开发商豪赌房价上涨和资金充裕是“地王”频现的主因，地方政府对土地财政的依赖推波助澜。专家建议反思招拍挂制度

　　两会刚刚结束，在一片高房价的讨伐声中，新的“地王”就新鲜出炉。3月15日，北京分别诞生了总价和单价两个“地王”。专家认为，开发商对楼市未来预期看好和资金充裕是“地王”频现的主要原因，而地方政府对土地财政的依赖也起到了推波助澜的作用。专家提醒，在中央调控政策渐紧，部分城市消费者观望氛围浓重的背景下，未来楼市走势尚不明朗，不惜血本拿地并不可取，风险巨大值得高度警惕。同时，应反思招拍挂制度，发展多种出让方式。

　　15日，经过64轮竞价，中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目(X I-1B)，总金额超越2009年“地王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50 .5亿元，创下北京拍地最高总价。

　　同日，经过84轮的激烈竞价，远洋地产旗下子公司远豪置业以40.8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地，地块楼面地价达每平方米2.75万元，被认为是北京市场上新任的“单价地王”。

　　北京“地王”并非个案。近期，南宁、青岛等地也相继曝出“天价地王”。其中，3月10日，南宁琅东新区紧邻原民歌广场的金浦路141-1号G C 2010-003地块，以每亩8650万元、总价15 .9亿元被拍下。而楼面地价11033元/平方米的价格也成为广西土地出让史上新“地王”。

　　东方证券房地产行业分析师杨国华接受《经济参考报》记者采访时分析说，这种大手笔拿地的举动表明，开发商对未来房价的预期还是比较乐观的，预计房价仍涨20%到30%。同时，表明开发商手里有充足的现金。

　　美联物业全国研究中心主任徐枫也表示：“从开发商的资金结构来看，尽管国家出台的相关调控政策在资金等方面划定了较高门槛，比如提高首付比例等，但开发商可以通过各种手段进行融资，因此对竞拍这种价格较高的地块会比较有信心。”

　　的确，近期开发商融资渠道正在不断拓宽。记者了解到，虽然银监会出台了一系列资金监管举措，包括流动资金贷款管理、房地产信托业务监管等，释放出进一步收紧融资的信号。但是一批大型开发商亦凭借自身的优质项目储备及品牌效应，纷纷走出了自己的“曲线融资”之路。

　　以标杆房企为例，中原地产统计显示，2009年底以来已有10家房企大幅度减少传统的银行信贷和证券渠道融资，转而通过信托、海外贷款、成立房产基金、签立合作框架协议等方式融资。这令其在销售滞缓的淡季依然有能力大举拿地开发。

　　“除了过度乐观的市场预期和相对充裕的资金外，最重要的原因还在土地源头———地方政府。”一位业内人士鲜明地指出，地方政府对土地财政的依赖，成为“地王”频现的根本原因。统计显示，在一些城市，“卖地”已成为地方政府的重要财源。土地出让收入占地方财政收入的1/3左右，有的城市甚至占到了财政收入的一半以上。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强对此表示赞同。他说，去年“地王”主要集中在一、二线的热点城市，但现在大有向二、三线城市转移蔓延的迹象，这说明部分房地产开发商对于未来的走势过于盲目乐观，不惜血本拿地致使目前地价的溢价幅度很高，这其中蕴涵巨大风险。

　　陈国强指出，从2009年底营业税优惠的终止，到“国11条”的出炉，再到两会期间国土部颁布的“国19条”，政策调控信号越来越强，部分城市楼市已出现一定程度的观望气氛。如果楼市持续高烧，不排除中央会采取更严厉的调控措施，届时一旦楼市出现较大幅度的调整，这些“地王”企业很可能会深套其中。

　　据中原监测的一线四大城市情况看，2月北京住宅成交量同2009年春节所在的1月基本持平。其余三城市降幅均超过三成，其中，深圳降幅高达八成，上海成交量更是跌至近五年来月度成交量新低。

　　对于如何抑制地价非理性上涨，陈国强认为，一方面政府应加大土地供应，并让供地计划透明化；另一方面，应反思目前的招拍挂制度，发展多种出让方式。(记者李佳鹏)