房主林文英告了张国庆，说自己委托张处理公房买卖全部事宜，对方把自己的房子擅自卖了36万，而自己只拿到了25万。近日，南京建邺法院审理了这样一起房屋委托代理买卖合同纠纷。法院审理后发现，双方的委托关系是成立的，因此判决张国庆将卖房后没有归还的余款归还给林文英。

　　卖了36万只给了25万

　　林文英在庭审中说，自己原有建邺区健园公有住房一套，使用面积42.8平米。2006年9月12日，张国庆提出可帮自己将上述公有住房变成自有产权房，再提高价格出售。2006年9月15日，张国庆带自己到南京市第三公证处办理委托书公证，自己全权委托张国庆办理购买公有住房事宜，在办理完毕产权证和土地证后，再委托张国庆办理出售上述房产事宜。此后，张国庆、王敏共给自己25万元，代交公有住房购房款费用19039.61元。钱是拿到了，但房子到底怎么处理的，林文英一直不知道。2007年3月21日，林文英到南京市房产局查询了一下，才得知自己的房产已经被出售给他人，实际价款是36万元。

　　林文英称，自己找到张进行质问才知道，2006年10月18日，张国庆在未告知自己的情况下，又在南京市第三公证处办理转委托书公证，将委托事项全部转委托给王敏。王敏持自己给张国庆的委托书和张国庆给其的转委托书，于2006年10月20日，将房产以36万元的价格出售给了他人，并在房产局办理了过户手续。张王二人一直向自己隐瞒实际售房款，除去已付及代付的费用，两人还应归还自己售房款90960.39元，并归还利息和承担全部诉讼费用。

　　是委托关系还是买卖关系

　　对此，张国庆辩称，2006年8月9日，他与林文英签订了房地产买卖中介合同，双方约定林文英将其位于健园的房屋以25万元的价款出售给自己。自己已按约给付了全部购房款，合同已经履行完毕。为逃避房地产交易应缴纳的相关契税，双方未办理交易房屋的过户手续。为便于自己今后再出售该房屋，双方办理了委托手续。因此，他和林文英之间实际上是房屋买卖关系，并非林文英所述的委托关系。而王敏辩称，她只是受张国庆委托出售房屋，和林文英从来没有瓜葛，所以林文英无权向她主张返还购房款，请求法院驳回林文英对自己的诉讼请求。

　　到底是委托，还是买卖？建邺法院审查了相关证据后发现，2006年8月9日，林文英与张国庆之间的确签订过一份《房地产买卖中介合同》，中介方为南京某房产咨询服务有限责任公司，而王敏就是该房产公司派出的居间人，负责该项房产的居间活动。在合同中，双方约定，房屋售价为25万元，并约定分三次付款，尾款在9月12日交钥匙后付清，林文英将房内户口迁出，有线、水电费用结清。那么林文英所说的委托关系，到底从何而来？法官进一步审查后发现，问题就出在这份合同后面的补充协议中。

　　法院判受托人归还剩余房款

　　在这份补充协议中，双方约定，因交易房屋是公有住房，张国庆先协助林文英办理房改手续，待两证下来后，再办理过户。2006年9月15日，林文英签署了委托书，委托张国庆代为办理购买公有住房的产权证、土地证事宜，并缴纳相关税费，并委托张在办理完毕产权证、土地证后，继续代为办理出售上述房产的有关事宜。委托期限自2006年9月12日起至2007年9月11日止，张国庆有转委托权。2006年10月8日，张国庆将上述全部委托事项转委托王敏代为办理。此后，便发生了林文英所说的“擅自卖房”一事。法院审查发现的事实是，2006年10月20日，由王敏代理将南苑健园房屋出售，合同卖方为林文英，房屋总价款为36万元，买方是一对中年夫妇，双方过户手续已办完。

　　林文英是否因为张国庆承诺说可以帮她提高价格出售，才愿意签这份委托书，庭审已无法查证，但双方的委托代理关系成立，有补充协议和公证处的公证作为证据，已经是不争的事实。按法律规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。受托人完成委托事务的，委托人应向其支付报酬。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。因此，张国庆因出售讼争房屋所得的36万元，应当交给该房屋所有权人林文英，而林文英也应当向张国庆支付一定的报酬。对此，林文英当庭表示，只要张国庆还钱，自己愿向张国庆支付代理费用4000元。经查，张国庆前后共向林文英付款25万元，并代林文英支付公有住房购买手续费19039.61元，法院因此判其支付林文英剩余费用96960.39元及相应利息，并承担诉讼费，王敏不需担责。(建法 双江/文中当事人为化名)