政策要点

　　●国家税务总局近日下发的通知称,土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等,以开具的发票为准。对于房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费,在计算成本时不得扣除；对于企业取得土地使用权时支付的契税,则应予扣除。

　　●通知还称,房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除；未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

　　5月23日,一条“发改委官员称房产税三年内不会出台”的消息引来市场的关注:地产调控是否真的风向已变,即将进入政策冷清期吗?

　　事后,国家发改委出来辟谣,称国家发展改革委产业研究所有关研究人员“三年之内免谈房产税”的讲话不代表发展改革委的立场。

　　仅仅一天之后,国税总局就以实际行动声援了国家发改委。5月26日,国家税务总局发文强调,要求各地规范土地增值税清算,对土地增值税清算的各种情况,在技术上进行明确。

　　这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来,国税总局再次出手予以规范。这也是在“国十条”出台后,税总出台的重要配套文件。夏天已经到来,而地产调控也随着气温升高而再度趋紧。

　　清算土地增值税打击囤地捂盘

　　1994年,土地增值税开始征收,其征税对象包括土地取得、转让、建设所取得的增值额。按照增值额与扣除金额的对比,税率分为30%、40%、50%、60%四个级别,是我国税率较高的税种。

　　2006年底,税总曾印发文件,要求各地从2007年2月1日起,对房企进行全面的土地增值税的清算工作。但政策的执行最终让位于宏观经济形势的变化。

　　北京大学房地产研究所所长陈国曾谈到,土地增值税的征收标准较低,以往并未得到认真执行。

　　而国税总局显然是非无的放矢。伏笔早在4月17日颁布的“国十条”里就已经埋下。“国十条”明确表示,“税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点的清算和稽查。”

　　而26日公布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》(以下简称《通知》)则对土地增值税清算的各种情况,在技术的环节予以明确。

　　另外,《通知》还规定,房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除,将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。而因囤地或捂盘而获得的额外收益,最高可征收60%的土地增值税,加上囤地或捂盘的资金成本、机会成本,将可能会使开发商囤地捂盘陷入无利可图的境地。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云27日接受媒体采访时表示,土地增值税清算会带来两方面的影响,其一,土地增值税是在开发企业完成开发项目出售之后,对企业所得利益的调整,不对市场直接发生关系,因此影响有限,但对开发项目较多的企业,需要大量资金,对其未来的投资会有影响,但这种影响不是短期内就能显现。其二,土地增值税的清算将打击开发商囤地行为,降低开发商土地涨价预期,会加快开发商的土地开发速度。

　　国土部摸底商品房成本

　　在国税总局公布通知之前,国土资源部(下称国土部)开展了另一项工作。国土资源部近期下发通知,部署2010年城市土地价格调查和监测工作,其中包括对35座重点城市商品房构成成本与检测。

　　近日有媒体透露,国土资源部近期下发通知,部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是,今年新增了一项工作,需要完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。

　　国土部要求,上述35座重点城市需定期完成商品房成本构成的调查数据采集、整理与上报,此项工作的技术承担单位要在今年7月15日前提交商品房成本构成调查表。

　　据悉,在去年年中之际,国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查,以弄清房地产开发项目费用的支出结构。但该项调查的结果一直未对外界公开。

　　不过,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文透露了去年的调查结果。国土部调查的样本是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的620个商品房开发项目,调查的房价为商品房开盘时的平均售价,地价为土地出让时的楼面地价,结果显示:地价占房价比最低为5.3%,最高为58.6%,平均为23.2%。

　　据此,国土资源部反击了全国工商联“土地成本占直接成本比例高达58.2%”的观点,并指出,开发商最终的直接利润应该在40%左右,即便算上增值税,流向政府的也不会超过40%,认为地价并非房价的决定性因素。

　　而业内人士普遍认为,国土部对房价摸底,很可能是为未来的调控政策做准备。北京大学房地产研究中心主任陈国强表示,目前,调控措施的效果尚未充分显现,可能还需要更长的时间来观察,很大程度上也取决于各地各级地方政府、金融机构如何来执行这些政策。