随着大连楼市的回暖，目前二手房市场非常活跃。在二手房交易过程中，“买卖不成，反惹官司”的情况是令买卖双方最头痛的事情，然而现实中二手房本身在交易过程中存在的复杂性也使纠纷不断增加。为了减少二手房交易纠纷，本报特邀请辽宁槐城律师事务所的刘甲明、丁达鹏律师针对一些真实的典型案例作出相应的法律解析与风险提示。

    房价上涨，卖家想毁约

　　[典型案例]

　　2009年8月初，王先生通过中介公司欲将一个53平方米房屋卖掉。8月下旬，李先生看中该房，当即缴纳定金2万元。随后三方签了房屋居间买卖合同，并办理了房屋产权过户登记手续等。但因房价快速上涨，该房屋涨了近10万元。在房屋交付之前，王先生产生毁约念头，让其爱人找到中介，表示王先生未取得其同意而擅自将夫妻共有房屋卖掉，故合同无效。李先生则坚持要求履行合同，为此，双方闹上了法院。

　　[法律分析]

　　若无特别约定，尽管夫妻关系存续期间取得的房屋登记在一方名下，但该房屋仍为夫妻共有财产，一方进行处分时，应取得另一方同意，否则，一般应认定为无效。但《物权法》规定了不动产的善意取得制度，即若买房人在购买该房屋时是善意的，且支付了合理价钱，并已完成房屋产权过户登记的，则应保护善意买房人的权益。本案中，李先生已满足了不动产善意取得的三个基本条件。

　　[律师提示]

　　为防范恶意违约行为，律师建议当事人在合同中加大对单方毁约的惩罚力度。

　　虚构时间，误导购买人

　　[典型案例]

　　张女士到中介询问要购买某一地段的房屋，后来中介公司告诉张女士，该地段属繁华区域，房屋价格上升很快，好不容易找到了一个房屋，要其迅速携带5万元定金来看房。看完房后，张女士对该房屋很满意，但还在犹豫是否马上就买。

　　中介公司忙解释说，现该房屋办理产权才1年多，一定要在2009年12月31日之前办理产权变更登记，否则，张女士若购买晚了，还要多交5.5%营业税，即要多交6万多元的费用。于是张女士忙与卖方以110余万元成交。

　　后来，张女士发现出卖方房屋产权于2002年就取得了，根本就不用交营业税，加上房价过高，故张女士要求解除房屋居间买卖合同。

　　[法律分析]

　　合同是各方真实意思的表示，不应存在意思上的瑕疵。有关合同主体应在诚实信用的原则下，如实告知标的物的真实情形，以充分满足对方的知情权，唯有如此，对方才能行使选择权与决定权。本案中，中介公司通过虚构事实隐瞒真相，以营业税免交为诱饵，使张女士作出了错误的意思表示，签了买房协议，故张女士撤销合同的请求应依法获得支持，中介公司应返还定金和中介费。

　　[律师提示]

　　买房人在购买房屋之前，务必要审核或查验房屋是否抵押、查封,房龄、共有人、姓名与房证权利人是否相符等情况，同时，出卖方和中介公司也要如实陈述或答复，否则，就有可能埋下争议的种子。

　　房子住上了，户口还悬着

　　[典型案例]

　　田先生通过中介购买“学区房”一套。合同约定，卖房人李先生应在交付房屋前将户口迁走。双方在中介帮助下顺利办理过户手续，但交房时李先生一家户口没有迁走。一等就是半年多，田先生的孩子马上要入学了，户口还是迁不过来。

　　[法律分析]

　　迁移户口是房屋买卖合同中出卖方的附随义务，一般中介公司提供的格式合同文本中都会有相关约定，即出卖方应在房屋交付之前将户口迁出。但鉴于户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，若出卖人下落不明等，则买房人请求法院判决卖房人迁移户口，法院是否会依法受理尚存不确定性。

　　[律师提示]

　　在签订合同时可约定将迁出户口作为支付尾款的前提条件，一旦户口未迁出，则尾款作为违约金。同时，还可约定若卖房人逾期不迁户口并超过一定期限的，则买房人有权解除买卖合同，并追究出卖人的违约责任。

　　为避税，低价申报惹麻烦

　　[典型案例]

　　8月份,经中介公司介绍，刘女士相中了一套房子，单价过万元，该套房屋属非普通住房，应征收4%的税，这意味着刘女士将多花4万多。中介公司为促成该笔交易，帮刘女士想了个办法，即签一份总房价较低的合同，以享受1.5%的税。在核税的时候遇到一个不开“面”的，中介也没了办法。

　　[法律分析]

　　为了达到少交税费的目的，当事人往往采取递交低房价合同的方式进行规避，即“阳合同”是低价的，是形式上的，而“阴合同”是高价的，是各方真实意思的体现。根据《合同法》规定，这种“阳合同”损害国家利益，有被认定为无效合同的可能。

　　[律师提示]

　　为了避税，常规的操作方式是买卖双方签订“阴阳合同”，或签订“主合同”和“补充合同”，一旦被查出，不但要补足应缴税款，而且还可能面临罚款，故对低价合同应慎重。