经过 9个小时的鏖战，出让面积4.55万平方米、与浦东上海环球金融中心、金茂大厦隔江相望的外滩国际金融服务中心(8-1)地块昨天被证大置业以92.2亿元摘得，折合地面楼板价34148元/平方米，刷新了之前上海乃至全国的楼板单价“地王”纪录。

　　有业内人士猜测，作为证大置业“二股东”的复地集团，此番与另三家企业组成“联合舰队”，与证大置业的独立竞投形成夺地“双保险”，不排除形成竞价默契的可能。

　　“勾地”制首次拍卖鏖战9个小时

　　昨天上午9: 20，当记者赶至上海房地交易中心，已有开发商到场。与以往竞拍不同，此次“外滩国际金融服务中心(8-1)地块”为上海版“勾地”制试点的第一幅土地。整个竞标过程分五个阶段，分别是“投标—开标—评标—定标—竞价”。

　　截至下午1: 30，共有四家预申请成功的竞标者到场，分别是由“中华企业”、“太平洋人寿”和“泰康人寿”组成的联合竞投人；上海新黄浦，独立竞投人；由“复地集团”、“上海复星高科技”、“台州临海”和“上海嘉投”四家企业组成的联合竞投人；上海证大置业有限公司，独立竞投人。

　　下午4: 30，历时两小时的评标阶段结束——

　　商务标评选中，中华企业遥遥领先，为75分，证大集团43分，复地集团42分，新黄浦集团24分，由于这四家开发商都通过了预申请，因此每家再加10分，最终结果为中华企业85分，证大集团53分，复地集团52分，新黄浦集团34分。根据标准商务标的分数线为45分，新黄浦集团率先被淘汰。

　　综合分评选中，由中华企业股份有限公司、太平洋人寿保险股份有限公司和泰康人寿保险股份有限公司组成的联合竞投人遥遥领先，为139.56分，证大集团106.28分，由复地集团股份有限公司、上海复星高科技(集团)有限公司等四家企业组成的联合竞投人为102.44分，新黄浦集团89.5分。评标的合格分数线为100分，

　　最终，上海外滩8—1地块在由中华企业股份有限公司、太平洋人寿保险股份有限公司和泰康人寿保险股份有限公司组成的联合竞投人和证大集团之间开始现场竞价，此次竞价与以往采用一次书面报价的形式不同，采用举牌现场报价形式。起拍价为91.1亿元，以1000万元的幅度向上竞价。

　　举牌报价现场气氛严肃，两家竞价者你追我赶。 “91亿8千万第一次，还有没有加价的……92亿2千万第二次……92亿2千万第三次，成交！恭喜编号为004号的上海证大置业有限公司夺得该地！ ”下午5: 38，主持人一锤定音，外滩国际金融服务中心(8-1)地块，最终以92.2亿元花落上海证大置业有限公司。

　　外滩商办投资回报率不足10%

　　来自市规土局网站的信息显示，外滩国际金融服务中心(8-1)地块位于上海国际金融中心建设核心承载区域——“一城一带”的核心位置及浦江两岸开发重点区域，东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至龙潭路，规划建筑总量37万平方米 (其中地上27万平方米，地下10万平方米)，规划用途为商业、金融、办公、文化综合用地，出让面积共45471.9平方米。

　　由于地处外滩金融中心范围，该块地出让规划严格，出让文件显示，上海外滩国际金融服务中心(8-1)地块建筑限高为180米，其中地上核定建筑面积不大于270000平方米，地下约100000平方米；开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间，并于2015年6月30日前竣工。

　　记者近日在该地块看到，8—1地块紧邻黄浦江，位于十六铺码头和城隍庙中间，为净地，被用作临时停车场。距离该地块最近的商品住宅为中华路上的滨江名人苑，与其相隔一条马路，周边二手房挂牌信息显示，该小区均价近3.5万元/平方米。

　　即使按照当初最低的 “勾地”底价估算，该地块起拍楼板价将约24324元／平方米，如果单以地上建筑面积估算，其起拍楼板价更将高达33333元／平方米。

　　上海中原研究咨询部经理龚敏认为，外滩国际金融服务中心(8—1)地块采取了先招后拍的方式，地块底价在开标前才公开，在只有一个市场评估价(90—110亿)的背景下，参与竞标的房企采取了保守出价策略，两个以底价竞标(中华企业和新黄浦)，另两个仅高出底价1—3亿，在最后的竞拍过程中，证大集团最终仅以2.4%的溢价率拍下，充分反映出目前房企谨慎购地心态。

　　当然其原因主要还是地块总价高，在金融危机还没有完全平息的背景下，商办市场的前景较住宅物业堪忧，近期关于“物业税”的传闻很多，房企如果贸然开出高价将致高风险，最典型的案例莫过于上海环球金融中心，其定价曾达20—25元/平方米/天，如今的成交价格只有10—15元/平方米/天左右。

　　“商用物业从某种程度上来说比住宅物业的风险更高。 ”龚敏指出，此次先招后拍的方式，一定程度上也使得地价得以平抑。按92.2亿的地价估算楼面地价在24918元/平方米，根据目前区域写字楼的租金水平看，外滩中心租金实际成交价格在7—8元/平方米/天，以此推算投资回报率将达6%—8%左右。

　　“价高者得”时代宣告结束

　　有业内人士分析，外滩黄金地块资源的稀缺性成为该地块备受追宠的主要因素。中国指数研究院副院长陈晟认为，本次拍卖是沪版“勾地”制度的第一单，影响力不言而喻。本地块涉及上海黄金地块位置，在南外滩高端金融集聚带，攸关地产和金融两大领域的高峰。

　　这次拍卖总地价和楼板价与先前的预期价波动不大，90亿底价，最后证大集团以92.2亿成交。陈晟认为，主要是这块地块本身的特殊性决定的。据了解，地块内设置1处人行天桥与十六铺水上旅游中心，规划为商业、金融、办公、文化综合用地。政府定位这块地，选择开发商，要考虑这块地域开发后，对整个板块品位和档次的带动作用，与这个作用相比，价格会显得相对次要一点。

　　企业联合体参与本次拍地，对上海来说是个新鲜概念。这次复地联合体出资情况为复地集团30%，上海复星科技25%，临海25%，上海嘉投20%；中华企业联合体情况为中华企业35%，太平洋人寿35%，泰康人寿30%。

　　前者主要是房企合作的模式，而房企由“竞争”转为“竞合”，实现共赢，被视为楼市发展成熟的表现。后者是金融联合体和开发综合体联盟，除了资金联盟，还有智慧加盟的概念。

　　据陈晟介绍，在香港，“勾地”制度是为避免出现流拍推出的一项制度。早在2006年就引入内地，而这次上海操作则是在内地的首次正式试点。

　　另有业内人士猜测，作为证大集团“二股东”的复地，此次与单独竞价的证大置业不排除私下形成竞价默契。陈晟对此不做评价。他表示，证大夺地与其强大的金融背景不无关系。 “证大集团总裁戴志康先生是金融科班出生，拥有极强的金融背景，集团在商务方面做得非常好，如大拇指广场等都是成功的商务案例，这对本次投标起到不小的加分作用。 ”

　　民企证大置业勇夺新地

　　据了解，地块在发布预告时，有超过20多家境内外知名房企与出让方进行过洽谈，按照此次“先招后拍”的出让方式，只有4家企业通过预申请。从竞标企业性质来看，有2家是国企，2家是民营企业；3家是上市公司，1家非上市公司。虽然有2家采取联合竞标方式，但此次先招后拍的方式，将非专业的房地产开发企业拒之门外，最终中标者为民营企业也充分显示出该地块出让的公平性。

　　据有关数据显示，当前国资委分管的129家央企中，逾七成企业涉足房地产业，其中，保利、远洋、华润、中房等以地产为主业的仅有16家；而多达80余家的央企，在辅业中都含房地产，他们的主业来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业，这些企业原本和地产关系不大，但都日渐加入到房地产业的大军行列。其主要原因是由于受金融危机影响或在我国制造业过剩的情况下，央企主营业务利润呈下降趋势，而房地产行业的独善其身使得这些企业趋之若骛。

　　龚敏表示，这些非专业房企本身没有房地产开发经验，在目前“粥少僧多”的土地市场，仅凭借砸钱获取地块难免有失公平，对于行业本身来说也是一种践踏。

　　该地块预申请时，对于房企资质、资金都提出较高要求，由此催生了“联合竞标体”。近期，国家有关方面在公开场合多次强调了今年将继完善土地出让招拍挂的制度，探索土地出让的预申请制度和土地出让的综合评交办法，严格土地出让合同和划拨决定书的管理，在此背景下，目前凭借高价拿地的局面将得以改善。