房产律师团

　　本期出场律师：

　　辽宁青松律师事务所律师钟刚

　　2000年，北京的一起因道路交通噪声污染问题而引发的诉讼案件成为了我国首例道路交通噪声污染诉讼案。此后的几年，随着我国城市建设的快速推进，各城市道路交通环境也逐渐得到了改善，受制于此，房屋噪声超标案件在我国的房地产诉讼中也就成为了常见问题。大连亦如此，尤其是近两年，各项重大交通道路工程的实施接二连三，来自住宅项目周边的交通工具也就成为了居住区的主要噪音污染源。那么此类案件的焦点在哪里？开发商究竟在何种情形下构成违约行为？业主在何种情况下会获得相应赔偿？这是多数百姓比较关心的问题。

　　入住后难忍立交桥噪音 几次协商不成诉至法院

　　2008年5月，周女士经过实地考察后，看好某开发商新开发的一处楼盘，且对该房屋的质量、户型及周边的配套设施都比较满意，就决定买下一套总房款90余万元、面积为100平方米的商品房。双方签订购房合同后不久，开发商就向周女士交付了经验收合格的房屋。

　　周女士一家刚入住不久，就发现该房屋由于邻近立交桥，噪音非常大，空气也比较污浊，白天在家里根本不能开窗，夜里更是无法正常休息。于是，周女士找到该项目开发商，要求解决噪音问题，如果无法解决，则要求退房。周女士与该开发商经过几次协商都没有成功，于是，周女士一纸诉状将开发商诉至法院，以房屋邻近立交桥噪声严重超标开发商构成根本违约为由，请求法院判令解除购房合同，并返还购房款。

　　是否属于房屋质量瑕疵 法庭之上双方各执己见

　　周女士认为：该房屋噪音污染超标，严重影响了自己的正常生活，属于商品房的质量瑕疵，开发商属于违约，应该解除购房合同，返还房款并承担因此造成的经济损失；而被告开发商则辩称：该房屋交付给原告之前是经过验收合格的，不存在任何质量瑕疵，而且立交桥是几年前就建好的，原告购买房屋之前，也对周边环境进行了考察，对立交桥产生的噪音影响是知道的。所以开发商认为自己不存在任何违约行为。

　　购房前立交桥客观存在 开发商不构成违约行为

　　经审理，法院认为：该项目开发商不构成违约。原告周女士购买房屋的时候，立交桥已经客观存在，且被告开发商没有违反合同义务，原告周女士诉称的噪音污染并非由被告违约行为所致，原告以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予支持。被告开发商虽然没有违约，但是从公平原则出发，应采取相应的缓解和补救措施，保障原告的人身健康和生活环境。

　　依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条的规定，法院对此案判决如下：1、驳回原告周女士的诉讼请求；2、诉讼费由原告承担。最终，原告周女士没有提起上诉，而被告房地产开发公司也采取了诸如给窗户换隔音玻璃或给项目建隔音带等相应的补救措施。

　　-律师提醒

　　房屋噪声超标情形下，开发商是否构成违约，与买卖行为发生时间密切相关。本案中，在立交桥已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的噪声污染并非由于出卖人违约行为所致。其以合同目的不能实现为由请求就解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》合同法定解除的规定，不应予支持。因此，这就要求购房者在选购房屋之前，一定要对房屋的户型、结构、周边环境、配套设施做足了解，以免购房后节外生枝。(记者边琦)