不是没有公摊面积，而是买房时不用为公摊面积埋单

　　近期，太原市一新开发楼盘打出了“零公摊”的广告。对此，大家众说纷纭，业内人士表示，这可能是房地产开发商进行促销、借以宣传的一个噱头，至于这个“零公摊”是如何计算出来的，还有待论证。

　　“零公摊”现身太原

　　“你的房子公摊有多大？”“15%。”“你的呢？”“20%。”“公摊太大了吧！”我们经常能听到这样的对话。

　　“得房率+公摊率=100%。公摊率越低，就意味着得房率越高，套内建筑面积越大。”和很多市民一样，刚在太原市桥东街买了高层住宅的王建梅女士也是把公摊率小，当成选房的一项重要指标。近日，打出“零公摊”广告的一些楼盘开始在太原市粉墨登场，还真是吸引了不少消费者的目光。

　　“***花园，森林公园里现房精装小户型，买一层送一间、零公摊、小户型36-70平方米，即买即住。‘五一’假日特惠抢购，仅30套，先来先得。”该楼盘还祭出“小户型，大空间”的杀手锏来吸引和刺激消费者。

　　“零公摊”究竟是怎么一回事？据省测绘局权属界线测绘处副处长赵卫平介绍，这可能是房地产开发商进行促销、借以宣传的一个噱头，至于这个“零公摊”是如何计算出来的，还有待论证。

　　公摊率真的是越小越好吗？搞了多年建筑设计的王建峰认为，这实际上是走入了一个认识的误区。“合理的公摊率是一个综合平衡的区间。公摊率过高固然会损害消费者的利益，但市民如果过度追求低公摊率，也会伤害到住宅自身的品质。”某业内人士认为，用于自住的房子不应过分追求低公摊率。

　　“零公摊”成让利方式

　　“公摊面积为零？”当你满心欢喜地来到售楼部，却发现“零公摊”的房子原来也是有公摊面积的。只不过，在计价时，公摊面积没有被计入总房价之内。“这只是开发商为了吸引眼球而推出的一项促销举措而已。”太原市工商局“12315”投诉举报中心主任郑晋文提醒道，“零公摊”的房子是不可能存在的。

　　推出“零公摊”楼盘的开发商也坦承，这只是楼盘采取的一种让利方式。“零公摊”不是说房子真的没有公摊面积。而是说，购房时不用为公摊面积埋单。“开发商以‘零公摊’作宣传，是为了迎合一部分购房者的购房心理。”某业内人士表示，很多购房者认为，公摊率可以直接告知他们所要付出的“外在”成本，故而会“迷信”小公摊率的房子。这是导致“零公摊”房层出不穷的直接原因。

　　房子的公摊系数应以多大为宜？太原市房地产面积测算鉴定站工作人员表示，国家对此并没有一个明确的标准。不过，赵卫平表示，业内已有共识：7层以下多层住宅公摊率为7-12%，7-11层住宅公摊率为10-16%；12-18层住宅公摊率为14-20%；18-33层住宅公摊率为16-24%；独立别墅公摊率为1-5%，联排、叠加别墅公摊率为1-8%。

　　公摊面积问题多

　　省测绘局工作人员告诉记者，0351-4038762是省测绘局向社会公布的房产测绘咨询热线电话。据了解，市民投诉商品房面积和公摊面积的问题居多，尤以公摊面积引发的纠纷最多。如公摊面积不透明、将不该公摊的部位列入公摊范围、套内面积减少或者开发商将公摊的部位出租出售、将不应该计算面积的部位计算面积等。

　　太原市一位消费者在购买一套商品房时，约定面积约406平方米，事后实测面积仅298平方米略多。

　　商品房买卖过程中的另一投诉热点是：交房时的公摊面积比预售时增大了。“预测的公摊面积是测绘部门根据开发商提供的图纸测算的，如果开发商在建设过程中不按设计施工，擅自改变规划，如将露台改成阳台、增高规划楼层等，就会与实测结果有较大出入。由于公摊比例没有上限，不少小区就出现了变更设计导致公摊面积增大的情况，并由此引发了一些房产纠纷。

　　多个房产文件看花眼

　　记者在采访中了解到，很多购房者特别是初次买房的人，想把自家的住房面积算清楚并不容易。因为开发商手中拿着国家下发的有关房产方面的多个规范性文件，究竟哪个真正适用自己，消费者很难弄明白。由于消费者对相关的房产知识知之甚少，在房屋买卖过程中可能出现的问题是防不胜防，稍不留神就可能落入不法开发商设下的陷阱。

　　据赵 卫 平介绍，2000年2月22日，国家质量技术监督局发布了由建设部和国家测绘局提出的GB/T17986.1-2000《房产测量规范第一单元：房产测量规定》与GB/T17986.2-2000《房产测量规范第二单元：房产图图式》，并于2000年8月1日起实施。这是目前唯一用于商品房销售面积测量的依据。

　　不适用于房屋权属登记的现行国家规范有：GB50096—1999《住 宅设 计规范》、GB50368-2005《住宅建筑规范》、GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》。这三个规范性文件仅适用于建筑工程中的住宅建筑设计和建筑工程建筑面积的计算，不能用作房屋权属证书登记的面积计算标准。

　　由于一些停止使用的规范性文件目前仍能在网上找到并可下载，使得很多消费者误认为它们还在使用中。

　　房产测量须提防“黑测绘”

　　目前，我省在房产测量管理中存在的诸多问题不容忽视。

　　《山西省城市房地产交易管理条例》规定：当事人对商品房销售合同约定的面积与实际交付的面积有异议的，可以委托具有相应测绘资质的机构进行测绘。据了解，虽然，我省具有房产测绘资质的测绘单位共71个，但许多有资质的测绘单位并未从事房产测绘，许多县(市)至今没有合格的房产测绘单位，仅有极个别县有合格的房产测绘单位，绝大多数为无证从事房产测绘。

　　更有甚者，一些无证测绘单位用于房产测绘的计量器具不仅未经质监部门鉴定合格，而且使用的测量依据竟然还是上世纪80年代出版的《房屋建筑造价》，而此版书早已过时。还有一些县级房管所与房地产开发公司为同一法人，房产测绘单位为其下属，建设、办证、测量，一家说了算，未做到管建分离和管测分离。测量单位不是独立的法人单位，不能按照GB/T17986.1—2000《房产测量规范》进行计算。

　　目前，太原市能够办理产权登记的房产测绘机构共有4家，分别是：太原今通测绘有限公司、鼎元测绘、太原市佳信房地产测绘有限公司、太原市宜钲测绘有限公司。