的地下室二层属于该小区的人防工程。

　　记者看到，该小区两处人防工程紧邻地下车库，近八十个房间几乎没有存放物品，每间房都装了电灯，房间内仍留有打扫过的痕迹。长城物业公司当代城市家园管理处的胡经理介绍，虽然人防的产权属人防办，但物业公司每月会组织一两次小区的保洁来到人防进行打扫。同时公司的相关负责人也会每月来此检查设施的情况。

　　自业主入住以来，人防工程始终呈初建成时的状态，为保证业主的安全，消除安全隐患，曾经有两次非小区的社会人员来此与物业公司商谈出租事宜，分别用于招待所与仓库储藏，都被物业公司回绝。

　　-首例人防确权案

　　业主讨地下室被判败诉

　　据媒体报道，因为小区内地下两层被出租，海淀区华清嘉园小区业主将海淀区人防办告上法庭。

　　2003年8月，海淀区人防办把华清嘉园甲15号楼地下两层租给华润置地(北京)物业管理公司，每年收取2万元租金，直到2013年。之后，物业又将该楼人防工程转租给舒展休闲健身中心，而该健身中心又将人防工程转租给50余户外来民工居住使用。

　　认为这些人员影响了小区业主生活环境，对业主的居住安全及生命健康构成了威胁。依据《人民防空法》以及《物业管理条例》的相关规定，15号楼9名业主起诉要求确定自己是地下室的主人，还要求拿回人防办已经收取的2万元租金。

　　海淀区人防办辩称，华清嘉园甲15号楼地下两层是人防工程，属国家而非业主所有，人防办对该国家财产进行管理是分内事，不同意业主的诉讼请求。

　　审理此案的法官方岩认为，业主在签订《商品房买卖合同》时就已经明确知道地下两层并不属于自己，而作为人防工程的地下两层不在物业管理区域内，因此《物业管理条例》不适用。

　　2005年10月21日，海淀区人民法院一审判决，驳回原告的起诉。业主听完判决后，当庭表示上诉。北京一中院维持原判。