一片连着一片的杂草丛、冒着烟的破旧工房，在国贸鳞次栉比的高楼大厦中显得格外“荒凉”，这就是被业内视为“CBD区域最后一块黄金地”的中服地块的现状。除了地理位置外，中服地块“苛刻”的竞买条件也深受市场关注。2月9日，在北京市国土局、北京市土地储备整理中心及CBD管委会联合召开的中服地块答疑会上，北京市土地储备整理中心副主任叶向忠表示，这是北京市第一宗严格限制出让条件的地块，今后类似的功能区域地块也有可能采取严格的限制条件进行出让。

　　出让条件“苛刻”

　　根据出让公告，竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。其中，金融机构应为由银监会、证监会和保监会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于50亿元，并在联合体中绝对控股。房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元。

　　面对近乎“苛刻”的竞买条件，不少业内人士纷纷质疑该地块已被“内定”。对此，叶向忠表示，作为联合体的金融机构和开发商都可以不止一家。“对于金融机构，必须是国家有关部门批准设立的法人企业，但其中只要有一家机构的资本金超过50亿即可。同样，对于房地产开发企业，除了必须具有一级开发资质外，有一家满足30亿的资本金要求就行。”

　　“组成联合体的最终目的是鼓励金融机构自用，而不是鼓励金融机构进行房地产开发投资。”叶向忠指出，中服地块建设以金融企业自用为主。由于地块不可分割，因此需要引入有实力的房地产开发企业进行操盘。除了金融企业自身使用外，还可以出租，但不允许买卖，除非符合CBD产业定位并经过管委会审批。

　　北京市国土局有关人士介绍，除了竞买资格外，国土部还组织成立审核小组进行审核。只有资格初审合格后才受理竞买申请。“限定严格的竞买人条件的目的就是把实力较弱的企业排除在外。一些本来没有实力买地的企业就不用费劲筹钱参与，也减少了企业互相抬价的现象。”

　　除了竞买人条件要求严格外，起价50亿的中服地块还要求买家一次性付款，这意味着竞买人必须“手握重金”。对此，叶向忠表示，一次性付清全款是调控市场的手段。通过抬高门槛，适当减少开发商的非理性竞争。“目前还没有看到土地市场行情往下走，因此未来至少会有一部分土地出让要求一次性付款，以此对市场进行调节。”

　　遵循产业导向

　　CBD已经形成了以金融为龙头、现代服务业为主导、文化传媒聚集发展的区域。数据显示，截至2009年年底，CBD区域的平均入住率达到86%，区域建设已经完成80%以上。

　　CBD管委会规划处处长李国红表示，中服地块位于CBD核心区，该地块的招商活动就是希望能够吸引金融企业入驻。

　　“正是由于CBD剩余土地较少，因此对土地开发的要求更高，对产业承载能力的要求更强。”李国红表示，“在日常工作接触中，有些金融企业也表达了希望入住CBD的意愿。由于使用性质不同，金融机构通常会对已建成的楼宇进行改造，对楼宇的整体水平将产生一定影响。因此中服地块希望直接引进和CBD产业对位的实力金融企业入住，并且按照企业自身的使用要求进行建设，以利于CBD产业功能的实现。”

　　“政府为实现城市规划和各区县对产业的发展，将不仅仅考虑土地收益问题，还要考虑未来的就业和整个产业导向。”叶向忠表示，未来对于政府有明确产业定位的地块，土地出让的限定范围将会十分严格。“这是产业政策的导向问题，并不违反公开、公平、公正的原则。对于面向全社会的住宅用地肯定不会设定苛刻条件。”

　　除了CBD外，北京还有一些重要的功能区域的土地等待入市，例如丽泽商务区、大望京商务区等。对此，叶向忠表示，产业主导的项目不同于一般的房地产开发项目，因此不排除今后依然会有类似的功能区和类似的重要项目的土地出让进行严格的主体限制。